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??“確實有部分二手房降價，但只是微調沒有暴跌，并沒有網上說的那么夸張。”西安曲江新城一房屋中介人員何西說。

??何西告訴記者，隨著今年第一批和第二批二手房指導價出爐，西安二手房市場遇冷，市場開始觀望。

??諸葛找房數據研究中心負責人王小嬙接受記者采訪時表示，由于市場調控不斷收緊，加之二手房信貸層面并未傳遞放松信號，樓市降溫顯著。此外，西安二手房市場降溫也或是參考價效應的推力作用。

??11月15日，國家統計局公布了10月份商品住宅銷售價格變動情況，西安二手住宅價格環比下降0.2%。這是西安二手房價連漲10個月后迎來首降，引起市場關注。

??和價格下滑成正比的是，二手住宅交易量同樣出現回落。天正評估機構數據顯示，從今年五六月份開始，二手住宅交易量開始下降，10月西安二手房成交套數為2880套，是今年以來最低值。

??中國房地產報記者注意到，今年西安二手房銷量最高點在三四月份，超過9000套。此外，從近幾年二手房成交情況來看，月均成交套數在5000套左右。

??二手房市場遇冷

??看到西安二手房降價的新聞，計劃換一套大三居的李娜也開始看房，卻發現沒有想的那么簡單，“我從平臺上看掛牌價挺便宜的，想著正好撿漏買一套，結果電話打過去才發現并不是賣價。”

??李娜告訴記者，“掛牌價大概在18000-20000元/平方米，電話打過去卻被告知這只是指導價，賣價是26400元/平方米。”

??李娜看中的小區位于曲江新區板塊，今年上半年該小區二手房均價在27000元/平方米左右，8月份成交均價降至25000元/平方米，10月份該小區出現在發布第二批二手房成交參考價的小區名單，參考價不到2萬元/平方米。

??“沒想到和8月份比，價格還上漲了。”李娜也留意了周邊其他小區的房源，但價格變化不大，“不過部分小區和曾經的最高價相比的確是稍微降了些，總價要便宜一二十萬元。”

??“這段時間，城六區賣的還不錯的二手房我大概也都看了一遍，整體來看價格并沒有大幅下降。當然也有降幅大的，比如曲江新城南三環邊上的一個小區，每平方米單價都降了好幾千，但這個小區位置一般，即便降價我也不考慮。”李娜向記者表示。

??“再看看吧，我不著急買，想看會不會再降些，或者遇到著急套現的業主。” 李娜表示。

??李娜的想法充分反映了市場冷熱對買家心態的影響。盡管價格變化不大，部分小區房價甚至略微上漲，但觀望情緒明顯增加。

??王小嬙認為，截至目前，西安二手房市場已連續公布共計205個小區的二手房成交參考價，預計隨著小區范圍擴大，二手房市場或將延續穩步降溫態勢。

??不過，在何西看來，盡管受政策調控，目前西安二手房整體成交量下降，但還沒有完全體現在價格上，“只能說現在的成交周期確實更長了，也有業主降價，但價格下調還處于試探階段，可能單價每平方米下調幾百元。”

??房貸開始松動

??市場遇冷背后是西安持續發布調控政策，以及銀行信貸額度緊張。

??據不完全統計，今年以來西安已經連發五次調控，調控力度也逐漸提升。嚴審購房資格、投資投機被擠壓、預售資金監管從嚴、出臺二手房指導價、提高限購門檻，市場購房需求進一步被壓縮，購房難度增加。多重政策疊加讓調控效果逐步顯現。

??此外，二手房房貸額度收緊也加大了成交難度。“有朋友的二手房貸款小半年還沒有下來。”李娜在看房時聽說二手房房貸額度緊的消息后，向申請貸款朋友打聽情況。

??不過，多位房產中介人員對記者表示，目前個人房貸發放節奏已經加快。

??“今年上半年二手房貸款放款周期確實相對較長，要四五個月，但從10月份開始如果申請人的流水、征信沒有問題，基本上一個多月就能下來。”何西表示，“只是現在買家意愿并不強，加上今年新出臺的限購政策，剛需購房者買房都比較慎重。”

??在不少業內人士看來，房貸出現松動跡象的主要原因之一，是9月底央行等有關部門多次釋放積極信號。

??9月底，人民銀行、銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會，指導主要銀行準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展。

??10月15日，人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，對于前三季度房地產貸款增速明顯放緩等情況，一方面是由于近期個別大型房企風險暴露，金融機構對房地產行業的風險偏好明顯下降，出現了一致性收縮行為；另一方面，部分金融機構對“三線四檔”融資管理規則存在一些誤解，使原本該合理支持項目得不到貸款，也一定程度上造成了一些房企資金鏈緊繃。

??“按揭貸款市場的放松，客觀上將提振市場交易和市場信心。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，考慮到近期房價降溫、房價的矛盾從過熱開始轉向過冷，房貸的投向和運作也會趨于正常。