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??為規范中央預算內投資支持保障性租賃住房建設有關項目管理，提高資金使用效益，推進中央預算內投資管理制度化、規范化、科學化，近日，國家發改委印發了《保障性租賃住房中央預算內投資專項管理暫行辦法》，支持人口凈流入的大城市新建、改建保障性租賃住房及其配套基礎設施建設。

??在此之前，2021年5月24日，住建部消息稱，住房和城鄉建設部分別在沈陽、廣州召開了發展保障性租賃住房工作座談會，北京、上海、廣州、深圳等40個城市人民政府負責人分兩批參加。住房和城鄉建設部副部長倪虹出席會議并講話。

??此后，這40個城市將大力發展保障性租賃住房，促進解決新市民、青年人住房困難問題列入重要議事日程。

??事實上，城市住房領域的矛盾，隨著年輕一代租房者的消費升級，在租賃市場上尤其突出。規模化“大型租賃社區”的優質、生態、穩定和長效，對住房租賃市場的發展，構建新時代住房制度改革和長效機制建設，提供了有益的探索和實踐價值。

??在政策紅利、市場需求以及供應加大的多重加持下，越來越多的公寓運營機構加入到“大型租賃社區”這片藍海。據公開資料不完全統計，目前已有15個不同背景的已入市或即將入市的“大型租賃社區”標桿項目，“社區化”已然成為租賃行業變革的“新航向”。

??注：“大型租賃社區”指可容納1000人及以上規模的租賃居住集群

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??重點城市租賃用地不低于10%

??2021年“兩會”政府工作報告中，“租賃住房”、“長租房”等關鍵詞多次被提及。具體來看，住房租賃發展方向包括：“租售并舉”仍是租賃行業最強基本面，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔等。

??新年伊始，重點22城供地“兩集中” 政策推出，明確要求重點城市在年度計劃中要單列租賃住房用地，占比一般不低于10%。

??在克而瑞租售長期關注的核心八城中，以一線城市北京為例，2021年北京計劃安排住宅用地1060公頃，較2020年計劃安排量增加60公頃。與此同時，土地供應向租賃住宅傾斜，在單列租賃住宅用地的基礎上，按照商品房供應下限等比例安排租賃住宅供應指標，將租賃住宅占住宅用地比重由2020年的13%提高到28.3%。

??二線城市以南京為例，4月9日晚間，南京市規劃和自然資源局發布了2021年度商品住宅用地供應計劃的有關說明。說明顯示，南京全市2021年租賃住房用地供應面積目標為87.15公頃，能夠提供租賃住房205萬平方米，約3.6萬套，租賃住宅占住宅用地比重由2020年的2%提高到9.5%。

??表：核心八城2020年、2021年住宅用地供地情況（萬方，%）

數據來源：公開資料，克而瑞租售整理

??住房租賃市場的發展由供應側推動，如今土地供應政策向租賃用地傾斜，未來隨著租賃用地的分批次集中入市，特大型城市、重點城市的租賃住房供給將進一步擴大。

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??15個“大型租賃社區”入市或即將入市

??自2020年以來，“大型租賃社區”便成為了租賃行業的熱度詞匯，“大型租賃社區”即由若干集中式租賃住房組成的、可容納千人規模租賃居住的集群。

??在我國，從1980年代的租住公房，到后期的廉租房社區，再到當今部分地區存在的集宿區，都是由多棟住房物業組成的租賃社區，并配備有滿足租賃人群日常所需的公共活動空間。

??傳統的租賃社區，多將重點放在龐大租賃人口的生理需求上，往往忽略了社區人群的精神需求。隨著新時代租賃群體價值觀、消費觀的改變，新時代的“大型租賃社區”，被賦予了新的意義。

??不再僅僅是物業層面的集合，還是“多業態”的集合，除居住之外，同時關注人群共享、生活、交流、健康以及精神需求，配套辦公、商業、教育、醫療、藝術、娛樂等多業態融合的公共活動空間，構建滿足大批具有相同興趣、文化偏好和價值觀的租住群體生活全鏈條，甚至于全生命周期需求的租住生活共享空間，這也從實質意義上響應了國家號召的“租購同權”。

