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??相比去年深圳多次以二手房價格同環比漲幅全國第一的消息占據各大媒體頭條，今年深圳頻繁出手調控樓市成熱議焦點。

??從去年出臺新政提高購房門檻到今年出臺二手房指導價，再到規范新房定價、期房轉現房定價、精裝修房定價，深圳對于樓市調控不斷加碼，調控范圍也從全面化轉向精細化，深圳樓市進入“冷靜期”。

??根據深圳市房地產協會發布的數據顯示，5月深圳樓市持續低迷，新房市場受上半月供應不足影響，成交量并未出現反彈態勢，二手房市場持續受新政影響，月度二手房網簽量不僅呈現“四連跌”態勢，并首次失守4000套關口。

??具體來看，5月份深圳一手住宅成交量2677套，環比4月3502套成交數據持續下滑23.6%，同比去年5月份3143套下滑14.8%：5月份深圳二手房網簽量共計3781套（含自助網簽），環比持續下降14%，同比去年5月份二手房11028套網簽量大幅下滑了65.7%。

??廣東住房研究中心首席研究員李宇嘉表示，政府對于樓市調控效果正在顯現，“深圳從去年7月份開始一直對樓市政策‘打補丁’，無論是出臺二手房指導價還是調整落戶政策等，從現在樓市運行階段來看，確實起到了很好的效果，目前深圳樓市已經處于非常‘冷靜’狀態”。

??李宇嘉認為，只要政府持續調控，深圳樓市就可控，深圳樓市也會逐漸“降溫”。

??亂象頻發

??深圳出臺新政背后是市場亂象頻發，樓市過于“火熱”。

??在劉軍看來，5月27日政府出臺的新政實行精裝修價格梯度，是為了約束房企通過調整精裝修價格變相提高房價。“很多新房項目因為區域限價，開發商無法提高樓盤備案價，就會提高精裝修價格，這樣就提高了項目總房價。”

??劉軍在深圳從事二手房交易工作，在看他看來，深圳對于樓市調控越來越嚴格。

??但他同時表示，在政府對樓市嚴格調控下，各個“妖魔鬼怪”都出來了。劉軍口中的“妖魔鬼怪”指的是市場亂象。

??他表示，近期深圳二手房市場出現了一些“籃子房”，即有些中介低價購入房屋，花費一筆錢將房子重新裝修一遍，之后將房子高價出售，從而賺取差價。“中介會從業主手里收購一些裝修很差的房源，本來業主只賣600萬元，但中介答應業主只要房子由他們代理賣，可以幫忙免費裝修，幫業主將房子賣到620萬元。但其實裝修費只有5萬元，之后中介將這個房子以680萬元賣出，賺取中間差價。”

