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??2021年，作為“十四五”的開局之年，3月召開的兩會，租賃住房就已經成為房地產行業(yè)的關鍵詞之一。8月13日，上海市人民政府辦公廳關于印發(fā)《上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》提出重點發(fā)展租賃住房，堅持租購并舉的主要任務，要求切實增強租賃住房，特別是保障性租賃租房供應的針對性和有效性。優(yōu)化從“一張床”、“一間房”到“一套房”的多層次租賃住房供應結構。

??從此次發(fā)布的上海“十四五”規(guī)劃可以看出，“十四五”將迎來上海住房租賃行業(yè)的進一步發(fā)展，越來越多的企業(yè)將參與到行業(yè)中來，結合2021年至今的一系列政策紅利，相信未來全方位政策的實施力度和強度將得到保障，租賃住房市場也會在政策紅利下健康有序發(fā)展。

??作為2017年至今租賃用地累計成交面積及幅數最多的城市，上海的租賃用房體系的建設和發(fā)展對全國都有借鑒意義。

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??“十四五”規(guī)劃持續(xù)構建住房租賃體系

??2021年8月13日，上海市人民政府辦公廳關于印發(fā)《上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》的通知（下稱《規(guī)劃》）。

??《規(guī)劃》提出，“十三五”時期，本市住房發(fā)展取得了一些成效，但住房發(fā)展中不平衡、不充分問題還一定程度存在。住房供應結構性矛盾有待進一步緩解，住房租賃體系構建需要進一步加快；不同人群居住需求有待進一步有效滿足；惠及民生的住房政策仍需進一步完善，住房保障政策供給還需更加精準，保障性住房供后管理機制需進一步優(yōu)化；住房發(fā)展推進機制仍需健全，住房發(fā)展領域的法治化建設任務還比較重，相關政策實施的聯(lián)動協(xié)調力度有待加強。

??“十四五”期間，發(fā)展形勢出現了五大變化，對此，提出幾大主要任務：

??一、“重點”發(fā)展租賃住房，堅持租購并舉

??切實增強租賃住房，特別是保障性租賃房供應的針對性和有效性。優(yōu)化從“一張床”、“一間房”到“一套房”的多層次租賃住房供應結構。

??“十四五”時期，形成供應租賃住房超過42萬套（間、宿舍床位），占住房供應總套數的40%。其中，租賃房22萬套（間），宿舍床位20萬張。繼續(xù)規(guī)范代理經租住房30萬套（間）。

??二、“平穩(wěn)”發(fā)展商品住房，落實長效機制

??深化落實因城施策、一城一策要求，以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期為目標，健全住房供應體系，優(yōu)化供應結構，堅決防范化解房地產市場風險。

??“十四五”時期，新增供應各類住宅用地面積4000公頃，新增供應商品住房4000萬平方米、約40萬套。

??三、“協(xié)調”發(fā)展保障性住房，健全住房保障體系

??完善以保障性租賃住房、共有產權保障住房為重點的住房保障體系，在做好本市中低收入住房困難家庭保障的基礎上，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

??“十四五”時期，新增供應保障性產權住房約23萬套。

??四、“更新”發(fā)展存量住房，改善居住條件

??增存并重，留改拆并舉，妥善保護好歷史文化風貌區(qū)和里弄街訪，讓群眾在居住方面更有獲得感、幸福感、安全感。

??從以上主要任務中，可以看到在本次的住房“十四五”規(guī)劃的重點任務中，持續(xù)構建住房租賃體系被放在了重要任務的首位。相比于“十三五”規(guī)劃，住房“十四五”規(guī)劃將加大租賃住房的供給。

??不僅僅是上海，進入2021年以來，僅僅只是上半年，我國就已經累計出臺租賃相關政策110條，其中市場監(jiān)管類占比最高，達36%。政策從出臺逐漸走向落實，租賃市場逐漸完善。

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??上海租賃用地成交面積及幅數全國首位

??上海住房租賃市場的發(fā)展一直處于全國住房租賃市場的發(fā)展的前列。據克而瑞租售事業(yè)部監(jiān)測2017年7月至2021年7月全國重點8城租賃用地成交量累計值已達329幅，總建面約1685.10萬平方米，其中上海、杭州、南京3城租賃地塊成交量排名前3，共計248塊，占比75.38%。

??單月來看，2021年7月，重點22城結束首批集中供地，本月寧波、青島、合肥三城共成交租賃土地5幅，以競配建方式為主，集中在代管縣級市和縣城區(qū)域，總建筑面積累計約7.33萬方。

