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??公寓2800元/平方米，60平方米還不到20萬元，還是地鐵附近公寓，這樣的價(jià)格讓不少人驚掉了下巴。

??近日，沈陽蘇家屯一項(xiàng)目公寓以2800元/平方米低價(jià)出售，“慕名”而來排隊(duì)的購房者將售樓處堵得水泄不通，最終售樓處不得不暫時(shí)關(guān)閉。

??記者了解到，沈陽蘇家屯附近住宅產(chǎn)品大概在8000元/平方米，公寓售價(jià)甚至不到住宅一半，知情人士反映，之所以降價(jià)出售，主要是公司打算清盤沈陽在售的所有產(chǎn)品，并且降價(jià)幅度也并非那么大，清盤之前也僅賣3000多元/平方米。

??“價(jià)格并沒有想象中那么優(yōu)惠，可能只是商家營銷做得好，3000多/平方米的清水公寓一直在賣，但賣得也不是很好，之所以這次這么’火爆’,可能是大家沒想到蘇家屯附近公寓能賣這么便宜，算是‘白菜價(jià)’了！”一位附近的居民告訴記者。

??那么，沈陽公寓市場真實(shí)表現(xiàn)到底如何？真到了“白菜價(jià)”的地步嗎？

??公寓和住宅在沈陽市場表現(xiàn)可以用“冰火兩重天”來形容。

??2021年沈陽上半年住宅均價(jià)12408元/平方米，同比上漲9%。“沈八條”政策推出后，房價(jià)上漲勢(shì)頭已經(jīng)得到一定遏制，環(huán)比上漲仍然維持在4%。

??與住宅需要政策調(diào)控來降溫相比，公寓則持續(xù)遭受冷遇。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年沈陽公寓成交12.5萬平方米，環(huán)比下降36%，同比下降32%，2021年上半年均價(jià)為8797元/平方米，2020年下半年均價(jià)還在10494元/平方米，半年時(shí)間均價(jià)下滑了1697元/平方米，環(huán)比下降16%，同比降3%。

??從市場反饋來看，公寓產(chǎn)品確實(shí)不好賣，尤其是2020年之后不少公寓都進(jìn)行了“調(diào)價(jià)”，其中不乏一些熱門地段公寓產(chǎn)品。

??在某房產(chǎn)網(wǎng)站樓盤動(dòng)態(tài)顯示，天惠公寓2020年1月份均價(jià)12000元/平方米，到2020年4月時(shí)均價(jià)顯示11000元/平方米；華強(qiáng)城The King公寓2021年6月均價(jià)22000元-29000元/平方米；到7月時(shí)，均價(jià)已調(diào)整至17000元-22000元/平方米。

??沈陽公寓不同區(qū)域內(nèi)價(jià)格差異大，公寓價(jià)值更依賴于地段和商圈，像蘇家屯地區(qū)人口密度低、商圈少，對(duì)公寓需求有限，因此反映在價(jià)格上差距較大。2021年上半年，公寓新增供應(yīng)主要集中在渾南、蘇家屯和大東三區(qū)，其中和平、沈河、渾南整體均價(jià)都已破萬，和平區(qū)以14212元/平方米均價(jià)排第一；于洪、大東、蘇家屯都在7000元/平方米以下，蘇家屯區(qū)公寓均價(jià)5522元/平方米墊底。

??地產(chǎn)分析人士表示，從2017-2021年，沈陽公寓價(jià)格曲線緊隨市場行情波動(dòng)，目前均價(jià)基本回到了4年前均價(jià)。2017年下半年到2019年基本是沈陽樓市最熱年份，公寓價(jià)格也隨樓市大背景，持續(xù)上漲，到2020年達(dá)到頂峰。“沈八條”出臺(tái)，樓市得到穩(wěn)定控制后，公寓價(jià)格應(yīng)聲下跌，說明公寓產(chǎn)品價(jià)格“水分”較大，當(dāng)市場環(huán)境較差或者政策發(fā)生變化時(shí)，公寓價(jià)格泡沫部分最容易被擠掉。

??存量居高不下，去化周期達(dá)95個(gè)月

??中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，沈陽公寓主要以存量市場為主，截至2021年6月底，沈陽公寓存量為254萬平方米，其去化周期達(dá)到了95個(gè)月。

??也就是說，從目前公寓成交量來看，即便再無新增公寓供應(yīng)，需要近8年時(shí)間才能完全消化掉現(xiàn)有庫存。

??沈陽公寓庫存量一直高居不下，并且在近幾年庫存周期持續(xù)攀升。2017-2019年，沈陽公寓存量從272萬平方米減至215萬平方米，整體屬于下降趨勢(shì)，但2019下半年開始庫存周期再次攀升，其中2020年上半年到2021年上半年，庫存僅上升了5萬平方米，但庫存周期卻由49個(gè)月升至95個(gè)月，幾乎是翻了一番。

