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??雖然興圍華府周邊配套不足，但是區(qū)域和價格優(yōu)勢，對剛需客仍有很強的吸引力，對于還沒上車的深圳購房者糾結(jié)在所難免。

??“寶安區(qū)有新盤入市了，最低4.63萬元／平方米，好便宜啊。”在深圳某購房群里，購房者紛紛開始議論起來。

??引起不少購房者關(guān)注的新房是位于寶安區(qū)的興圍華府，在5月6日獲批預(yù)售許可證，項目備案均價為5.24萬元／平方米。

??項目此次推出168套住宅，位于1、2棟（項目總共有5棟住宅），戶型建面約66-94平方米，總價區(qū)間約323萬-500萬元/套，價格區(qū)間在4.6萬-5.8萬元／平方米之間。

??最低總價323萬元，興圍華府對于想要在西部置業(yè)的剛需客來說，是難得的“筍盤”。

??正當(dāng)群里的各位購房者開始摩拳擦掌、相互一比“購房積分”之時，一位前去踩盤的張先生給大家澆了一盆“冷水”——“這個新盤就是拿了紅本的村委統(tǒng)建樓，被城中村包圍了，要進小區(qū)還得進村。”

??隨后，張先生分享了在項目附近拍攝到的視頻，可以看到圖片中廠房密布，街道狹窄，街燈昏暗。

??“這可是西部，5萬元1平方米，再差買到也是賺的。”另外一名購房者陳小姐說到。

??興圍華府位于寶安福永片區(qū)，屬于大熱的大空港范圍內(nèi)，一年前已備受市場關(guān)注。

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??實地踩盤：被城中村包圍的商品房

??中房君前往項目所在地實地踩盤發(fā)現(xiàn)，興圍華府周邊配套最近的地鐵站12號線尚未建成，當(dāng)前處于“前不著村后不著店”的狀態(tài)，距離最近的地鐵站和公交站都要步行15分鐘到25分鐘。

??其中在項目周邊的一棟公寓出租價格在1000元／套，據(jù)該公寓管理員介紹“基本上房子都出租完，只剩下一間一樓的房子。”

??此外公寓管理員還提到，“住在這邊大多是從事物流行業(yè)的人”。

??從外觀上看，項目與一般的商品房并無兩樣，有停車場和綠化配套，占地面積1.6萬平方米，總建筑面積6.2萬平方米，體量較小；規(guī)劃戶數(shù)為402戶，停車位487個，容積率2.35，社區(qū)密度低。

??但從周邊環(huán)境來看，項目的環(huán)境則不太理想。

??興圍華府與其他城中村基本連為一體，距離不超過200米。此外，垃圾垃圾處理廠與項目的直線距離不超過50米。

??有現(xiàn)場來看房的購房者提到，“距離這么近，連味道都會傳過來吧！”

??此外，項目周邊多為工廠、物流園和農(nóng)民房，整體居住環(huán)境比較差，同時距離寶安機場較近，會受到噪音影響，在短期目居住氛圍比較一般。

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??糾結(jié)的深圳買房人：買還是不買？

??“村委統(tǒng)建樓一般都是小開發(fā)商建的，質(zhì)量肯定都不如大開發(fā)商。”現(xiàn)場一位前來看到的劉先生說到。

??“你積分多少？”在前來看房的購房者中，一位戴著防曬帽和太陽眼鏡的龔女士向其他購房者“PK”起購房積分。

??“你才51分啊，我有68分呢”，龔女士聽到積分自己低許多顯得很開心，但是沒過一會，積分比自己高的購房者出現(xiàn)了，一對年輕夫妻的購房積分71分，這樣龔女士一下又沮喪起來。

??“你說我現(xiàn)在68分應(yīng)該買哪里嘛！很多網(wǎng)紅盤都去認(rèn)籌了，一個都沒有中。”龔女士向中房君無奈地說到，“現(xiàn)在孩子明年就要上學(xué)了，再不買就來不及了。”

??“我現(xiàn)在擔(dān)心西部搖不上號，到時連東部都買不起，現(xiàn)在孩子要上學(xué)也等不起，每天都很糾結(jié)。”龔女士說到。

??相比之下，龔女士的丈夫顯得很淡定，站在一旁低頭看手機，只是嘀咕一句“我覺得不行，這個環(huán)境太差了。”

??“我們還要趕著回去上班呢，先走了！”，向周圍人打聽完積分的龔女士拉著丈夫匆匆離開。

??另外一名侯先生站在項目面前沉思許久，抬頭望著這個傳說中的“筍盤”，直到人群散去才與中房君搭話。

??“你覺得這個房子怎么樣啊，我是覺得不行”，侯先生鄒著眉頭說到，“價錢雖然便宜，但是周邊環(huán)境跟不上。”

??中房君告訴侯先生，周邊二手房的價格7萬元／平方米，聽到這個消息侯先生對項目的態(tài)度開始轉(zhuǎn)變，“啊，這樣啊，那買來還是賺的，畢竟是在深圳70年產(chǎn)權(quán)的房子。”

??與興圍華府距離約1公里的次新小區(qū)星航華府星，其當(dāng)前掛盤價格在7.2萬-7.4萬元／平方米，與項目存在約2萬元／平方米的價差。

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??寶安區(qū)住宅項目稀缺 剛需客上車難

??像侯先生、龔女士的糾結(jié)情有可原，當(dāng)前寶安區(qū)在手新盤少、總價高，屢次有小戶型住宅入市，都免不了積分搖號，最后陪跑。

??根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，目前寶安在售新盤總價接近1000萬元，越秀和樾府110平方米戶型，價格是9.03萬元／平方米；富山君薈144-199平方米戶型，均價6.5萬元，總價最低936萬元。

??雖然興圍華府周邊配套不足，但是區(qū)域和價格優(yōu)勢，對剛需客仍有很強的吸引力，這對于還沒上車的深圳購房者而言，買還是不買，成了一個糾結(jié)的問題。

??此外，根據(jù)深圳官方消息，截至2020年底，深圳總共有住房1082萬套，其中商品房為189萬套。深圳目前的常住人口1344萬，以上次人口統(tǒng)計戶籍家庭人數(shù)為2.11人計算，深圳戶籍家庭為235萬戶。

??如果以商品房需滿足戶籍家庭來算，商品房數(shù)量為189萬套，假定一套房子滿足一戶戶籍家庭的生活居住需求，那么商品房的缺口約為46萬套。

??深圳商品房供應(yīng)不平衡的狀態(tài)將持續(xù)，“打新”難度也將維持。