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北京最大單體集租社區(qū)來了!緩解超大城市住房供需矛盾新樣本

市場秦佳麗 2021-05-31 09:55:35 來源:中房報

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??完善租購并舉住房體系下,北京集體土地租賃住房市場又增添一樣本。

??5月25日,首創(chuàng)置業(yè)宣布其長租項目“繁星”十八里店集體土地租賃房社區(qū)迎來主體結(jié)構(gòu)封頂,超過6500套租賃房源預(yù)計于2022年3月一次性入市。

??憑借40萬平方米總建筑面積以及43.6億元總投資,該項目成為目前北京規(guī)模最大的單體集租社區(qū)。

??在重點解決大城市住房突出問題的“十四五”開局之年,集體土地租賃住房建設(shè)成為熱門議題。近期住建部召開40城發(fā)展保障租賃住房座談會,再將大力發(fā)展保障性租賃住房、解決新市民住房困難問題列入重要議事日程。

??作為首創(chuàng)繁星集租業(yè)務(wù)線首個項目,十八里店集租房社區(qū)是其多渠道籌措資源、探索政企合作模式的典型。據(jù)首創(chuàng)置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,這一項目獲得了“低成本融資”,規(guī)劃打造高品質(zhì)社區(qū),并“有信心獲得持續(xù)性回報”。

??如何制定合理的土地收益分配模式?怎樣算好投入和收益平衡賬?在長達(dá)40年合作周期里實現(xiàn)精細(xì)化運(yùn)營?十八里店鄉(xiāng)集體土地租賃房社區(qū)或為市場帶來好的實踐路徑。

??北京最大單體集租社區(qū)

??40萬平方米建筑面積、超過6500套租賃住房供給,在目前北京乃至全國立項的集體土地租賃住房項目中,首創(chuàng)繁星十八里店鄉(xiāng)集租房社區(qū)在規(guī)模上占據(jù)了第一。

??項目位于北京朝陽區(qū)五環(huán)外的十八里店鄉(xiāng),這里原本是北方地區(qū)最大的石材集散地,占地約2000畝,粗放型石材產(chǎn)業(yè)發(fā)展并不注重對屬地安全與環(huán)境的保護(hù)。“2013年區(qū)政府層面提出環(huán)境整治,鄉(xiāng)村各級單位積極響應(yīng),用幾年時間把石材城進(jìn)行了徹底疏解。現(xiàn)在借助首創(chuàng)繁星集體土地租賃項目的建設(shè),實現(xiàn)了大市政及道路的完善和千畝綠化。”北京市朝陽區(qū)十八里店鄉(xiāng)副鄉(xiāng)長劉濤表示。作為政企合作的項目典型,首創(chuàng)置業(yè)與十八里店鄉(xiāng)簽約開發(fā)集體土地租賃房項目始于2019年2月。按照北京市政府規(guī)定,此類合作鄉(xiāng)鎮(zhèn)府以集體土地出資占有項目運(yùn)營公司51%股權(quán),其他開發(fā)商占比49%。

??2019年7月,項目正式動工,旨在升級租賃服務(wù)品質(zhì)上打造行業(yè)標(biāo)桿。按照規(guī)劃,6500套租賃房將構(gòu)成目前北京市規(guī)劃房源最多的公寓項目,包括公寓、社區(qū)商業(yè)和辦公三類組合式業(yè)態(tài),以及33平方米至92平方米不等的豐富產(chǎn)品線,服務(wù)于單身白領(lǐng)、家庭、養(yǎng)老服務(wù)等,覆蓋客群全生命周期。

??直到今年5月,十八里店鄉(xiāng)集體土地租賃房社區(qū)迎來主體結(jié)構(gòu)封頂,預(yù)計2022年3月首期入市,進(jìn)入40年長周期運(yùn)營。

??至于當(dāng)初為何選擇首創(chuàng)置業(yè)作為合作方,劉濤表示,“長線運(yùn)營”是鄉(xiāng)鎮(zhèn)府最初篩選合作企業(yè)的基礎(chǔ)考量。作為全國先行試點,北京市早在2017年便推出集體土地租賃住房的政策,彼時北京市規(guī)劃國土委、住建委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》,明確集體租賃住房是農(nóng)民集體持有的租賃物業(yè),可依法出租獲取收益。

??但新模式一開始顯現(xiàn)出不確定性。劉濤談到,整個項目地塊大、重投資,主要依靠房租收益支撐,需要很長時間才會把投入資金收回來。

??“之前鄉(xiāng)鎮(zhèn)府談了很多企業(yè),從土地性質(zhì)、合作模式、運(yùn)營模式等方面考量,最終選擇的是能把這件事長線運(yùn)營下去的企業(yè)。與此同時,長租房項目解決的是社會問題,我們相信國企具備這樣的實力和責(zé)任心,是保證集體和群眾利益的最佳選擇。”

??站在村集體利益角度,首創(chuàng)置業(yè)在土地收入分配上確實進(jìn)行了積極探索。劉濤介紹,一方面,首創(chuàng)置業(yè)作為項目建設(shè)主體股東,每年按畝數(shù)給村里繳納“占地費”,且按比例遞增;與此同時,在40年合作運(yùn)營周期內(nèi),鄉(xiāng)集體項目資金回正后能按比例享受分紅。“這樣既確保了項目全周期內(nèi)集體收益,又能把周邊市政及配套環(huán)境打造好,我覺得這是雙方合作最主要的契機(jī)。”

??如何算賬?

