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??通訊員 李國慶 中房報記者 孟雙奎 沈陽報道

??今年已經剩下不到100天時間，整體上看沈陽樓市成交低迷，一些區域的樓盤已出現價格松動，獨有別墅作為房產類別中的“小眾產品”，雖然也受大環境影響，銷量有所下降，但并沒有出現橫盤或下跌趨勢，9月均價反而逆勢上漲。

??房譜網數據顯示，2021年1-9月份沈陽別墅產品銷售額為59.77億元，銷售面積為39.39萬平方米，共計售出1980套。

??目前，沈陽別墅產品庫存總面積達138.47萬平方米，1-9月月均銷售面積4.377萬平方米，按照目前月銷量計算，別墅庫存量去化周期達31個月。

??具體價格方面，9月沈陽別墅產品均價為16229元/平方米，相比8月份13105元/平方米均價有較大上漲，別墅項目之間價差大導致別墅均價每月起伏變化較大，2021年截至目前月均價超過16000元/平方米的分別是5月和9月，1-9月整體均價維持在15173元/平方米。

??渾南區占據沈陽別墅市場較大份額，1-9月渾南區別墅產品銷售額為30.31億元，占比達到了全市別墅市場的一半以上；庫存63.65萬平方米，占別墅總庫存的45%。渾南區別墅產品均價為15387元/平方米，基本上與整體均價持平，新增供應以及成交量也基本占全市新增和成交一半份額。可以說，渾南區別墅產品、價格、銷量具有一定代表性，一定程度反映了沈陽別墅市場整體面貌。

??渾南區占據了沈陽全市別墅市場的半壁江山，主要有兩個原因：一是沈陽別墅項目拿地時間都比較早，大多都是在2000-2010年開始審批建造，在2010年之前渾南區一些板塊還屬于比較偏僻位置，開發商拿地比較便宜，容積率也可以做到很低；二是別墅項目選址一般都在自然風景相對較好的地方，比如風景秀麗的棋盤山，渾南區有近一半的別墅項目集中在棋盤山周邊。

??從細分板塊看，1-9月別墅銷量三甲分別是棋盤山、全運和輝山，銷量總面積達到了22萬平方米，占據了全市別墅總銷量面積的55.9%，板塊前十名占據全市別墅總銷售面積的84.5%。可以說，沈陽別墅項目在板塊分布上比較集中，其中超過一半銷量來源于棋盤山、全運和輝山。

??在銷量前十的板塊中，長白板塊均價最高，達到了24309元/平方米，輝山板塊價格最低，為10848元/平方米。銷量最大的棋盤山板塊均價為14005元/平方米。

??與普通高層住宅相比，各板塊別墅均價并沒有想象中那么貴。根據中原地產統計的數據，9月沈陽住宅成交均價為12455元/平方米，而別墅整體均價為15173元/平方米；和平區長白板塊均價已超20000元/平方米以上，長白地區別墅均價為24309元/平方米。

??考慮到別墅產品得房率、品質、私密性等方面遠高于普通住宅，在均價方面其實并沒有拉開太大差距，如果不是考慮到別墅產品總價相對較高外，相對來說它的單價性價比甚至要好于小高層、洋房類產品。

??目前沈陽樓市降價趨勢并沒有對別墅產品產生太大影響，原因有兩方面：首先，別墅產品價格更多是個別板塊和幾個大盤銷量帶動的，雖然也受到市場淡旺季影響，但更取決于項目本身；另外，別墅作為小眾產品，總價比較高，成交難度大，所以它的投資屬性較低，在擠房價泡沫的當前樓市中，反而別墅受影響較小。

??從形勢上看，沈陽別墅產品也不會出現太大漲價勢頭，首先是市內開發的別墅項目并不少，其庫存能夠維持31個月以上，遠超過沈陽住宅的平均去化周期，因此在有些一線城市極度稀缺的別墅產品，在沈陽不算特別稀缺，導致其單價不高，從長遠來看，缺乏價格上漲動力。

??隨著今年土地交易方式的改變，住宅土地利用朝著高品質方向發展，沈陽城市外拓可能會放慢步伐，低容積率別墅產品可能會越來越少，屆時沈陽別墅的稀缺性可能會有所體現。