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??上海二手房?jī)r(jià)格上漲勢(shì)頭有了轉(zhuǎn)變。

??8月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2021年7月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格，7月份，上海新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，二手房銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。

??上海二手房?jī)r(jià)格漲幅回落背后緣于一系列調(diào)整：3月3日，加強(qiáng)二手房中介管理。7月9日，實(shí)施二手房源核驗(yàn)價(jià)，房源未通過(guò)價(jià)格核驗(yàn)不得對(duì)外發(fā)布；通過(guò)二手房?jī)r(jià)格核驗(yàn)，降低了掛牌價(jià)格。

??上海二手房核驗(yàn)價(jià)實(shí)施一個(gè)多月情況下，市場(chǎng)真實(shí)情況如何？中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者近日在市場(chǎng)走訪中發(fā)現(xiàn)，核驗(yàn)價(jià)15萬(wàn)元/平方米以下房子核驗(yàn)基本能通過(guò)，且交易影響不大；高價(jià)二手房掛牌量明顯減少。同時(shí)，為應(yīng)對(duì)核驗(yàn)價(jià)，“做低售價(jià)、簽雙合同、不掛牌交易”等現(xiàn)象已在市場(chǎng)隱現(xiàn)。

??“隱秘”的交易

??高價(jià)二手房“不掛牌隱形交易”現(xiàn)象正在市場(chǎng)上演。

??記者查閱上海中原地產(chǎn)和鏈家地產(chǎn)官方網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，“二手房核驗(yàn)價(jià)政策”出臺(tái)后，二手房掛牌量大幅減少，部分高價(jià)板塊房源下架甚至出現(xiàn)零掛牌；價(jià)格方面，掛牌價(jià)明顯降低，銷售單價(jià)下跌1萬(wàn)-2萬(wàn)元/平方米不等。

??以位于上海浦東新區(qū)塘橋板塊的九龍倉(cāng)濱江壹十八為例，同策研究院數(shù)據(jù)顯示，二手房核驗(yàn)價(jià)政策出臺(tái)前其掛牌價(jià)為172033元/平方米，核驗(yàn)價(jià)政策出臺(tái)后掛牌價(jià)為151957元/平方米，銷售單價(jià)下降20076元/平方米。

??在高價(jià)房源掛牌量方面，以黃浦區(qū)翠湖天地為例，記者查閱鏈家地產(chǎn)、中原地產(chǎn)以及同策研究院均顯示沒(méi)有在售房源，二手房掛牌為零。

??在這兩種市場(chǎng)現(xiàn)象背后又出現(xiàn)了新的情況，以翠湖天地為例，其在售房源在多個(gè)中介外網(wǎng)下架，市場(chǎng)成交方面則顯示，7月份翠湖天地成交10套房源，且成交單價(jià)均在15萬(wàn)元/平方米之上，其中，翠湖天地雅苑一套成交單價(jià)為187168元/平方米。

       沒(méi)有掛牌的房源是如何保成交的？

??

??另外，二手房核驗(yàn)價(jià)政策出臺(tái)后二手房掛牌價(jià)降低了，但成交價(jià)卻沒(méi)有“隨行就市”。以九龍倉(cāng)濱江壹十八為例，其核驗(yàn)價(jià)約15萬(wàn)元/平方米，業(yè)主普遍報(bào)價(jià)在15萬(wàn)-20萬(wàn)元/平方米，實(shí)際成交價(jià)在15萬(wàn)-18萬(wàn)元/平方米。

??記者亦發(fā)現(xiàn)，多個(gè)高階房源，市場(chǎng)成交價(jià)比核驗(yàn)價(jià)更高。

??在市場(chǎng)走訪中，上海百庭豪宅魏經(jīng)理對(duì)記者直言：“現(xiàn)在核驗(yàn)價(jià)政策并不科學(xué)，新政策有些一刀切的意思，品質(zhì)差得多的小區(qū)只要不超過(guò)15萬(wàn)元/平方米都可以通過(guò)，高品質(zhì)房源的業(yè)肯定不會(huì)接受的。”

??那么核驗(yàn)價(jià)之上的樓盤(pán)是如何成交的？魏經(jīng)理說(shuō)：“與此前做低售價(jià)、避稅思路一樣，通過(guò)簽雙合同解決，但有一定風(fēng)險(xiǎn)。”

??魏經(jīng)理介紹，以九龍倉(cāng)濱江壹十八為例，核驗(yàn)價(jià)15萬(wàn)元/平方米，如果成交單價(jià)是17萬(wàn)元/平方米，核驗(yàn)價(jià)之上多出來(lái)則需要在網(wǎng)簽合同之外再簽訂一份“裝修補(bǔ)償”合同，彌補(bǔ)銷售差價(jià)。如一套200平方米房子，在網(wǎng)簽合同價(jià)基礎(chǔ)上需另外簽訂一份400萬(wàn)元裝修補(bǔ)償合同。

??高價(jià)房源中，記者在上海黃浦區(qū)新天地附近的一中介公司中也了解到了同樣操作方式。該中介公司聶經(jīng)理對(duì)記者表示，周邊二手房市場(chǎng)價(jià)普遍在13萬(wàn)-15萬(wàn)元/平方米，價(jià)格與去年比漲了35%，最近漲幅有所下降，但依然是價(jià)格高點(diǎn)。記者詢問(wèn)周邊樓盤(pán)核驗(yàn)價(jià)時(shí)，聶經(jīng)理表示周邊樓盤(pán)核驗(yàn)價(jià)在11萬(wàn)元/平方米左右。

