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??8月9日，中國人民銀行發布《2021年第二季度中國貨幣政策執行報告》，在房地產金融政策方面，央行報告稱：牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度。由此判斷，央行在對房地產落實“三道紅線”融資監管和貸款集中度管理的同時，在資金投向上將向住房租賃領域傾斜。

??此前的7月2日，國務院辦公廳發布《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，針對保障性租賃住房提出了六方面的支持政策，除了土地政策、財稅政策外，金融支持政策方面提出支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款、鼓勵持有運營租賃住房的企業將物業抵押作為信用增進發行住房租賃擔保債券、支持銀行業金融機構發行金融債券、支持商業保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設等多項政策建議。

??長期以來，住房租賃市場一直是房地產發展的短板，融資問題則是制約行業發展的瓶頸。近年來決策層將發展租賃住房作為解決大城市住房突出問題的突破口，在相關土地、財稅、金融等政策方面逐步完善，住房租賃市場正在迎來政策紅利期。

??一、金融是住房租賃發展瓶頸

??資金是房地產開發的核心要素，商品房開發可以通過銷售回款迅速回籠資金，實現現金流運轉。相比之下新建或改建租賃住房主要通過未來的租金收入逐步回收，投資收益率低，回收期長，社會資本參與的積極性不高。

??近日中國社會科學院國家未來城市實驗室等機構推出《房地產藍皮書：中國房地產發展報告No.18（2021）》（以下簡稱《藍皮書》），提出住房租賃行業亟待解決三大問題，一是住房租賃收益率過低問題，二是低成本長期資金缺乏問題，三是人民長期租住意愿不高問題。

??根據機構測算，截至2020年末我國租房人口超過2億人，市場規模和資金資金缺口巨大。發展住房租賃市場亟須拓寬住房租賃企業融資渠道，吸引社會資本進入住房租賃市場，讓住房租賃投資建設資金可合理退出，形成良性循環。

??2016年國務院出臺《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，在金融支持方面提出支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品，穩步推進房地產投資信托基金（REITs）試點。意見出臺5年來，雖然在金融創新方面有所突破，但市場所提供的金融產品無論是資金規模還是成本，相比巨大的市場需求還遠不匹配。

??二、住房租賃融資瓶頸亟待打通

??根據社科院《藍皮書》，住房租賃現有的融資方式主要有三類：一是來自風險資本和私募資金等的股權融資，這種融資方式易產生投資方干擾企業經營的問題；二是銀行貸款、專項債券等債權融資，其缺點是對住房租賃企業資產和信用有較高要求，且資金使用期短、融資成本高；三是租金分期（租金貸）、應收租金保理和資產證券化（ABS、類REITs）等以租客信用或租金收益為基礎的現金流融資，過去租金貸出現許多問題，而資產證券化目前還無法實現公募。不過從國家層面近年來出臺的一系列政策措施看，這些融資渠道正在被打通。

??首先，銀行信貸支持力度開始加大。國務院近期出臺的《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，在信貸方面提出要加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度，支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款。特別是提出“完善與保障性租賃住房相適應的貸款統計，在實施房地產信貸管理時予以差別化對待”，這一政策條款意味著在目前房地產貸款集中度管理中，保障性租賃住房相關貸款將不納入集中度管理，這種差別化信貸支持不僅有利于金融機構調整和優化信貸結構，對促進住房租賃行業健康發展也將起到巨大推動作用。

??事實上，近年來商業銀行逐漸推進對商業性租賃住房的融資支持，扶持的重點區域集中在流動人口集中、工商業比較發達的一二線城市，選擇的目標企業偏向于大型國有住房租賃公司以及TOP20房地產企業以及區域房地產龍頭企業。例如2017年10月，中信銀行與碧桂園集團簽署長租住宅保障性基金戰略合作，中信銀行在三年內為碧桂園在長租住宅領域提供300億元的保障性基金及綜合性金融服務；2018年7月，中國農業銀行先后與19家政府及企業簽訂了法人租賃住房信貸業務戰略合作協議，共審批法人租賃住房貸款16筆，涉及配建式租賃住房開發貸款、住房租賃并購貸款、住房租賃經營貸款等多個業務品種。2020年，住建部與建設銀行簽訂協議，推動建設銀行三年內提供3000億元貸款，支持11座城市以市場化運作方式籌集120萬套（間）政策性租賃住房。

??加大信貸支持力度一方面看規模和覆蓋面，另一方面要看融資成本。在銀行的信貸資金籌集方面，國務院《關于加快發展保障性租賃住房的意見》也給出了政策建議，即支持銀行業金融機構發行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。預計下一步金融監管部門將出臺相關實施方案，將有更多的租賃住房開發和自持企業享受到政策紅利。