??在前期投入上,十八里店鄉(xiāng)集體土地租賃房項目總投資額達(dá)43億元,在目前北京市立項的集租房項目中,同樣屬于規(guī)模最大的一筆。

??然而一直以來,租賃住房繞不開兩個問題:一是租賃企業(yè)收益率低,二是投入成本高。

??根據(jù)測算,首創(chuàng)“繁星”長租房項目收益預(yù)計也需要一段時期,期間如何算好資金平衡賬?首創(chuàng)置業(yè)助理總裁、設(shè)計營銷中心總經(jīng)理高廣漢介紹了破題方法。

??在他看來,主打“集租社區(qū)”理念的首創(chuàng)繁星產(chǎn)品線具有特殊之處:一是土地屬性,對地產(chǎn)項目而言,最貴的成本是土地成本,但在國有企業(yè)與政府組成的聯(lián)合企業(yè)性質(zhì)下,政府長期保持控股人身份,和企業(yè)一起長期運(yùn)營、持有土地,降低了初始土地成本,將短期土地紅利收益長期化。

??二是資金來源,集體土地租賃房項目在很大程度上源于政府財政支持。就十八里店鄉(xiāng)項目而言,當(dāng)前獲得中央財政專項資金已達(dá)2億元,后續(xù)開發(fā)計劃穩(wěn)步推進(jìn)。

??“原因是它并非傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)開發(fā),是擁有較好融資標(biāo)的的項目,因此能夠減輕開發(fā)過程中現(xiàn)金流壓力;另外,項目40年運(yùn)營期,具有長期、穩(wěn)定特點,項目租金收益是實現(xiàn)穩(wěn)定收入最大頭,如果提供好服務(wù),將會在未來長期運(yùn)營中形成持續(xù)性回報,我們有這樣的信心。”高廣漢表示。

??首創(chuàng)置業(yè)北京城市運(yùn)營公司總經(jīng)理王維也補(bǔ)充到,第一在融資上,盡管前期總投資達(dá)43億元,但依靠政府背書以及首創(chuàng)的國有企業(yè)信用評級,80%資金依靠融資獲得,表現(xiàn)為銀行基準(zhǔn)利率24年期,對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,已經(jīng)是低成本的大額資金。

??第二,后期依靠精細(xì)化服務(wù)、商業(yè)配套等,可以在提高客戶滿意度同時實現(xiàn)各方面收益提升。

??對于市場普遍關(guān)心的房租定價范圍,王維表示,因目前還在前期測算階段,測算需要基于市場反饋和市場租金走向而定,“計算量總體很大,6000多套房源可能有6000多個價格出來,未來還需要把賬算得非常精細(xì)化。但總體一定是‘便宜房租’原則,這也是大的指導(dǎo)方針。”

??5月24日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)站消息,40個城市將開始集體行動,大力發(fā)展保障性租賃住房。就北京而言,早在推出集體土地租賃住房的政策的2017年,便計劃于2017年-2021年5年內(nèi)供應(yīng)1000公頃集體土地,用于建設(shè)集體租賃住房。

??“北京在集體土地租賃住房建設(shè)這塊做得比較好,企業(yè)也是在積極響應(yīng),大家都在互相學(xué)習(xí)。”王維進(jìn)一步談到,“目前首創(chuàng)在建的一期項目預(yù)租效果特別好,包括部分企業(yè)租戶,未來將是社區(qū)內(nèi)很大的客戶群體,可能會打造出多樣的文化、生活場景。”

??另據(jù)介紹,首創(chuàng)置業(yè)也在積極對接推進(jìn)二期地塊。王維表示,“根據(jù)市區(qū)政府要求,二期項目可能作為一期配套補(bǔ)充,地上建筑面積約11萬平方米,屆時將以此為契機(jī)引領(lǐng)十八里店鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)的整體升級。”

首創(chuàng)置業(yè)有限公司

統(tǒng)一社會信用代碼:91110000744701379C    經(jīng)營狀況:存續(xù)    注冊資本:436294(萬元)

風(fēng)險情況:  自身風(fēng)險  0    變更提醒  132    關(guān)聯(lián)風(fēng)險  227

首創(chuàng)置業(yè)成都有限公司

統(tǒng)一社會信用代碼:915101006630010638    經(jīng)營狀況:存續(xù)    注冊資本:15000(萬元)

風(fēng)險情況:  自身風(fēng)險  0    變更提醒  42    關(guān)聯(lián)風(fēng)險  17

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2023-10-23 更多

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
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2023.011569.9-0.97%-0.14%
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