??庫存周期大幅度上升，主要原因在于成交量大幅下降，在2017年-2019年之間，公寓銷量分別為68.5萬平方米、62.3萬平方米、56.9萬平方米，2020年銷量僅為38萬平方米，銷量下滑非常嚴(yán)重，接近腰斬。

??2019年之前，雖然庫存量整體較大，但每年新增供應(yīng)量基本小于成交量，去庫存有一定效果，到了2019年下半年有71.2萬平方米新增供應(yīng)入市，導(dǎo)致去化周期開始持續(xù)增多，去庫存變得更加“艱難”。

??改善型需求占主導(dǎo)

??房產(chǎn)中介人士稱，購買公寓一般有兩種需求，一種是要求選擇好地段、繁華商圈和較高物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，可以稱之為高端需求，但這部分市場需求占比很小；另一種是作為剛需住宅過渡性產(chǎn)品，多為單身族群為滿足自住，或作為婚前保值財(cái)產(chǎn)為目的購置。

??隨著近幾年，沈陽住宅改善型需求的增多，以居住為主的剛需小面積產(chǎn)品開始逐漸失去市場。2019年樓市調(diào)研結(jié)果發(fā)現(xiàn)，樓市中剛需與改善需求仍占絕對(duì)主力，改善住房需求有明顯上升趨勢(shì)，且超過剛性需求位居第一。

??據(jù)調(diào)查，沈陽購房置業(yè)客群中，單身、準(zhǔn)婚、已婚（未生育）三類客群對(duì)產(chǎn)品需求均以61-90平方米為主，沈陽目前公寓主力產(chǎn)品（占60%）主要在60平方米以下。說明公寓主力產(chǎn)品不在主流購房需求面積段上。

??投資方面，沈陽公寓低回報(bào)率很難喚起投資者動(dòng)力，目前在沈陽購置公寓產(chǎn)品價(jià)格不菲，如果用來出租，賺取的收益甚至比不上普通理財(cái)。例如位于青年大街金廊沿線華強(qiáng)城，一套67平方米公寓售價(jià)在113萬元左右，在貝殼網(wǎng)上相同面積、房源公寓一個(gè)月租金3000元，年租金3.6萬元，投資回報(bào)率僅有3.2%。

??酒店式返租型公寓承諾給的租金較高，但近兩年受疫情影響，酒店的生意都不大好做，很多處于虧損狀態(tài)，投資酒店型公寓將面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。

??從價(jià)值投資角度，公寓增值幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于住宅，2017年上半年住宅均價(jià)為7714元/平方米，2021年上半年住宅均價(jià)為12408元/平方米，4年時(shí)間漲幅達(dá)60%；公寓則由8447元/平方米漲至8797元/平方米，幾乎沒太大變化，即便是最高峰值10494元/平方米房價(jià)來算，漲幅僅有24%，還是不及住宅增幅一半。

??同時(shí)，一些公寓在學(xué)區(qū)方面“福利”的消失，也讓公寓產(chǎn)品認(rèn)可度越來越低。2016年為鼓勵(lì)市民購買公寓產(chǎn)品，沈陽市政府曾下發(fā)《沈陽市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實(shí)施意見》，給予自住型公寓在落戶、入學(xué)、水電暖民用價(jià)等方面享受住宅同等政策。

??但政策僅持續(xù)了一年多時(shí)間，2017年新房產(chǎn)政策中，已經(jīng)取消了自住型公寓的學(xué)區(qū)待遇。

      有房產(chǎn)專家稱，近兩年，公寓產(chǎn)品之所以在沈陽市場持續(xù)下行，與沈陽整體市場環(huán)境有關(guān)，首先是公寓產(chǎn)品需求量有限，市場供遠(yuǎn)大于求，雖然公寓產(chǎn)品不限購，但在產(chǎn)權(quán)年限、稅費(fèi)、貸款以及學(xué)區(qū)方面的福利遠(yuǎn)不及住宅，綜合原因?qū)е拢r(jià)格上漲空間有限，租金投資回報(bào)率低，公寓市場進(jìn)一步壓縮，處在繁華商圈的公寓還有一定購買價(jià)值，而人口密度較低或欠發(fā)達(dá)區(qū)域，公寓產(chǎn)品投資價(jià)值很低。在目前房住不炒的政策背景下，需求量沒有明顯變化，沈陽公寓市場很難升溫，在很長一段時(shí)間還將以去庫存為主，新增供應(yīng)將嚴(yán)格受控。