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??樓市下行期，曾經(jīng)領(lǐng)漲東北樓市的大連也出現(xiàn)了降溫跡象。

??甘井子區(qū)是大連樓市成交量較多的一個區(qū)。該區(qū)域房產(chǎn)中介人員表示，今年甘井子區(qū)房價變化明顯，很多項目均價下調(diào)了1000~2000元/平方米，例如萬達(dá)體育新城項目，在年初時均價還在17000元/平方米左右，目前均價只有15000元/平方米。

??10月30日，記者在調(diào)研走訪中也發(fā)現(xiàn)，大連主要地區(qū)房價已開始松動，一些樓盤均價出現(xiàn)明顯下跌。

??在東北所有重要城市中，大連與眾不同，無論哈爾濱、長春還是沈陽，都是東北典型的內(nèi)陸城市，冬季干燥、寒冷；大連是沿海城市，氣候宜人，擁有優(yōu)質(zhì)港口和發(fā)達(dá)旅游業(yè)，受經(jīng)濟(jì)、地理、氣候等多方面因素，導(dǎo)致大連房價在東北諸多城市中高居首位。

??2021年上半年，大連樓市表現(xiàn)出的“強(qiáng)勢”和“堅挺”是其他幾個東北城市無法比擬的。來自國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月份70個大中城市商品住宅銷售價格指數(shù)中，大連新建商品住宅銷售價格指數(shù)同比增長6.1%，二手房銷售價格指數(shù)同比增長5.5%，在東北四大城市中漲幅最高。

??但在一系列調(diào)控與整體市場下行下，大連樓市迎來轉(zhuǎn)折點。

??均價普遍下跌1000~2000元/平方米

??在大連東港區(qū)，一位房產(chǎn)中介人士告訴記者，東港區(qū)有大量公寓住宅，已經(jīng)有不少項目出現(xiàn)大幅降價情況，例如碧桂園東港國際在上個月活動促銷中均價僅有9000多元/平方米，一些大面積的平層戶型甚至跌到了8000多元/平方米，雖然近期價格回漲了一些，但較2021年上半年，價格普遍要低一些。

??在沙河口區(qū)，萬科大都會星海項目售樓處銷售人員稱，目前市場整體行情不好，原計劃在10月底交房，由于疫情等原因，交房時間推遲到明年1月底。銷售人員還介紹，萬科大都會星海項目整體均價在2萬元/平方米以上，“十一”過后，一些北向房源以特價方式售賣，均價在12500~13500元/平方米；在“十一”活動前，這些房源均價在17000元/平方米，平均降幅達(dá)到了4000元/平方米。

??今年甘井子區(qū)房價也變化較明顯。在萬達(dá)體育新城售樓處，銷售人員對記者表示，最近一段時間項目正在做活動，一些房源打特價，有些房子與以前相比降了近20萬元，每平方米便宜近2000元，原價150多萬元房子如今130萬元左右就能買下。

??位于同一區(qū)域的招商觀園1872項目，銷售人員告訴記者，招商觀園四期剛開盤時售價在19000~20000元/平方米，為了應(yīng)對市場下行趨勢，后期加推的幾棟樓不得不降低裝修標(biāo)準(zhǔn)，將均價調(diào)低了2000元/平方米，雖然在裝修標(biāo)準(zhǔn)上有部分縮水，但整體房價還是降了不少，一些洋房總房款較之前便宜近30萬元。

??限售政策出臺 大連樓市出現(xiàn)轉(zhuǎn)折

??實際上，今年大連房地產(chǎn)市場高開低走、先揚(yáng)后抑，轉(zhuǎn)折點出現(xiàn)在9月，這與大連市出臺的相關(guān)限售政策有很大關(guān)系。

??8月13日，大連市政府出臺了《大連市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)管工作的通知》，凡在中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)、高新區(qū)新購買住房的嚴(yán)格限制上市交易。商品住房需自網(wǎng)簽備案之日起滿5年方可上市交易，二手住房需取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》滿3年方可上市交易。

??限售政策出臺后，大連樓市立刻出現(xiàn)變化。根據(jù)數(shù)聯(lián)天下提供的大連市六區(qū)商品住宅成交量走勢圖可以看出，從第33周開始成交量明顯下滑。在限售推出前，7月份大連樓市商品房周成交量高峰期達(dá)到了2000套以上；限購政策推出后，9月份周成交量最低時還不到500套，好一點也只有1000套左右。與去年同期相比，周成交量下滑30%以上。

