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上海樓市暗潮涌動:學(xué)區(qū)房堅挺,“炒房客”千方百計拼積分搶樓

市場徐凡淋 2021-05-17 08:38:07 來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)

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??上海樓市表現(xiàn)一片寂靜,波瀾不驚,實則暗潮涌動。

??來自上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,今年4月上海新建商品住宅成交面積76.7萬平方米,環(huán)比減少30.5%,新房成交均價在2021年1月達到高點后,已經(jīng)連跌3個月,4月成交均價為5.02萬元/平方米,環(huán)比下跌2.2%。

??購房新政落地下不僅引發(fā)成交量下降,樓盤違規(guī)操作案列也接二連三,在第一批次33個樓盤推出市場,多個樓盤爆出“高首付”“全款”等開發(fā)商“挑客”行為后,付款能力弱的真剛需被勸退,甚至被拒之門外。

??第一批次樓盤剛結(jié)束,緊接著公布的第二批集中供應(yīng)47個商品住宅,公布認籌開始短短幾天時間,多個樓盤被投訴。4月29日晚,上海房地產(chǎn)交易中心緊急發(fā)布公告4個樓盤因群眾舉報投訴,被所在區(qū)房管部門調(diào)查,其中,靜安區(qū)樓盤福新名苑暫停認購。

??此后,上海新房市場進入“空窗期”。來自同策研究院的數(shù)據(jù)顯示,5月3日-5月9日,上海商品住宅停止供應(yīng),成交規(guī)模大幅下跌至12.67萬平方米,處于歷史平均水平,環(huán)比下跌69.2%,均價持續(xù)走低至40341元/平方米,環(huán)比下跌15.7%,達歷史新低。

??然而,中國房地產(chǎn)網(wǎng)上海在市場走訪中發(fā)現(xiàn),市場并不如表面表現(xiàn)的風(fēng)平浪靜,實則暗流涌動,且這股浪潮體現(xiàn)的不僅在新房市場,同樣體現(xiàn)在二手房市場中:“新房市場‘炒房客’挖空心思拼積分,二手房仍有業(yè)主跳價,百年以上樓齡學(xué)區(qū)房,10平方米售價達350萬元。

??積分制,二套房買家用社保跑贏無房戶

??新房市場中,第二批次集中入市的47個樓盤,供應(yīng)量增加的同時房源供應(yīng)類型更為豐富,剛需樓盤以五大新城為主,其中,內(nèi)環(huán)區(qū)域幾個改善型產(chǎn)品備受市場關(guān)注。

??以暫停銷售的靜安福新名苑為例,地處內(nèi)環(huán)優(yōu)核心區(qū)域,樓盤單價13.2萬元/平方米,總價2000萬元起,屬于改善型戶型,一推出市場就頗受關(guān)注。但在認購過程中,不少購房者發(fā)現(xiàn),千萬元起步的豪宅,樓盤銷售要求貸款客戶在60天內(nèi)付清全款,如果逾期,除了巨額違約金,房屋也會被收走。

??按照上海目前房貸申請政策,個人申請房貸很難在兩個月內(nèi)走完流程并放款,正常需要4個月到半年時間,開發(fā)商此舉的言外之意,想要買房只能準備全款。該樓盤也因違規(guī)“挑客”行為,被上海靜安區(qū)房管局要求盡快落實整改。

??樓盤“挑客”行為叫停,因購房積分搖號制限制的“炒房客”卻在蠢蠢欲動,想方設(shè)法提高積分。5月12日,在上海市委領(lǐng)導(dǎo)信箱投訴中,一名自稱劉律師的炒房客建立微信群,鼓動意向購房者向12345、上海市房管局、房地產(chǎn)中心以投訴方式對上海購房積分搖號制度惡意中傷并施壓。

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??5月14日,中國房地產(chǎn)網(wǎng)上海致電上海市靜安區(qū)司法局,相關(guān)工作人員表示案件正在處理,不方便接受采訪。

??按照上海積分政策,無房戶基礎(chǔ)分最高為60分,上海二套購房者的基礎(chǔ)分最高為45分,上海有房且5年內(nèi)有購房記錄的基礎(chǔ)最高為30分。二套購房人群和“投資客”如何拼高積分,一個號稱“真剛需”的購房群,為了拼積分可謂千方百計。

??購房者徐先生表示,為了提高二套改善購房者積分,在基礎(chǔ)分的基礎(chǔ)上提高社保積分數(shù)的二套房買家可以順利戰(zhàn)勝首套無房戶,如靜安龍盛福新里樓盤,社保系數(shù)采用0.24,從2003年1月開始到2021年4月一共220個月,滿分社保積分為52.8分,如果二套房家庭的基礎(chǔ)分是30分,積分可達82.8分。滿分社保對于剛需年輕購房者來說幾乎很難達到。

