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明令“限高”,寫字樓不再角逐“第一高樓”

市場丁祖昱 2021-07-19 08:47:58 來源:丁祖昱評樓市

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??“近日,國家發(fā)改委印發(fā)《關(guān)于加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目管理 確保工程安全質(zhì)量的通知》,提出要加強項目審核把關(guān),嚴把超高層建筑審查關(guān)。嚴格執(zhí)行《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委關(guān)于進一步加強城市與建筑風貌管理的通知》,把超大體量公眾建筑、超高層建筑和重點地段建筑作為城市重大建筑項目進行管理。

??其中,對100米以上建筑應嚴格執(zhí)行超限高層建筑工程抗震設(shè)防審批制度,與城市規(guī)模、空間尺度相適宜,與消防救援能力相匹配;嚴格限制新建250米以上建筑,確需建設(shè)的,要結(jié)合消防等專題論證進行建筑方案審查,并報住房城鄉(xiāng)建設(shè)部備案;不得新建500米以上超高層建筑。

??我們認為,這主要和貫徹落實“適用、經(jīng)濟、綠色、美觀”新時期建筑方針有關(guān)。今年全國兩會,“碳達峰”“碳中和”備受關(guān)注。為應對氣候變化,我國提出“二氧化碳排放力爭于2030年前達到峰值,努力爭取2060年前實現(xiàn)碳中和”等莊嚴的目標承諾。在今年的政府工作報告中,“做好碳達峰、碳中和工作”被列為2021年重點任務之一;“十四五”規(guī)劃也將加快推動綠色低碳發(fā)展列入其中。

??由于超高層建筑的能耗非常大,無論是供水,還是供電,都需要額外增加設(shè)備保持穩(wěn)定運行,不僅如此,超高層建筑的安全風險也很大,如目前我國的消防云梯最大長度在100米左右,500米以上超高層的消防隱患對于消防安全是巨大挑戰(zhàn)。

??因此,此次“限高令”對我國綠色低碳可持續(xù)發(fā)展擁有一定的意義。”

??01

??高層建筑政策日趨嚴厲

??從時間上來看,早在2016年2月的時候,《中共中央國務院關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》就提出,要強化公共建筑和超限高層建筑設(shè)計管理,建立大型公共建筑工程后評估制度。

??2019年9月,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于完善質(zhì)量保障體系提升建筑工程品質(zhì)的指導意見》強調(diào),嚴格控制超高層建筑建設(shè),嚴格執(zhí)行超限高層建筑工程抗震設(shè)防審批制度,加強超限高層建筑抗震、消防、節(jié)能等管理。

??2020年5月《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 國家發(fā)展改革委關(guān)于進一步加強城市與建筑風貌管理的通知》強調(diào)嚴格限制各地盲目規(guī)劃建設(shè)超高層“摩天樓”,一般不得新建500米以上建筑,各地因特殊情況確需建設(shè)的,應進行消防、抗震、節(jié)能等專項論證和嚴格審查,審查通過的還需上報住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委復核,未通過論證、審查或復核的不得建設(shè)。要按照《建筑設(shè)計防火規(guī)范》,嚴格限制新建250米以上建筑,確需建設(shè)的,由省級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同有關(guān)部門結(jié)合消防等專題論證進行建筑方案審查,并報住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部備案。各地新建100米以上建筑應充分論證、集中布局,嚴格執(zhí)行超限高層建筑工程抗震設(shè)防審批制度,與城市規(guī)模、空間尺度相適宜,與消防救援能力相匹配。中小城市要嚴格控制新建超高層建筑,縣城住宅要以多層為主。

??從定性要求“嚴格控制超高層建筑建設(shè)”,到提出具體限高量化指標,對于新建高層建筑,政策日趨嚴厲。

??02

??建安成本約為普通辦公樓的3-4倍

??國家對超高層建筑建設(shè)的嚴格控制,究其緣由,主要還是與超高層建筑的造價、周期及消防等方面有關(guān),據(jù)中國《民用建筑設(shè)計通則》GB50352—2005規(guī)定:建筑高度超過100米時,不論住宅及公共建筑均為超高層建筑。

??從目前來看,各地大多數(shù)規(guī)劃建設(shè)的超高層建筑主要以辦公樓為主。據(jù)克而瑞資管調(diào)查整理,40層以上,高度100米以上的超高層辦公樓的建安成本平均約為普通辦公樓的3-4倍,建設(shè)周期平均約為2-3倍;