??核驗(yàn)價(jià)和市場(chǎng)價(jià)相差2萬(wàn)-4萬(wàn)元/平方米，核驗(yàn)價(jià)不通過(guò)如何掛牌怎么交易？

??“現(xiàn)在外網(wǎng)展示全部停掉了，核驗(yàn)價(jià)不通過(guò)就不掛牌，有針對(duì)性的找有需求客戶直接推薦，不掛牌不影響成交，一樣可以按市場(chǎng)價(jià)成交。” 聶經(jīng)理說(shuō)。

??另外，聶經(jīng)理也表示，現(xiàn)在銀行放款時(shí)間較長(zhǎng)，貸款額度也有限制，會(huì)盡量選擇全款客戶成交，全款客戶不受影響。

     “簽雙合同”成普遍現(xiàn)象

??解約協(xié)議。受訪者供圖。

??“做低售價(jià)、簽雙合同”在不少房產(chǎn)中介公司看來(lái)這一成交方式既能規(guī)避核驗(yàn)價(jià)，又能合理避稅，不僅是高價(jià)房源，在普通住宅成交中也同樣適用。

??然而，在房產(chǎn)中介指導(dǎo)業(yè)主“做低售價(jià)，簽雙合同”過(guò)程中，市場(chǎng)也出現(xiàn)不少簽了合同又違約案列。

??上海浦東新區(qū)楊先生就是其中一位。2021年6月初，楊先生和家人決定賣(mài)掉位于浦東新區(qū)外環(huán)外一套小面積住房，54.3平方米，報(bào)價(jià)255萬(wàn)元，放盤(pán)到上海美凱龍愛(ài)家地產(chǎn)；半個(gè)月后，房產(chǎn)中介帶來(lái)一位誠(chéng)意購(gòu)買(mǎi)客戶，雙方在一番討價(jià)還價(jià)后最后商定房屋成交總價(jià)252萬(wàn)元。這也是楊先生說(shuō)的稅后“到手價(jià)”。

??根據(jù)上海二手房交易普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，外環(huán)以外5年以上總價(jià)低于230萬(wàn)元/套住宅，免收增值稅；非普通住宅5年以上增收合同價(jià)與原始購(gòu)入價(jià)格差額5%增值稅。

??房產(chǎn)中介告訴楊先生，這套房屋成交價(jià)252萬(wàn)元，如果將網(wǎng)簽價(jià)做低至230萬(wàn)元以內(nèi)可以節(jié)省6萬(wàn)元增值稅，230萬(wàn)元以上22萬(wàn)元；對(duì)于多出的費(fèi)用，買(mǎi)家以簽訂裝修補(bǔ)償合同方式支付給楊先生。

??6月23日，楊先生和買(mǎi)家簽訂一份合同網(wǎng)簽價(jià)229萬(wàn)元和一份23萬(wàn)元的裝修補(bǔ)償款兩份合同，當(dāng)天買(mǎi)家支付5萬(wàn)元定金，合同約定8月11日支付首付款和裝修補(bǔ)償款，余款以貸款方式支付。

??到了8月5日，房產(chǎn)中介告訴楊先生，買(mǎi)家要以合同實(shí)際成交價(jià)簽訂網(wǎng)簽合同，多出的6萬(wàn)元稅費(fèi)由楊先生承擔(dān)，原因是房屋做低售價(jià)的方式再賣(mài)時(shí)，買(mǎi)家會(huì)承擔(dān)更高稅費(fèi)。

??約定好的“到手價(jià)”252萬(wàn)元，如今卻出現(xiàn)要多交6萬(wàn)元稅費(fèi)的情況，楊先生不愿意，買(mǎi)家也不愿意，按合同約定違約要支付違約金，成交陷入僵局。

??對(duì)于市場(chǎng)上普遍存在的“雙合同”協(xié)議，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦接受記者采訪時(shí)表示，網(wǎng)簽合同價(jià)低于實(shí)際成交價(jià)，另外再簽一份“裝修補(bǔ)償”協(xié)議，把差價(jià)部分補(bǔ)上來(lái)，一來(lái)可以避稅，有些甚至可以少繳多達(dá)幾十萬(wàn)元增值稅；二來(lái)，有些房源如果正好符合“普通住宅”標(biāo)準(zhǔn)，契稅可以享受優(yōu)惠，貸款比例也會(huì)有所優(yōu)惠。

??盧文曦表示，合同價(jià)和實(shí)際成交價(jià)不一致本身就屬于“陰陽(yáng)”合同違規(guī)操作，炒房客為了獲得更高杠桿會(huì)冒這種風(fēng)險(xiǎn)，自住型買(mǎi)家則不會(huì)。盧文曦提醒購(gòu)房者，這種行為是違規(guī)的，不值得效仿。

??不過(guò)，上海二手房市場(chǎng)在核驗(yàn)價(jià)與房貸收緊多重政策下，市場(chǎng)正回歸平穩(wěn)狀態(tài)。上海安家地產(chǎn)臨港新片區(qū)周經(jīng)理對(duì)記者表示，受上述政策影響，核驗(yàn)價(jià)之前臨港滴水湖附近次新房報(bào)價(jià)在6萬(wàn)-7萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)在普遍在3萬(wàn)-5萬(wàn)元/平方米；之前掛牌價(jià)7萬(wàn)元/平方米樓盤(pán)，實(shí)際成交價(jià)5萬(wàn)元/平方米，“整體價(jià)格在下降，去掉了一些虛高的成份”。