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??6月14城二手住宅成交8.1萬套，環比下降4.0%。2021年6月，易居研究院監測的14個城市二手住宅成交量約為8.1萬套，環比下降4.0%，同比下降11.1%。年初累計成交量同比漲幅繼續收窄，主要原因是中央和地方的密集調控。    

??上半年，14城二手住宅成交量約為48.3萬套，較2020年同期增長28.3%。在近幾個月多地調控收緊，房貸緊縮的情況下，14 城二手住宅市場將進入盤整期。

??6月深圳二手住宅成交2820套，環比下跌6.8%，同比下滑74.9%，創下2013年以來除春節月份的最低值。可見4月查處“深房理”違規炒房行為、5月上調利率、上調人才引進落戶學歷等政策效果顯著。深圳二手住宅市場熱度短期內難以恢復。

??預計14城二手住宅價格指數同比漲幅將收窄。5月二手住宅成交量近6月平均增速由漲轉跌，6月下降至29.0%，標志著下降周期開始。預計7月份二手住宅價格同比漲幅將繼續收窄。

??易居研究院研究員潘竑羽表示，6月14城二手住宅成交量略下降，深圳二手住宅成交2820套，環比下跌6.8%，同比下滑74.9%，創下2013年以來除春節月份的最低值。在近幾個月多地調控收緊，房貸緊縮的情況下，14 城二手住宅市場將進入盤整期，預計7月份二手住宅價格同比漲幅將繼續收窄。

??報告正文如下：

??一、2021年6月14城二手住宅成交8.1萬套，環比下降4.0%

??2021年6月，易居研究院監測的14個城市二手住宅成交量約為8.1萬套，環比下降4.0%，環比降幅相比5月下降約5.9個百分點；同比下跌11.1%，同比降幅相比5月上升約12.1個百分點。上半年，14城二手住宅成交量約為48.3萬套，較2020年同期增長28.3%，主要是2020年第一季度受疫情影響基期值較低的緣故。

??6 月，14 城二手住宅年初累計成交量同比漲幅繼續收窄。4至6月，14 城二手住宅成交量降溫顯著，主要原因是，中央多次強調“房住不炒”，一線城市帶頭響應中央收緊房地產政策，二三四線城市緊跟步伐，多個熱點城市調控全面升級。

??隨著我國疫情控制及經濟復蘇，今年上半年2021年上半年14城二手住宅成交量較大，高于2012 年以來的歷史均值，相比樓市降溫以來的2017、2018 及2019 上半年也有較大增幅。后市來看，在近幾個月多地調控收緊，房貸緊縮的情況下，14 城二手住宅市場將進入盤整期。

??二、金華成交量能度較強,深圳成交量度能較弱

??房產成交量，是衡量樓市溫度的重要指標，而且一般領先于房價變化。二手房成交量的活躍度，可以用多個指標衡量。比如，月度環比增速反映超短期變化，月度同比增速反映短期變化，年初累計同比增速可以減少類似春節等季度性異動，拿當前月度成交量與過去幾年月均成交量相比可以反映中長期來看的活躍度。

??為了更全面、更系統的反映二手房成交量的活躍度，我們創造了一個專用指標：二手房成交量能度。其由4個分指標構成，并賦予不同的權重。

??二手房成交量能度=月度環比增速×20% + 月度同比增速×20% + 年初累計同比增速20% + 近6個月月均成交量較2012年來月均成交量的偏離度×40%

??從14城6月份的二手住宅成交量能度的排行可以看出，金華量能度最強，量能度為49.1%；而最弱的城市是深圳，量能度為-35.8%。具體來看，在監測的14城中，幾乎所有城市二手住宅成交量能度均出現不同程度的下降，特別是大連，量能度從5月的77.3%暴跌至-19.7%。

??6月金華二手住宅成交量為2112套。單從成交量來看，金華相比其余13城并不高，在14城中排名倒數第二，這可能是由于金華作為三線城市，人口基數和綜合經濟實力相對偏弱。但今年上半年金華的成交量能度有4個月均排名第一，且偏離度所有月份排名第一，說明市場熱度較高。

??6月金華二手住宅成交量環比下跌2.6%，延續了5月降溫的態勢，這可能是受到了4月21日金華市區首次集中推地與“限房價、競地價”新政的影響。預期后續金華二手住宅市場將繼續降溫，成交量向合理區回歸。

??6月深圳二手住宅成交2820套，環比下跌6.8%，同比下滑74.9%。2021年上半年除了2月同比增幅133.0%外，其余月份成交量均明顯低于去年同期，尤其是今年3月以來同比跌幅持續擴大。主要原因是自2月以來，深圳政府頻繁出臺收緊性調控政策，以強硬姿態宣告“房住不炒”定位，導致市場降溫：2月8日，深圳市出臺了二手房官方指導價新政；4月8日嚴厲查處“深房理”違規炒房行為；5月6日深圳建行下發首套房房貸利率上調通知；5月8日規范“小產權房”銷售；5月26日上調人才引進落戶學歷要求等等。5月，深圳二手住宅過戶套數為3027套，環比下滑37.9%，6月成交量則直接跌破3000套大關，創下2013年以來除春節月份的最低值。整體看，受新政影響，深圳二手住宅市場熱度短期內難以恢復。

??三、預計14城二手住宅價格指數同比漲幅將收窄

??國家統計局公布的二手住宅價格指數包含本報告的11個典型城市（除蘇州、佛山和東莞以外），對這11個城市的價格指數取算數平均值后算出11城二手住宅價格指數，與14城二手住宅成交量同比增速進行對比。這里取近6月移動平均數據，來平滑單月數據異動帶來的干擾。

??觀察歷史上這兩條曲線的走勢，可以看出，成交量曲線先于價格曲線調整。比如在本輪周期中，2016年第二季度二手住宅成交量曲線就開始呈現下行態勢，隨后增幅開始收窄，進而下降。受成交量曲線的影響，成交價格曲線也有表現，二手住宅價格在2016年第四季度就呈現了降溫的態勢。