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??如此一來,高分人群中不乏鉆政策空子人群。如一名購房者劉先生自稱“真剛需”,他實則在外灘九里有兩套豪宅,準備賣掉一套,購買靜安豪宅靜安龍盛福新里。有部分人群為給分數(shù)較低的子女買房,將自己的住房賣掉或轉(zhuǎn)讓給子女,通過名下無房且滿分社保獲得高積分順利買房。

??新房市場一片膠著。

      學(xué)區(qū)房價格堅挺,仍有二手房業(yè)主跳價

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??三四月第一批次新盤集中入市,分流了部分二手購房群體。根據(jù)信義房屋數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2021年4月,上海二手住宅共成交約2.4萬套,環(huán)比下跌38.48%,同比下跌1.5%,這是近一年來首次出現(xiàn)雙降。4月,上海二手房住宅合同成交均價約3.97萬元/平方米,環(huán)比上漲0.84%,同比上漲3.68%,從成交區(qū)域來看,外環(huán)以內(nèi)區(qū)域占比從3月的43%回升至4月的45%,中心城區(qū)成交占比小幅提升。

??價格方面,家住靜安的劉志(化名)向中國房地產(chǎn)網(wǎng)上海表示,老靜安區(qū)的“老破小”比去年漲了1.8倍。

??最近,劉志朋友從決定賣房到房屋售出只用了4天時間,談起這位朋友賣房經(jīng)歷,劉志跟中國房地產(chǎn)網(wǎng)上海說,這家人5月6日決定賣房考慮置換新房,5月7日在鏈家掛牌,5月8日-9日有60多組人員和中介先后看房,5月9日有5家說要全款購買,5月10日又有3家說要全款買。

??5月10日晚上,正當一家人在吃飯,一中介帶著客戶再次進來,這名客戶購房意向很強烈,劉志的朋友順勢漲價60萬元,最終,當天晚上以漲價30萬元成交,成交后,這位朋友說自己臉皮薄,本可爭取到上漲60萬元。

??在學(xué)區(qū)房方面,中國房地產(chǎn)網(wǎng)上海在優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)聚集的靜安區(qū)、徐匯區(qū)、黃埔區(qū)了解到多個第一梯隊的對口學(xué)區(qū)房并未受新政影響,徐匯向陽小學(xué)附近的房產(chǎn)中介人員表示,學(xué)區(qū)房10平方米總價280萬元,都是出來一套賣一套,看學(xué)區(qū)房要定房卡。

??徐匯區(qū)祺家房產(chǎn)馬經(jīng)理則告訴中國房地產(chǎn)網(wǎng)上海,學(xué)區(qū)房比去年漲了30%,一套建襄小學(xué)的學(xué)區(qū)房,10平方米售價350萬元,去年掛牌價為280萬元左右,且是百年以上樓齡。

??“只有使用權(quán),純掛戶口,建襄小學(xué),徐匯區(qū)第一中心小學(xué)、位育小學(xué)周邊樓齡都在百年以上。”祺家房產(chǎn)馬經(jīng)理說,這些學(xué)區(qū)的使用權(quán)還不一定能買到,有些要等5年,有些等2-3年,如果孩子小,可以先買,等學(xué)區(qū)在用的孩子畢業(yè)才能用。

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??                         徐匯區(qū)中介掛牌價

??徐匯區(qū)家長曾先生對中國房地產(chǎn)網(wǎng)上海表示,學(xué)區(qū)房最大的風(fēng)險是教育領(lǐng)域的政策改革,不是房地產(chǎn),受高中階段招生改革新政,中學(xué)學(xué)區(qū)弱化了,小學(xué)還是變化不大。

       2021年3月16日上海市教委公布《上海市高中階段招生錄取改革實施方案》,新政打破了學(xué)區(qū)房高中階段的穩(wěn)定性,中學(xué)學(xué)區(qū)不確定性增加。中國房地產(chǎn)網(wǎng)上海到學(xué)區(qū)集中的上海閔行區(qū),該區(qū)域多個小區(qū)今年初掛牌均價近10萬元/平方米。現(xiàn)在,太平洋中介小馬連說:“降價了,最近有一套業(yè)主誠意出售,著急等錢付首付,售價只有不到8萬元/平方米。”

      在閔行區(qū)從事教育工作的張老師則對中國房地產(chǎn)網(wǎng)上海表示,一波又一波的有志青年來到上海,有居住需求,房子總歸是要買的,長期來看,上海房價看漲的可能性還是比較大。提升教育最根本的還是要從教師隊伍抓起,若教師資源沒有優(yōu)劣,也就沒有學(xué)區(qū)房概念。

原創(chuàng) 宏觀 政策 市場 公司 土地 觀點 金融 海外 產(chǎn)業(yè)鏈
2023-10-23 更多

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
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2022.081579.3-0.04%-0.62%
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