??從數據可以看出，上海租賃用地無論是累計成交面積還是成交幅數都排全國首位，并遙遙領先于第二、第三位的杭州和南京。

??2021年上海純租賃用地項目預計入市近15個，目前已有2家開業(yè)，同時，多個自持租賃項目也已投入運營。

??這些入市的純租賃用地/自持租賃項目，基本都屬于租賃社區(qū)。項目體量上相比較“長租公寓”項目更大，產品更宜居，租客的整體感受也相對更好。

??以某品牌公寓社區(qū)東部經開區(qū)店為例，項目定位為大型租賃社區(qū)，公區(qū)具備閱讀區(qū)、健身瑜伽區(qū)、烘培區(qū)、娛樂區(qū)、功能復合，寬敞明亮，整體風格年輕化、活力化；戶型面積為35-60㎡，相比較一般的長租公寓項目，室內空間更大；文化交流方面，與泗涇黨組織合作，搭建黨組織培訓空間，平時可作為讀書會、見面會以及會客區(qū)、休息區(qū)；運動休閑方面，擁有室外跑道和籃球場，以及室內健身房；商業(yè)娛樂方面，擁有輕食堂、華萊士、京東便利店等餐飲、商超，滿足常生活需求；這個項目為漕河涇、徐家匯及虹橋商圈及轄區(qū)人士提供了優(yōu)質的住宿條件。 

??從此次上海《規(guī)劃》“一張床、一間房、一套房”的多層次租賃住房供應體系來看，隨著更多的住房租賃項目入市，上海住房租賃市場的供應結構將更加多元化，也將更好的滿足更多市民的租房需求。

??我們認為，“十四五”將迎來上海住房租賃行業(yè)的進一步發(fā)展，越來越多的企業(yè)將參與到行業(yè)中來，特別要指出的是宿舍床位20萬張預示著藍領賽道，即“企業(yè)員工住宿”市場將迎來發(fā)展的高峰期。

??一方面推動企業(yè)員工住宿的快速發(fā)展可以更好地促進上海城市能級提升、產業(yè)升級，另一方面是實實在地落實國務院總理李克強今年3月5日十三屆全國人大四次會議報告時提出的“盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難“的目標，真正地滿足上海城市基層奮斗者對美好生活的需求和向往。

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??2021年成租賃用地入市大年

??2021年2月，土地“兩集中”政策橫空出臺，要求22個重點城市集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，要求重點城市單列租賃住房用地，占比一般不低于10%。

??在克而瑞租售長期關注的核心八城中，相較于2020年，多數城市租賃住宅用地占比大幅提升。尤其是成都、武漢、廣州等城市2020年租賃住房用地占比均在1%以下，遠低于北上深三城，推進相對緩慢；2021年，三城租賃住房用地占商品房用地比例分別為11.1%、14%和10.9%。

??從首批租賃用地成交情況來看，杭州競自持用地高達41宗，占比超七成，其中已成交涉租賃用地成交宗數達50宗，占成交地塊88%；成交建面111.09萬平方米，高居22城榜首，租賃用地占比已達14.67%。成都已成交涉租賃用地也達到了35宗，租賃用地面積達到81.27萬平方米，占比達17.33%；合肥這一比例更高，租賃用地面積占已成交地塊面積達到18.69%。此外，廈門成交土地共5宗，所有地塊均需部分自持。

??可以發(fā)現，“租賃住房用地不小于10%”的新規(guī)，正在引發(fā)一系列連鎖反應。從租賃用地供應類別的角度而言，主要分保障性和市場化租賃用地兩大類。由于自持地塊增加，房企將面臨租賃住房運營難、以及如何突圍并盈利兩大難題。

??企業(yè)自持用地更多解決方案待解鎖，比如通過整租、合租和自建團隊等模式運營自持物業(yè)，提升物業(yè)價值，以實現資產增值，同時，發(fā)行ABS、類REITs等資產證券化產品，拓展融資渠道，降低融資成本等。

??目前來看，在較為寬松的政策加持下，租賃市場發(fā)展已進入“快車道”，入局租賃業(yè)務的房企也正紛紛加大業(yè)務布局力度。

??截止2021年7月31日，萬科泊寓進駐城市達33個，全國門店數量維持在369家，仍居于集中式公寓開發(fā)商首位；集中式公寓運營商方面，魔方集團布局門店306家，主要進駐城市項目數達22個，上海、廣州布局項目最多，杭州、深圳、南京緊隨其后，三四線城市也有布局；而分散式公寓運營商自如，截止2021年7月31日已進駐城市達10個，掛牌約3.99萬間。

??整體看來，增速雖然環(huán)比有所放緩，整體仍呈現持續(xù)上漲態(tài)勢。

??發(fā)展租賃市場，堅持“租購并舉”是上海住房“十四五”規(guī)劃的重點任務之一。作為租賃用地累計成交面積及幅數最多的城市，上海的租賃用房體系的建設和發(fā)展走在全國前列，隨著更多的住房租賃項目入市，上海也將逐步實現“一張床、一間房、一套房”的多層次租賃住房供應體系。

??全國來看，從“十三五”到“十四五”，中央多次定調住房租賃市場，也逐步從供應端、行業(yè)監(jiān)管、優(yōu)惠政策等方面推動住房租賃市場健康有序的發(fā)展。隨著住房租賃規(guī)劃的逐步落實，政策的利好也會逐漸體現出“出實招、見實效”。這一切將加快住房租賃市場的規(guī)范和發(fā)展，住房租賃市場有望迎來長效發(fā)展。