??其次，住房租賃專項債券發行開閘。2017年8月，國家發改委發布《關于在企業債券領域進一步防范風險加強監管和服務實體經濟有關工作的通知》，明確相關部門可以積極組織符合條件的企業發行債券專門用于發展住房租賃業務。自2018年3月龍湖集團首單發行成功以來，住房租賃專項債成為房企重要的融資渠道。此后的3年時間，住房租賃專項債從2018年的98.24億元增長到2020年的124億元。進入2021年，住房租賃專項債有加速趨勢，僅1月份即完成發行近50億元。截至7月末已有9家企業完成發行，發行規模達122億元，與2020年全年發行總額相當。此外金地集團50億元、電建地產50億元、榮盛發展30億元、榮安地產10億元的住房租賃專項債申請也得到證交所反饋或受理。

??據中房智庫統計，今年發行的住房租賃專項債融資方式仍以小公募為主，只有迪馬股份的4.5億元融資為私募。在利率方面，年利率最低的保利發展5年期債券利率僅為3.17%，萬科的23億元5年期債券年利率3.19%，小公募債券中利率最高的大華集團7年期債券年利率為5.8%。小公募專項債加權平均利率僅為3.8%左右，與往年相比呈大幅下降趨勢。相比之下迪馬股份的3年期私募專項債利率卻達到8.5%，高出小公募專項債的一倍以上。

??住房租賃專項債開閘一方面源于企業迫切的融資需求，另一方面得益于政策的推動。國務院《關于加快發展保障性租賃住房的意見》中明確，支持企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設運營。預計今年住房租賃專項債發行將遠超去年水平。

??第三，住房租賃資產證券化或將提速。目前我國租賃住房證券化主要有三種模式：輕資產的租金收益權ABS、重資產的CMBS和類REITs，其主要區別在于底層資產的不同。從產品特點上來看，資產證券化與信貸或債券等融資產品最大的區別在于其能夠盤活已有住房租賃資產，也就是說能夠基于已建成的存量資產進行再融資，以此進行新項目的投資和擴張。在三種模式中，REITs是從根本上解決住房租賃企業長期、低成本資金需求的最佳路徑。

??今年7月，由中國房地產報、中房智庫主辦的“2021年中國上市房地產企業綜合競爭力研究與評估成果發布會”上，清華大學國家金融研究院副院長王嫻對租賃住房REITs做了一番解讀，她認為，除了幫助企業更好地融資外，REITs還可以轉變企業經營模式，讓企業實現轉型。“房地產企業原來的模式是開發、銷售，但如果企業發行租賃住房REITs，企業可以作為租賃住房的管理人，實現經營模式的轉變，變成輕資產的企業來經營不動產?！?/p>

??盡管我國目前發展住房租賃REITs還存在一些法律和稅收方面的障礙，但與之相關的探索始終沒有停歇。據機構統計，2017年以來，我國內地已發行與住房租賃相關的類REITs產品累計達到37單，總發行規模達324億元，且產品不斷創新。例如新派公寓發行的全國首單權益型公寓類REITs，招商蛇口發行的全國首單長租公寓儲架式CMBS產品，高和晨曦與中信證券發行的全國首單民企長租公寓儲架式類REITs，深創投安居集團發行的全國首單公共租賃類人才公寓REITs，上海地產發行的全國首單儲架式公共租賃住房租金收益權資產支持計劃，海南發行的全國首單省級人才租賃住房REITs，等等。

??市場的探索離不開政策的助力。2018年4月，證監會、住建部聯合印發《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》（證監發[2018]30號），明確加快培育和發展住房租賃市場特別是長期租賃，支持專業化、機構化住房租賃企業發展，鼓勵發行住房租賃資產證券化產品；2020年，國家發改委發布《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》，20201年7月，REITs試點區域和試點行業擴圍，保障性租賃住房等底層資產納入擴圍試點，包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項目。由此預測，國內真正意義上的公募住房租賃REITs產品已經離我們不遠，未來將成為我國住房租賃的重要融資渠道。

??第四，住房租賃融資監管為行業健康發展提供保障。近年來，我國住房租賃市場迎來一波迅猛發展過程，但是一些住房租賃企業經營不規范、濫用“租金貸”、資金挪用等問題也暴露無遺，“暴雷”“跑路”事件頻發，嚴重影響了消費者合法權益和行業的健康發展。今年4月15日，住建部、國家發改委、公安部、市場監管總局、國家網信辦和銀保監會共同發布《關于加強輕資產住房租賃企業監管的意見》（以下簡稱《意見》），明確住房租賃企業應當在商業銀行設立一個住房租賃資金監管賬戶，該賬戶須向所在城市住房和城鄉建設部門備案，并通過住房租賃管理服務平臺向社會公示。

??近日，深圳、南京、河北、山西等地相繼發布規范住房租賃市場秩序的相關文件，針對長租公寓資金池、“租金貸”等問題，提出設立住房租賃資金專用監管賬戶，并查處和整頓住房租賃企業“高進低出”“長收短付”等高風險經營行為。此前已有包括杭州、重慶、西安、成都、北京、上海、黑龍江等超過10省市下發相關文件，對住房租賃資金實施專戶監管，預計后續將有更多地區跟進，租房租賃資金監管將成為行業健康發展的重要保障。