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??被稱為“東莞史上最嚴限購政策”的“2·27”新政似乎直接給東莞今年房地產市場定了調，配合金融端收緊、限價、限簽等系列組合拳，在已結束的上半年這座過去樓市漲幅瘋狂的城市正負“重”前行，步履維艱。

??以東莞市住建局每月公布的網簽數據來看，5月份東莞新房成交3600套，二手房成交1800套，與高峰時相比下降約2倍。

??激進的市場在爆冷的數據、嚴苛調控政策下逐漸散熱，據了解，過去頻現的項目開盤即告罄現象已寥寥無幾，相對冷門板塊更是成交冷淡。

??然而，為搶奪客戶促進成交，不少樓盤同步開始“放松”購房條件，包括首付分期、延簽等，不少項目延簽時限可推至一年之久，且不需要額外費用，包括精裝修房變毛坯房等變向調整價格方式重出江湖，市場仍暗潮洶涌，這也給監管部門留下了新問題。

??持續調控下的降溫

??政策的威懾力直接體現在數據層面，最直觀的是一二手房成交量膝斬。

??以東莞市住建局每月公布的網簽數據來看，去年“莞九條”實施后，首次將二手房列入限購范圍（非東莞市戶籍人口由原來的二手房不限購調整為全市限購兩套住房），重磅調整之下東莞二手房成交量應聲而下，從7月8000余套月成交下跌至新政后次月的3000多套，后一直保持在該低位水平。

??受調控影響較小的新房，加上部分二手房需求轉向則熱度依舊，成交量并未出現下滑，在去年12月更是達到成交峰值，單月新盤網簽量近9000套。

??“打新”“開盤秒罄”依舊是當時市場熱詞，在新房高熱度下，東莞樓市整體仍表現出“高歌猛進”。

??“地價是催化劑。自2020年1月開始東莞土拍市場幾乎是逢拍必搶，樓面價屢創新高，拍出了高達25宗‘新地王’，這給市場帶來了較大預期，在二手房交易掛牌及成交價未出現明顯變化可看出端倪。”東莞一房地產市場人士表示道。

??對于稍顯溫和的“莞九條”，在穩樓市主基調下，進一步加碼的“莞六條”于2021年春節后正式出臺，“堅韌”的東莞樓市也終于被撼動。

??政策發布首月加上2021年春節假期雙重因素，東莞一手房成交量呈現斷崖式下跌，2月網簽僅1935套；一直維持在3000余套低位的二手房成交量也再次同步下滑，2月網簽量降至1509套，環比均下跌超7成。

??與此同時，今年年初，由于主城區高價項目集中網簽，東莞市新盤網簽均價一度沖上2.9萬元/平方米高位，配合中介炒作，樓市情緒高熱。

??為加快調節市場過熱情緒，伴隨“2·27”新政同步執行的還有暫停單價超過2.6萬元（含2.6萬元）/平方米的高價住宅網簽，后于3月中旬調整至高價房源排隊網簽。

??一系列操作對于樓市穩定起到了明顯成效，“莞六條”執行后，東莞一二房量價均維持低位運行。

??行業趨冷明顯

??激進的市場在爆冷的數據、嚴苛調控政策下逐漸散熱，觀望情緒大肆蔓延，一系列市場反應隨即跟上。

??據了解，過去頻現的項目開盤即告罄現象已寥寥無幾，相對冷門板塊更是成交冷淡。

??以東部片區某新盤為例，樓盤營銷中心開放當日，項目方對外宣稱“千人追捧”，在經過逾3個月較長蓄客周期后，首開當天200余套房源去化率尚不足20%；即便是承接主城區外溢第一陣營的網紅“泛城區”，樓盤熱度也明顯降溫，過去的6月份有項目首開去化或不足20套。

??長周期蓄客、低去化率成為越來越多樓盤當下狀態。

??相應的，開啟聯動、邀請明星站臺、鎖客延簽或干脆推遲營銷節點等樓市低位運行期各類應對措施也紛紛上演。

??“之前東莞市場好，只有一些很難賣的盤才會聯動；現在房子不好賣，沒什么上門客，越來越多新盤都開啟聯動或全民營銷了。”從業多年的中介小于對中國房地產報大灣區表示。

??打開其朋友圈可以發現，小于推售畫風已漸漸從狂推大灣區不限購城市的陌生“低價”一手樓，重回東莞一個個熟知的新盤。“之前沒辦法，只能使勁推大灣區其他城市項目，一般靠低價吸引買家，傭金很高，十幾萬元一套，但跨區帶客成交非常難；現在雖說東莞很多項目有聯動，由于政策卡得緊，流水首付查得嚴，成交也不容易。”小于進一步補充道。

??中介開單難，就連始終沖鋒于行業一線的媒體，也或受到市場下行影響，很多自媒體人隨著項目聯動熱度開始兼顧做樓盤帶看促成業務。

??“相對于去年或年初，不少項目的傭金都大幅提高了。”某位渠道人士表示。

??但從成績來看，僅靠聯動似乎仍無法滿足項目的快速去化，為搶奪客戶、促進成交，不少樓盤同步開始“放松”購房條件，包括首付分期、延簽等，不少項目延簽時限可推至一年之久，且不需要額外費用。

