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??重燃的樓市“盛宴”在貨幣金融端有了最直觀反映。

??央行最新數據顯示，一季度末，我國房地產貸款余額創下50.03萬億元新高，同比增長10.9%，占全部貸款余額的28%，將近3成。其中，房地產開發貸余額12.42萬億元，同比增長4.4%；個人住房貸款余額35.67萬億元，同比增長14.5%。

??與之對應的是，一季度我國商品房銷售面積達3.6億平方米，銷售金額達3.8萬億元，同比分別增長63.8%和88.5%，較2019年同期分別增長20.7%和41.9%。全國住房均價在一季度首次邁上萬元大關，達到10658元/平方米；去年全年均價為9859元/平方米。

??個人經營貸增速更是驚人。3月末，個人經營貸款同比增長24.6%，同比提高11.5個百分點。此類貸款流向樓市已不是秘密，樓市一向是“資金市”，這似乎也從側面印證了一季度樓市火熱。

??央行調查統計司司長阮健弘認為，結構上看新增個人貸款比較突出的是“一升一落”，升的是個人經營貸款增速回升，落的是個人住房貸款增速回落。個人債務增長速度比較快，與我國經濟發展階段、居民年齡結構、消費升級、城鎮化發展等因素密切相關。總體來看，個人貸款增速還會保持較快增長。

??房貸增速下降 經營貸創歷史高位

??即便是在去年受疫情影響的高基數影響下，今年一季度銀行新增信貸投放規模依舊非常可觀。

??央行數據顯示，一季度新增人民幣貸款7.67萬億元，同比多增5741億元。一季度末，人民幣各項貸款余額180.41萬億元，同比增長12.6%。

??這些貸款大都流向哪里？

??從總規模來看，一季度末我國房地產貸款余額為50.03萬億元，占全部貸款余額的28%；同比增速為10.9%，較上年末降低0.6個百分點。

??同期，基礎設施業中長期貸款余額22.96萬億元，同比增長10.5%；服務業中長期貸款余額29.5萬億元，同比增長14%；普惠小微貸款余額12.4萬億元，同比增長23.6%；制造業中長期貸款余額4.15萬億元，同比增長16.7%。也就是說，房地產仍是我國信貸投放的第一大領域。

??房地產貸款主要由開發貸及個人按揭貸構成。從數據上看，一季度末，房地產開發貸余額為12.42萬億元，同比增長4.4%，增速較上年末降低1.7個百分點；個人住房貸款余額35.67萬億元，同比增長14.5%，增速僅比上年末微降0.1個百分點。

??從增量上看，一季度新增房地產貸款1.67萬億元，占同期各項貸款增量的21.7%，這一比重較上年末降低3.7個百分點。這其中，開發貸與按揭貸分別占了多少，并沒有明確數據。

??不過，一季度居民中長期貸款新增1.98萬億元，刷新了2020年三季度1.8萬億元紀錄，同比增長57%，占新增貸款總額26%。居民中長期貸款大部分構成就是按揭貸。

??這些只是明面上流入房地產的資金。事實上，“經營貸”“消費貸”等貸款進入樓市早已有之，特別是在信貸環境較為寬松時，這些違規行為更為活躍。

??截至3月末，個人經營貸款同比增長24.6%，同比提高11.5個百分點。消費性貸款同比增長14.1%，增速比上年末提高1.4個百分點，余額為51萬億元。

??據媒體報道，京滬等地利用“經營貸”購房已經形成相關灰色產業鏈，有的中介甚至提供購買空殼公司、套現等服務并明碼標價，為客戶提供“經營貸”轉房貸通道。由于個別銀行內部管理不夠完善，信貸員也有意愿將經營貸款放給購房者。

??嚴厲監管也隨之而來。3月份，銀保監會、住建部、央行聯合發布《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》，嚴查經營用途貸款違規流入房地產領域。同時，北京、上海、深圳等地方層面也在加緊嚴查經營貸、消費貸流入樓市的情況。

??央行金融市場司司長鄒瀾表示，在部分房價上漲預期較強、炒作氛圍較濃的熱點城市，出現了騙取銀行經營貸實際用于購房的現象，甚至有些還涉及有組織的違法活動。如果不能及時得到遏制，不僅會影響房地產調控政策的實施效果，而且會擠占支持實體經濟特別是小微企業發展的信貸資源。

??4月份以來，新一輪樓市調控也在廣州、合肥、寧波等地紛紛落地，這令房價上漲的預期發生了變化。

??居民杠桿率達72% 負債超60萬億元

??自去年以來，居民跑步加杠桿沖進了樓市，家庭負債進一步攀升。

??杠桿率抬升過快主要發生去年。受新冠疫情影響，彼時也是我國貨幣政策頗為寬松的時期。

??據央行數據，2020年我國宏觀杠桿率為279.4%，比2019年上升了23.5個百分點。分部門來看，居民、政府和企業三個部門杠桿率分別是72.5%、45.7%和161.2%，分別比2019年上升了7.4個、7.1個和9.1個百分點。

??2020年末，63.19萬億元個人貸款中49.57萬億元為消費貸款，占78.4%；13.62萬億元為經營性貸款，占21.6%；個人住房貸款為34.44萬億元，占54.5%，即個人貸款中超過一半都是房貸。

??今年以來，樓市“小陽春”火爆使得居民杠桿率仍在高位徘徊。央行近日發布最新政策研究顯示，初步測算一季度我國宏觀杠桿率為276.8%，比上年末低2.6個百分點。分部門看，居民杠桿率為72.1%，僅比上年末低0.4個百分點；政府部門杠桿率為44.5%，比上年末低1.3個百分點；企業部門杠桿率160.3%，比上年末低0.9個百分點。各部門杠桿率均出現不同程度下降。

??72.1%的居民杠桿率已然處于風險較大高位。根據國際貨幣基金組織報告，當住戶部門杠桿率低于10%時，債務增加將有利于經濟增長；當住戶部門杠桿率高于30%時，中期經濟增長將會受到影響；當住戶部門杠桿率超過65%時，將會影響到金融穩定。

??比杠桿率更直觀的是龐大的債務數據。據測算，去年末住戶部門債務余額是73.6萬億元，同比增長14.6%。其中個人貸款余額63.2萬億元，同比增長14.2%。

??上海財經大學高等研究院發布報告稱，截至2021年2月，我國家庭部門共積累了15.5萬億元左右短期貸款，49.1萬億元左右中長期貸款。在全球經濟未完全復蘇背景下，家庭部門積累大量債務，仍然會削弱家庭現金流，可能成為擴大消費需求制約因素。

??央行方面稱，從債務增速看，2018年以來我國住戶部門債務增速總體呈放緩態勢。尤其是2018年一季度以來，住房類貸款增速總體逐步放緩。“未來，隨著疫情影響逐步減弱，經濟增長穩定，債務總量與經濟增長相匹配，預計今年宏觀杠桿率將保持基本穩定。”

??中國社科院金融所所長張曉晶認為，展望2021年受經濟增速同比大幅上升的分母效應影響，預計2021年宏觀杠桿率將在上半年有所下行，從當前的270.1%下降到267%左右，隨后再回升至270%，全年宏觀杠桿率與上年持平甚至略有下降，企業、居民和政府各部門杠桿率也會略有下降。