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??9月以來，王女士發(fā)現(xiàn)自家小區(qū)門口中介的吆喝聲多了，“房東直降”“低于市場價”等成為房產(chǎn)中介口中關(guān)鍵詞。

??實際上，房產(chǎn)中介的動態(tài)也在一定程度上反映了市場變化。王女士表示：“我們普通人太專業(yè)的知識不懂，但看到門口有大批中介吆喝賣房，大概率說明現(xiàn)在市場行情不好了。”

??事實也如此。

??在二手房核驗價和“三價就低”政策影響下，上海二手房市場速凍效應(yīng)明顯。據(jù)王女士介紹，自己小區(qū)內(nèi)一套141平方米、帶車位的二手房兩天之內(nèi)報價從1000萬元降至950萬元，由于目前咨詢?nèi)藬?shù)不多，這位房東仍有打算近期再降價。

??根據(jù)上海中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月上海二手住宅僅成交1.8萬套，環(huán)比下跌24.3%；同比下跌39.6%。

??更為典型的例子是，上海知名學(xué)區(qū)房——位于浦東的梅園板塊近期不少房源大降價。位于梅園五街坊的一套50平方米房源，由于同時對口3個學(xué)區(qū)受到不少家長追捧。根據(jù)第三方中介掛牌數(shù)據(jù)顯示，該套房源今年3月剛掛牌時價格超過1000萬元，期間經(jīng)過5次降價后，目前報價僅700萬元出頭，相比掛牌最高價，總價已下降300萬元左右。

??即使如此，據(jù)梅園板塊內(nèi)房產(chǎn)中介店董小云介紹，來咨詢這些房源的客戶很少。

??市場的急速變化令人唏噓。

??知名學(xué)區(qū)房降價300萬元無人問津

??學(xué)區(qū)房普遍降溫已是不爭事實。

??上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，上海三季度學(xué)區(qū)房交易量相比二季度相差很多，其實二季度就已經(jīng)有降溫跡象，交量也不多。

??在價格方面，小云稱，從今年政策出來就一直陸陸續(xù)續(xù)在降價了。

??“房東在價格方面也是逐漸讓步的，剛開始掛的價格稍微高一點，預(yù)留談價空間比較大，但因一直沒有成交，價格也就一讓再讓。”

??據(jù)小云介紹，其負責(zé)的梅園板塊目前二手房均價在11萬-13萬元/平方米，該板塊內(nèi)在去年年末和今年年初最高峰時成交均價曾達到20萬元/平方米以上，與最高峰時均價相比，目前成交均價最高降了約9萬元/平方米。以一套面積為100平方米學(xué)區(qū)房來計算，目前成交總價相比最高時降了約900萬元。

??“我們這邊學(xué)區(qū)房價格已經(jīng)快接近2019年上半年價格水平了。”小云表示，即使如此，這些大幅降價房源依然面臨無人問津局面。

??“梅園板塊二手房之前每個月還能成交八九套，這個月我們店梅園板塊目前還沒有成交。”小云表示，現(xiàn)在來店里咨詢的都是房東，買家很少，大家都在觀望。

??“學(xué)區(qū)房每年四五月以后基本就沒有成交時機了，市場活躍度下降，價格也會慢慢回落。”在盧文曦看來，學(xué)區(qū)房再熱起來也很難，因為政策本身在打壓，另一方面整個樓市都在降溫。

??“學(xué)區(qū)房價值由兩部分組成，即房子價值加上學(xué)區(qū)入門資格價值，現(xiàn)在房子價值在跌，政策也在打壓炒作學(xué)區(qū)概念，所以不可能不跌。”盧文曦表示，明年學(xué)區(qū)房價格預(yù)估大概率還有調(diào)整，像梅園板塊這種炒作特別厲害的學(xué)區(qū)房，價格肯定會回落，最終回歸到原本應(yīng)有的價格。

??“三價就低”政策后購房者普遍觀望

??學(xué)區(qū)房作為二手房市場中“含金量最高”的一個品類，其價格變化僅是市場的一個縮影。

??在小云看來，自己所在的梅園板塊二手房陸續(xù)降價，背后有學(xué)區(qū)房政策影響，但從整個二手房市場來看，還有掛牌限價影響，也有8月份出臺的“三價就低”政策影響。

??今年3月16日，上海市教委公布了《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實施辦法》，根據(jù)新政，上海市各大重點高中一半以上的招生名額都會被分配到全市各區(qū)所有初中學(xué)校，這也意味著頂（更多政策，請查閱中房網(wǎng) www.dy720p.com）級公辦初中和普通初中都面臨著名額分配，即使在普通初中，只要成績名列前茅就有機會上好高中。

??這一教改政策出臺后部分房源價格出現(xiàn)波動，雖未現(xiàn)大面積價格下調(diào)但成交量已開始回落。

??隨后，上海執(zhí)行了二手房指導(dǎo)價政策，掛牌房源價格必須通過核驗，未通過價格核驗的房源將不得對外發(fā)布。

??盧文曦表示，上述政策出臺后其實上海二手房已經(jīng)出現(xiàn)降價百萬元情況，過高價格也掛不出來。

??時隔不久，8月6日，上海再次出臺針對二手房的“三價就低”政策，即上海各銀行審核貸款金額時將會參考買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價，在3個價格中取低為原則作為貸款申請價格標準，為的就是降低杠桿率，抑制掛盤價格虛高。

??小云介紹，“三價就低”政策出臺后，很多客戶之前能買到的房子現(xiàn)在都買不到了，原因是貸款批不了，相比以前現(xiàn)在二手房市場能貸的額度很少，首套得按照二套首付比例準備，二套基本就得按照全款來準備，首付增加很多。

??一位購房者向中國房地產(chǎn)報記者表示，自己看中一套二手房本來能夠貸款550萬元，但‘三價就低’政策后，只能貸款270萬元，貸款額減少了一半，剩下280萬元缺口。該購房者表示，短時間內(nèi)沒辦法補上，只能放棄購房。

??存在上述情形的購房者不在少數(shù)，目前上海二手房市場觀望情緒濃厚，買家沒有購買意愿，市場一片慘淡。

??呈現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，上海學(xué)區(qū)房以及二手房“應(yīng)聲下跌”。不僅房源價格回落，銷量也呈直線下降。根據(jù)上海中原數(shù)據(jù)顯示，今年7月份上海二手房成交量為2.3萬套，8月份這一數(shù)據(jù)則下降至1.8萬套，降幅近3成。

??“‘三價就低’政策對二手房影響太大，現(xiàn)在我已經(jīng)在考慮攢積分買新房了。”上述購房者表示。