??防火規(guī)范方面,據(jù)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范(2005年版)》(GB 50045--1995)的規(guī)定,當高層建筑的建筑高度超過250米時,建筑設(shè)計采取的特殊的防火措施,應提交國家消防主管部門組織專題研究、論證。

表:超高層辦公樓與普通辦公樓建造情況對比

??數(shù)據(jù)來源:公開資料,克而瑞資管

??也就是說,無論是從建設(shè)成本、建設(shè)周期還是防火規(guī)范上講,超高層建筑都相對“不經(jīng)濟”。建設(shè)維護超高層建筑所付出的成本遠遠高于普通建筑。從這個角度來講,國家今天的“限高令”有較深遠的影響意義。

??03

??各大城市盲目競逐“中國第一高樓”

??據(jù)世界高層建筑與都市人居學會(CTBUH)發(fā)布的《2020高層建筑年度回顧》顯示,中國150米以上的建筑達到2395座,200米以上建筑達823座,300米以上達95座,三項指標均保持全球第一。

??隨著我國建造技術(shù)的進步,再加上很多地方以建筑高度作為城市現(xiàn)代化的“象征”,因此出現(xiàn)了各地熱衷建造超高層建筑的現(xiàn)象。

??然而,摩天大樓并不是越高越好,一方面是超高層建筑相對“不經(jīng)濟”,另外一方面是動輒上百億的造價,對于很多企業(yè)來說,意味著需要承擔極大的資金壓力。

??如某省會城市超高層項目,其規(guī)劃多次被消減,先是從規(guī)劃的636米被削減到475米,隨后又傳出因資金鏈問題陷入糾紛;某直轄市有名的超高層項目,前期投資號稱達700億,然而目前修建已有十多年,且尚未完工。

??據(jù)CTBUH披露,2020年中國“未完成”的超高層共有81棟,有66棟“暫停施工”。

??由此看來,超高層項目雖然在建成后會成為城市亮點,但若建不成就成為了污點。再疊加造價、運營、維護等各方來看,超高層建筑未必有想象中那么的美好。

??04

??對緩解寫字樓市場供應有部分幫助

??從超高層建筑常見的寫字樓市場來看,近年來并不樂觀。受經(jīng)濟增速放緩、貿(mào)易爭端的影響,自2018年四季度起,一線城市整體辦公市場便處于下行態(tài)勢,進入2020年,隨著新冠疫情的爆發(fā),進一步加重了辦公市場的下跌態(tài)勢。

??進入2021年,全國重點城市甲級寫字樓經(jīng)歷了2020年四個季度的下行趨勢后,在今年一季度降幅開始出現(xiàn)收窄,至今才企穩(wěn)。

??然而在CAIC監(jiān)測重點城市中,2021一季度雖然疫情與2020一季度相比已經(jīng)平穩(wěn),但其空置率卻依然在上升,其中武漢和廣州上升幅度明顯較大,武漢受疫情影響,租戶退租現(xiàn)象最為嚴重導致2020全年凈吸納為負,廣州則源于近期的供應高峰所知。

??上海和重慶為僅有空置率下降的城市,截止至2021年一季度,上海已經(jīng)連續(xù)5個季度凈吸納量增長且創(chuàng)近年高峰,這從某種程度上體現(xiàn)了上海辦公市場的強韌性,然而,即便如此,截止2020年末上海總存量也已經(jīng)逼近7989萬平方米,未來3年預計供應量約1965萬平方米,整體市場供大于求趨勢明顯。

??“限高令”出臺后,對超高層建筑的嚴控,在某種程度上或?qū)徑馐袌龉幸欢ǖ膸椭傮w上,辦公市場的總量還應進一步控制。不僅僅是辦公市場,商業(yè)、住宅等各方面也需要控制到一個合理的比例。

??總體來看,“嚴格控制超高層建筑建設(shè)”在綠色低碳發(fā)展方面對“碳達峰”“碳中和”有一定的促進意義,在城市規(guī)劃與可持續(xù)發(fā)展方面貢獻深遠,對于杜絕各大城市盲目競逐“中國第一高樓”的現(xiàn)象較為有效。

??而從平衡整體市場供應方面來看,影響較為有限。對于那些盲目建設(shè)高層建筑卻超出當?shù)亟?jīng)濟合理承受能力和運維管理水平的城市來說,效果尤為明顯。

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2023-10-23 更多

中國城市住房價格288指數(shù)

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