??圖：2020年我國四大一線城市不同體量集中式租賃公寓體量情況（單位：%）

數據來源：公開資料，克而瑞租售整理

??從目前來看，截至2021年4月，我國上海、北京、深圳、廣州四大一線城市的集中式長租公寓中，項目體量超500間的中、大型租賃公寓項目僅占6%，其中，上海、深圳項目最多。

??雖然目前我國中、大型租賃項目相對較少，但規模化發展、集約化管理在發達國家成熟的租賃市場中早已應用。數據顯示，2008年，美國單體量20戶以上的大型租賃房屋占比就已有19%。十年來，該類型租賃項目占比更是顯著增加，至2018年占比已高達23%。

??圖：2008-2018年全美供應房型變化情況（內圈2008年，外圈2018年）

數據來源：公開資料，克而瑞租售整理

??可以預見，未來大規模、集中式管理是租賃市場的必然發展趨勢。據克而瑞租售整理公開資料不完全統計，目前已有15個不同背景的已入市或即將入市的“大型租賃社區”標桿項目，上海項目依然是最多的。

表：15個已入市或即將入市的“大型租賃社區”

數據來源：公開資料，克而瑞租售整理

??注：“大型租賃社區”指可容納1000人及以上規模的租賃居住的集群

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??城市近郊產業園附近成首選

??作為新興業態，我國大型租賃社區的運營模式尚在不斷摸索前進中。從現有的15個已入市或即將入市的大型租賃社區標桿項目的運營情況來看，相較于對地段、區位有較高要求的集中式白領公寓而言，在項目選址上，大型租賃社區多落位于城市近郊區。

??一方面，受大城市中心區域的地產資源趨于飽和影響，大型租賃社區的主要來源為城市郊區的工業廠房改建、15%自持住宅用地以及租賃用地建設；另一方面，由于大型租賃社區體量較大，建設成本較高，這些位于城市外圍的資產具有顯著的拿地成本優勢。

??與此同時，隨著城市“產城融合”的推進，在國家“職住平衡”的號召下，產業聚集區成為了大型租賃社區的重要抓手。數據顯示，15個項目中，有10個項目落位于產業園中或產業園周邊。

圖：15個大型租賃社區標桿項目周邊產業園情況

數據來源：公開資料，克而瑞租售整理

??由于大型租賃社區項目多位于城市郊區，周邊可依賴的交通、商業、教育、醫療資源較少，因而，比起商品住宅的社區景觀和配套打造，租賃社區更多考慮的是人們在社區內的共享、交流、生活、娛樂，從而配備一定比例的商業、辦公區域甚至酒店會所。從目前的案例來看，各大大型租賃社區基本上都自帶社區基礎配套，基本上可以滿足社區內租戶的基本需求。

圖：15個大型租賃社區標桿項目功能配套情況

數據來源：公開資料，克而瑞租售整理

??從目前已開業的項目租金價格與周邊個人租賃價格進行比較分析發現，各個項目的溢價情況存在較大差異，部分項目存在明顯價格優勢，如潤家樂璟東景生活社區、自如里·廣州黃埔凱得家青年社區、樂乎·張郭莊京盛時代社區和城投寬庭-灣谷社區，這四個項目的出租率皆保持在95%的水平以上。由此可見，部分“大型租賃社區”頗受市場歡迎。

圖：15個大型租賃社區標桿項目租金溢價情況

數據來源：公開資料，克而瑞租售整理

??2021年，伴隨租賃用地入市，將是我國租賃社區加速落地的一年，“大型租賃社區”是租賃產品中的新生力量，被賦予著新的意義與期望。目前我國“大型租賃社區”尚處于發展起步階段，這個賽道能走多遠尚未可知。相信隨著項目源源不斷地入市，數據與經驗不斷積累，理解與研究更加深入，中國終將探索出符合國情的、真正落實“租購同權”的大型租賃社區發展模式。