??房產(chǎn)分析人士稱，自出臺限售政策后，大連房地產(chǎn)市場一天比一天冷。限售政策在打擊投機(jī)炒房客同時，也加重了普通剛需購房者觀望情緒。

??大連貝殼網(wǎng)房產(chǎn)中介人士告訴記者，現(xiàn)在各大售樓處看房人很少，中介門店也沒什么客源。很多樓盤項目均有優(yōu)惠或折扣，每平方米單價均有千元左右降幅；一些不好賣的樓盤甚至降價幅度更大。“這與限售政策出臺有很大關(guān)系，限售政策給短期買房投資人設(shè)置了較高門檻，房價失去上升動力，隨之剛需購房者熱情下挫，因此造成了大連樓市前一段時間較大的市場波動。”

??另外，地產(chǎn)商選擇在此時主動降價與年底回款壓力增大有一定關(guān)系。一位地產(chǎn)專家透露，距離2021年只剩一個月左右時間，如果開發(fā)商此時不主動降價促銷，在年底很難完成回款任務(wù)，尤其是一些還踩在“三道紅線”內(nèi)房企，例如融創(chuàng)、萬達(dá)、恒大等資金壓力較大，降價幅度會明顯大一些；一些資金實力尚可的房企，也面臨著較大業(yè)績壓力。負(fù)責(zé)萬科銷售渠道的一位人士告訴記者，今年萬科要在大連市場完成100億元銷售目標(biāo)，1~5月僅完成15.9億元；從7月份開始，萬科一些項目也開始有計劃地打折降價，就是為了能更接近年底銷售目標(biāo)。

??購房門檻下降 新房首付低至20%

??大連樓市成交量持續(xù)下滑，雖然沒有像沈陽、長春一些城市那樣推出“限跌令”或所謂的救市政策，但在房貸政策和貸款利率上出現(xiàn)了一定的松綁跡象。

??記者在走訪調(diào)研期間，某售樓處售樓員在介紹項目時說：“銀行貸款政策最近幾天出現(xiàn)了變化，之前要想在大連買房，需要繳納五險一金銀行才給貸款，并且首付不能做到兩成，現(xiàn)在招行、工行、建行、農(nóng)行貸款政策放松了些，首套首付可以做到兩成，且利率也下調(diào)了。”

??記者走訪一些樓盤發(fā)現(xiàn)，甘井子區(qū)和一些不限購地區(qū)首付大部分均能做到兩成。房產(chǎn)中介人士告訴記者：之前在甘井子區(qū)首套房首付至少要在30％~40%，現(xiàn)在首套能做到20%；同時房貸利率也發(fā)生了明顯變化，之前首套房商業(yè)貸款利率至少要5.8％~5.9%，目前利率已經(jīng)可以做到5.6%。

??目前銀行貸款政策放松，對于房地產(chǎn)市場的確是一種刺激，但目前還沒有看到明顯改觀，百姓購房觀望情緒還很嚴(yán)重。一位原本想要定居大連的人士表示：大連房價比沈陽普遍要高很多，但工資收入并沒有比沈陽高出多少，這讓他的購房成本提高了，雖然房價出現(xiàn)了松動，很多樓盤均打折降價，但對于他來說目前的房價還是難以承受，他在猶豫是否要留在大連繼續(xù)發(fā)展。

??數(shù)據(jù)顯示，2020年1~6月，大連人均可支配收入23886元，沈陽人均可支配收入23261元，收入上兩者相差無幾。但大連房價要比沈陽高出一大截，2021年8月沈陽地區(qū)新房均價為12710元/平方米，大連為17434元/平方米。

??有分析人士評論，大連房價與人均收入嚴(yán)重不對，對于大連本地人來說要想進(jìn)行住房改善升級難度都很大；對于一些外地人來說，高昂的房價更難讓他們留在這個城市。雖然樓市降價對于房地產(chǎn)泡沫有一定擠壓作用，但也造成成交量大幅下滑。銀行房貸政策放松后，對今后樓市回暖是否有幫助，還有待后續(xù)觀察。