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??房?jī)r(jià)下調(diào)正成為市場(chǎng)主流。尤其9月份，單月房?jī)r(jià)下降城市數(shù)量大幅增加，樓市降溫比想象中更快。

??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，9月份，70個(gè)大中城市中36城（超半數(shù)）新房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，較8月增加16城；52城二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌，占比超7成，下跌者較8月增加18城。

??9月份，全國(guó)70城新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.1%，這是2015年5月份以來(lái)房?jī)r(jià)首次下跌。其中，一線城市新房房?jī)r(jià)微漲0.1%，二線城市停漲，三四線城市則下跌0.2%。也就是說(shuō)，此輪70城房?jī)r(jià)下跌主要是由三四線城市房?jī)r(jià)下跌造成。

??二手房?jī)r(jià)格指數(shù)亦首現(xiàn)下滑。9月份，全國(guó)70城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.2%，拋開(kāi)疫情期間（去年2月），這也是2015年4月份以來(lái)首次下跌。其中，一線、二線、三四線城市二手房房?jī)r(jià)全線下滑，分別環(huán)比下跌0.4%、0.1%和0.2%。

??值得注意的是，近日央行多次召開(kāi)會(huì)議，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)多有提及，強(qiáng)調(diào)要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，政策層面不斷釋放出積極信號(hào)。

??但更多來(lái)自市場(chǎng)層面聲音認(rèn)為，房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)短期很難改變，可能持續(xù)到明年，尤其二手房市場(chǎng)降溫趨勢(shì)會(huì)更加明確。這種降溫也是一種價(jià)格去泡沫過(guò)程。

??值得注意的是，二手房住宅庫(kù)存有積壓趨勢(shì)，而供求關(guān)系變化直接影響樓市。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，全國(guó)60個(gè)城市二手住宅庫(kù)存量為320.2萬(wàn)套，較二季度末增長(zhǎng)8.6%，一線、二線、三四線城市二手住宅庫(kù)存環(huán)比增速分別為15.7%、9.4%、5.1%。隨著需求端大幅收縮，二手房去化難度更為加大，樓市轉(zhuǎn)向過(guò)冷的風(fēng)險(xiǎn)不得不防。

??單月下跌城市數(shù)量接近翻番

??房?jī)r(jià)降價(jià)、樓市降溫正成為當(dāng)前主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)狀態(tài)。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月份70個(gè)大中城市中，超過(guò)一半城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，超過(guò)7成城市二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，且下跌城市數(shù)迅速擴(kuò)大，單月下跌城市數(shù)量接近翻番，這種跌勢(shì)在房地產(chǎn)市場(chǎng)幾十年發(fā)展過(guò)程中非常少見(jiàn)。

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局測(cè)算，9月份一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比由8月份上漲0.3%轉(zhuǎn)為持平。其中，北京由8月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平；廣州房?jī)r(jià)下降0.1%，與8月相同；上海和深圳均上漲0.2%，漲幅比8月份分別回落0.2和0.8個(gè)百分點(diǎn)。

??二手房?jī)r(jià)格方面，一線城市全部轉(zhuǎn)跌。其中，北京、上海和廣州分別由8月份環(huán)比上漲0.4%、0.2%和0.5%，轉(zhuǎn)為下降0.2%、0.6%和0.4%；深圳下降0.5%，降幅比8月份擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

??9月份，二線城市新房房?jī)r(jià)由8月份環(huán)比上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平；二手房?jī)r(jià)格由8月份環(huán)比持平轉(zhuǎn)為下降0.1%。三線城市新房房?jī)r(jià)由8月份持平轉(zhuǎn)為下降0.2%；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.2%，降幅比8月份擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

??易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，三線城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.2%值得關(guān)注，因?yàn)檫@是2020年3月以來(lái)三線城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)首次下降，對(duì)于三四線城市而言，需要格外注意此類風(fēng)險(xiǎn)。

??從同比來(lái)看，9月一線城市新房和二手房?jī)r(jià)格同比分別上漲5.3%和7.7%，漲幅比8月分別回落0.4和1.4個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)降溫明顯。二線城市新房和二手房?jī)r(jià)格同比分別上漲4.1%和3.0%，漲幅比8月分別回落0.3和0.2個(gè)百分點(diǎn)；三線城市新房和二手房?jī)r(jià)格同比分別上漲2.3%和1.4%，漲幅比8月均回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。

??從具體城市來(lái)看，湛江、瀘州和唐山位列9月份房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅榜前三位，其中，湛江和瀘州環(huán)比跌幅均為1%，唐山跌幅為0.8%。同比方面，常德、岳陽(yáng)、大理、太原、瀘州、秦皇島、北海、牡丹江、南充、哈爾濱、唐山等11個(gè)城市新房?jī)r(jià)格處于下跌態(tài)勢(shì)。