??對此，某房企人士表示，下半年東莞樓市供應量還會加大，但有效需求在政策和金融端收緊下被縮減很嚴重，搶客、鎖客、回款已是現階段房企之間的一場“大戰”。

??對于不那么著急回款的開發商而言，銷售節點延后，延長蓄客周期、等待樓市回溫則成為應對策略。

??以推遲售房為例，據統計，目前東莞已有包括高埗新世紀頤龍軒、松山湖深業松湖云誠花園、寮步越洋廣場、鳳崗怡好天譽花園、天成花園、道滘里岸、康華君匯廣場等多項目，雖達到預售標準甚至樓體接近封頂或已完工，依舊未有入市消息。

??“多項目推遲入市有各方面原因，有的項目可能是所屬板塊降溫，市場觀望情緒濃厚，剔除不滿足購買條件的客戶后，蓄客量太少，開盤去化效果堪憂選擇推遲節點；也有項目它可能就是單純和限價博弈，備案價達不到預期標準，又不急著回款，就一推再推。”松山湖片區一樓盤策劃表示。

??在此之前，官方為推進項目盡快入市，從供應端穩樓市，于3月18日發布了《關于優化我市裝配式建筑商品房預售許可申辦條件的通知》。

??通知重點提到實施裝配式建筑的預售商品房項目，由原來的七層以上需完成三分之二結構工程調整為完成三分之一，同時符合其他條件的，便可申領預售證。

??目前來看，趕工期或已不再是項目們的首要任務。

??余溫未散，仍在暗漲？

??市場大范圍轉冷當下，東莞市場并未完全冷凍，部分區域樓市依舊散發著些許余溫。

??首先是土拍熱度依舊。

??截至目前，東莞市2021年上半年度商住用地土拍大戰已收官，共成功出讓14宗宅地，合計收金261億元，其中7個鎮街樓面價被刷新，平均樓面價約20184元/平方米，平均溢價率約為41％。

??高熱度的土拍市場上，房企為加大拿地概率，紛紛準備多個“馬甲”上陣。據了解，僅越秀首進東莞拿下的寮步地塊，整場土拍便被曝出了500多個“馬甲”。

??“馬甲”的盛行幾乎形成了資金實力雄厚的頭部房企壟斷土拍市場的現狀，6月11日，東莞官方發文，對掛牌出讓商住用地的競買人資格進行規范，直指“馬甲”行為。

??“東莞土地市場整體看還是狼多肉少，開發商拿地積極性依舊，已經進入的想補倉，還沒有進入東莞市場的也在努力。不過現在大環境下，房企拿地會更加理性一點，地價相對之前的高點也會有一定下降。”一名負責房企投拓業務人士表示。

??土拍熱度依舊外，不少入市項目同樣在變相“暗漲”。

??雖嚴格的新盤備案限價政策維持了網簽均價低位運行，但無法高價出貨的部分開發商卻并未向市場下行妥協，仍在規則范圍內盡可能爭取利潤空間，仍為賣出高價而“暗自努力”。

??除了前面提及的推遲入市節點外，對于趕回款選擇入市的樓盤，“減配”則成了他們中越來越頻現的應對策略。

??正如合富研究院高級分析師李興旺所表示，“東莞越來越多樓盤‘減配’了，毛坯取代精裝交付，但價格不減，實則可以說是在變相‘暗漲’。”

??據統計，截至6月30日，東莞6月獲取預售證的普通住宅項目為26個，其中高達12個項目交付標準為毛坯，有首批入市即毛坯交付的，也不乏有原批次為精裝項目，新備案樓棟調整為毛坯標準的。

??放在過去，除了別墅產品外，東莞全市毛坯在售項目都可謂屈指可數。雖交付標準由精裝變更為了毛坯，但從下表可以看出，大部分項目在備案均價上卻未有明顯調整，與上一批次備案價相比浮動甚微。

??“開發商精裝修水分較大，由于為批量定制，按正常交付標準，1200元/平方米裝修標準已經算是‘豪裝’了；如今情況是更多毛坯入市，價格卻未有下降，這無疑是變相漲價。”對于該現象有購買者表示不太能接受。

??除了精裝變更為毛坯外，不少首推即毛坯樓盤在售價上同樣沒有優勢。以石碣中海新盤為例，項目首批毛坯備案均價約3.18萬元/平方米，鎮街公布的5月新房網簽均價為29156元/平方米。

??除了項目價格浮動不大，除毛坯交房外，也不乏有房企提供可選擇的裝修包服務來提升溢價，不過值得注意的是，目前東莞市場涉嫌違規銷售的“裝修雙合同”再次冒頭。

??“裝修款3000元/平方米，我們對客戶宣傳的單價就是在備案價基礎上加額外收取裝修款的價格。”某毛坯備案項目銷售顧問對中國房地產報大灣區表示。

??數據層面穩定的背后，或是余溫未散下樓市亂象的暗潮洶涌，也給監管部門留下新的問題。

??據合富研究院統計，2021年上半年東莞新建商品住宅共網簽約23294套，網簽金額727億元，該數據雖僅占2020年全年新房網簽套數的36.7%，但與往年同期相比，上半年約2.3萬套的成交量仍是東莞樓市2017年以來的最好成績。

??“樓市調控是為了維穩并非要房價暴跌，未來長期‘陰跌’是小概率事件，限售新政毫無疑問抑制了一部分供應和需求，但如果長期‘陰跌’一定是供求關系出了問題，從現在東莞人口活力和供求關系來看，樓市熱度不會完全消褪。”對于后市，投資客劉先生仍充滿信心。

??低位運行期的東莞樓市保持著“自救”的活力，接下來的下半年運行走向仍值得關注。