??劉軍進一步解釋，去年深圳“籃子房”并不多，今年出現這種現象主要是因為二手房成交周期拉長，從1個月變為6個月。

??除了劉軍口中的“籃子房”亂象外，4月央視披露了深圳小產權房炒賣情況，投資客囤貨炒賣小產權房，開發商將小產權房包裝成“商品房”后售賣。

??同時，根據深圳市房地產中介協會統計的數據顯示，深圳中介市場也出現了一些亂象。

??根據深圳市房地產中介協會發布的5月24日至5月30日網簽排行榜顯示，在全行業中介企業網簽量TOP10占比中，上榜的10家企業中有4家企業屬于經營異常機構。

??深圳市房地產中介協會表示，事實上，各機構以其他機構名義進行網簽屬違規行為，對于消費者而言，在看似便利的服務下可能潛藏合同簽約方與實際服務方不一致風險。

??堵漏洞打補丁

??今年深圳已經5次出臺與房地產市場相關政策，不斷為樓市調控政策“打補丁”。

??1月，深圳出臺關于加強商品住房購房資格審查和管理新政，對于炒房客通過結婚規避買房限制行為進行嚴厲禁止；

??2月，深圳發文建立二手住房成交參考價格發布機制，引導商業銀行合理發放二手住房貸款，防止投資客通過高杠桿炒房；

??5月8日，深圳市龍華區住房和建設局發布《關于禁止代理銷售“小產權房”的通知》，嚴厲打擊非法銷售、買賣“小產權房”行為；

??5月26日，深圳市發改委發布《深圳市戶籍遷入若干規定（征求意見稿）》，提高了落戶的學歷、年齡要求；

??5月27日，深圳市住建局又發布新政，規范新建商品住房和商務公寓銷售價格指導工作，限制預售和現售商品房和商務公寓批準銷售價格不得超過上一年至今同地段同類型新房網簽價格。同時，分期開發的項目也按前期備案價格進行批復，預售商品房和商務公寓轉現售的，原則上備案價不上調。此外，實行精裝修價格梯度，最高精裝修標準為6000元/平方米，最低為3000元/平方米。

??58安居客房產研究院南部分院副總監吳春薇在接受中國房地產報記者采訪時表示，目前深圳出臺的調控政策，就是在一步步“打補丁”，保護真剛需群體。

??“目前新房市場打新過熱的情況下，大家看到的是房價的上漲，房子的居住屬性被弱化。要想解決掉真正剛需住房問題，必須堅持走‘房住不炒’道路。”吳春薇表示。

??供需矛盾亟待破局

??相比去年深圳樓市“瘋狂”，今年相關房地產從業人員對于樓市最深的感受是“穩”。

??張力目前負責寶安一個新盤項目銷售，他表示，今年深圳新房市場比去年穩一點。

??“去年新房市場狀態是幾千人搶幾百套房，導致很多人都去跟風，只要有新盤推出購房者就去參與打新，有些人已經沒有辦法理智地去面對買房這個問題。但今年有些項目會同時開盤，分散客流，提高打新概率，只要購房者持續參與打新能買到。”張力說。

??有機構統計，6月深圳預計有18個項目入市，其中有16個項目為住宅產品。

??劉軍和張力的感受一樣，在政策不斷加碼后，深圳樓市開始趨穩。

??關于這點，體現在了劉軍門店成交量上。去年，劉軍所在門店一個周會成交四五單，基本上保持每天都有成交量。但是今年，最好的情況下一周只能成交2單。

??但他認為，目前有些人不是不想買了，只是買不起了。通過各種政策來緩解有些人的購房需求讓樓市進入一個“冷靜期”，但這部分人的購房需求會在后期釋放。

??在吳春薇看來，目前深圳樓市除了主要供需矛盾之外，還存在兩個極端矛盾。“目前來看，深圳房價已經高企，剛需購房道路艱難，但是豪宅市場又很火熱，出現搶房熱潮，如何解決供需問題是最重要的。”

??吳春薇認為，目前深圳集中供地可以在一定程度上緩解供需矛盾。“深圳現在集中供應了，5月底到6月初這一波集中開盤可以看到搶房、積分入圍情況有所減少，并且每季度公布計劃入市樓盤，在一定程度上緩解了買房焦慮情緒，也有利于市場健康發展。”

??吳春薇表示，深圳要堅定落實房地產長效機制，加快城中村改造進程，增大人才安居房等供應，并通過盤活存量土地，挖掘庫存房源來解決好新房供需失衡情況。

??數據顯示，深圳2020年常住人口達到了1756萬，與2010年第六次全國人口普查相比，深圳10年間常住人口增加約714萬人，增速高達68.47%。

??根據焦點研究院統計，過去10年，深圳市居住用地成交面積僅431.5萬平方米，在全國納入統計的103個城市位居末位。

??焦點研究院認為，長期以來，深圳市場的供應規模有限，供求關系矛盾較為尖銳。在深圳城市快速崛起、城鎮化率大幅上揚背后，是供地格局的亟待破局。（文中劉軍和張力為化名）