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉點(diǎn)評(píng)稱，70城房?jī)r(jià)下跌主要是三四線城市下跌造成的。近期，受龍頭房企帶頭降價(jià)影響，三四線城市紛紛打折促銷，比如廣東一些三四線城市打折促銷非常明顯，有的下跌幅度超過(guò)15%；且這種打折促銷還蔓延到中心城市的外圍區(qū)域，比如廣州的增城。另一方面，熱點(diǎn)城市啟動(dòng)新一輪限價(jià)，嚴(yán)格控制預(yù)售審批價(jià)格，很多城市不允許新批次價(jià)格比上批次漲價(jià)。

??房?jī)r(jià)下跌樓市降溫會(huì)持續(xù)嗎？

??仍有部分城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)出“堅(jiān)挺”勢(shì)頭，但漲勢(shì)也在明顯收窄。

??其中，西安、銀川新房?jī)r(jià)格漲幅并列第一，環(huán)比漲幅為0.6%，尤其是西安新房?jī)r(jià)格已連漲67個(gè)月；其次為錦州、無(wú)錫，環(huán)比漲幅為0.5%。整體來(lái)看，漲幅均不高于1%。在二手房方面，天津價(jià)格漲幅領(lǐng)跑70城，環(huán)比漲幅為0.6%；其次為海口，環(huán)比上漲0.5%；重慶環(huán)比漲幅為0.3%，位居第三。

??諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示，西安新房市場(chǎng)長(zhǎng)期供不應(yīng)求，加之二手房指導(dǎo)價(jià)作用，導(dǎo)致新房?jī)r(jià)格保持較為強(qiáng)勁增長(zhǎng)。天津于8月底出臺(tái)相關(guān)教育新政，即和平“8.31入學(xué)新政”，規(guī)定小學(xué)一年級(jí)登記入學(xué)，須持有與和平區(qū)戶籍地址相同的房產(chǎn)滿三年，并設(shè)政策過(guò)渡期；小學(xué)其他年級(jí)申請(qǐng)轉(zhuǎn)入，須持有與和平區(qū)戶籍地址相同的房產(chǎn)滿三年。這一新政帶動(dòng)了一波學(xué)區(qū)房成交熱潮，拉動(dòng)二手房?jī)r(jià)上漲。

??不過(guò)，從房?jī)r(jià)上漲幅度來(lái)看，9月份新房、二手房漲幅最高城市也均低于環(huán)比0.6%，這也是2015年以來(lái)首次出現(xiàn)的現(xiàn)象。從房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量看，9月二手房只有17個(gè)城市上漲，新房只有27個(gè)，相比前幾個(gè)月明顯減少。比如七八月，二手房上漲城市分別為41個(gè)、27個(gè)，新房上漲城市分別為51個(gè)和46個(gè)。

??值得關(guān)注的是，今年以來(lái)共有18個(gè)城市被住建部約談，如廣州、合肥、寧波、東莞、南通、上海、深圳、北京、杭州、無(wú)錫、南昌、成都、西安、銀川等，現(xiàn)在已有13城房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)跌，其余3城房?jī)r(jià)漲幅均收窄至0.2%及以內(nèi)，部分城市房?jī)r(jià)甚至已連續(xù)下跌數(shù)月。

??易居研究院監(jiān)測(cè)到，近兩個(gè)月一線城市二手房成交量大幅萎縮。在此情況下，后續(xù)一線城市二手住宅價(jià)格大概率將繼續(xù)下滑，并進(jìn)一步帶動(dòng)全國(guó)市場(chǎng)看空或觀望情緒。依照市場(chǎng)慣性，年內(nèi)70城二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅將跌入“過(guò)冷區(qū)”。

??“盡管近期房地產(chǎn)有一些政策放松表現(xiàn)，但政策有時(shí)間滯后性，按歷史經(jīng)驗(yàn)看降溫周期可能會(huì)持續(xù)8個(gè)月，當(dāng)前可以認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯進(jìn)入降溫周期。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

??李宇嘉亦表示，調(diào)控開(kāi)始轉(zhuǎn)向穩(wěn)定一面，央行強(qiáng)調(diào)準(zhǔn)確全面把握地產(chǎn)金融審慎監(jiān)管，意味著調(diào)控不是打壓房?jī)r(jià)和需求，而是防風(fēng)險(xiǎn)、保穩(wěn)定。預(yù)計(jì)后續(xù)房?jī)r(jià)下跌幅度趨緩，但估計(jì)這種效應(yīng)將在明年開(kāi)始體現(xiàn)。當(dāng)下由于調(diào)控政策保持穩(wěn)定，資金緊縮慣性影響還在，預(yù)計(jì)10-12月70城房?jī)r(jià)環(huán)比繼續(xù)下降。

??政策層面一再?gòu)?qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)是穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。這意味著，市場(chǎng)不能過(guò)熱，但也不能過(guò)冷。

??中共中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理劉鶴在2021金融街論壇年會(huì)上表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了個(gè)別問(wèn)題，但風(fēng)險(xiǎn)總體可控，合理資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。