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??在監(jiān)管新規(guī)的不斷出臺背景下，房地產(chǎn)行業(yè)邏輯正在發(fā)生改變，集中供地給企業(yè)投資布局帶來了新的機遇與挑戰(zhàn)，行業(yè)格局將迎來重塑。

??但中國房地產(chǎn)行業(yè)作為中國經(jīng)濟壓艙石和穩(wěn)定劑，雖然政策層面壓力很大，但是市場似乎都在高歌猛進，行業(yè)規(guī)模不僅比2020年大增，比2019年的銷售面積都同比增長了20.7%，銷售金額達到3.8萬億元，增長41.9%。與此同時，一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資27576億元，同比增長25.6%，較2019年一季度增長15.9%。

??區(qū)域分化仍然是行業(yè)面臨的突出問題，其中東部地區(qū)新房銷售額同比增長1.02倍，長三角三四線城市土拍市場再現(xiàn)“地王”；而東北地區(qū)市場與東部地區(qū)及中西部之間的差距正在拉大。

??2021年房地產(chǎn)行業(yè)延續(xù)2020年疫后平穩(wěn)表現(xiàn)，“三穩(wěn)”方針下樓市具有增長剛性。隨著未來行業(yè)步入無增長時代，房地產(chǎn)行業(yè)銷售面積或?qū)⒕S持不增長，未來或?qū)⒕S持在17億平方米左右，但隨著房價上漲，銷售金額或?qū)⒊掷m(xù)增長。

??01

??銷售金額、面積創(chuàng)新高

??一季度，房地產(chǎn)市場熱度不減，成交表現(xiàn)超預(yù)期。

??具體來看，商品房銷售面積36007萬平方米，同比增長63.8%，較2019年一季度增長20.7%。商品房銷售額達到3.8萬億元，同比增長88.5%，較2019年一季度增長41.9%。3月，房地產(chǎn)市場迎來“小陽春”行情，商品房銷售面積和銷售金額分別同比增38.1%和58.1%。進入4月，市場延續(xù)小陽春行情，CRIC數(shù)據(jù)顯示，29個監(jiān)測城市預(yù)計成交規(guī)模達2969萬平方米，環(huán)比下降4%，同比增長16%，較2019年同期增幅也有16%。

??區(qū)域分化仍然是房地產(chǎn)前四個月不可忽視的格局。東部地區(qū)市場持續(xù)火熱，中部、西部地區(qū)市場有序復(fù)蘇，而東北地區(qū)市場有所好轉(zhuǎn)，但成交仍然不及東部和中西部地區(qū)。從區(qū)域市場來看，各區(qū)域市場強、弱波動轉(zhuǎn)化，據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，長三角區(qū)域上海、杭州等地出現(xiàn)高位回落，粵港澳大灣區(qū)市場走穩(wěn)，中西部地區(qū)市場則明顯升溫，鄭州、西安等成交低位回升，重慶、武漢和成都成交異常活躍，一舉創(chuàng)年內(nèi)新高，僅限于長沙成交走弱，環(huán)比微跌5%。

??02

??一、二手房價格環(huán)比持贈

??受到市場升溫帶動，一季度大中城市一二手房房價也普遍上漲。

??根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的銷售金額和銷售面積計算，2021年1-3月份全國商品房均價為10658元/平方米。從3月單月來看，全國商品房均價達到10313元/平方米，繼2月之后再次破萬。

??整體來看，70個大中城市新建商品住宅銷售價格3月環(huán)比上漲0.4%，漲幅與2月持平。

??其中，4個一線城市銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.1個百分點，北上深價格漲幅齊走緩，僅限于廣州環(huán)比上漲1%。31個二線城市銷售價格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月擴大0.1個百分點，南京、寧波、合肥等熱點二線城市漲幅皆有走擴的趨勢，福州環(huán)比上漲1%，長春、太原和呼和浩特這類壓力城市打折降價常態(tài)化，新房價格環(huán)比仍處下降通道。35個三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅與上月持平，徐州、無錫、金華等熱點三線城市價格持續(xù)高增，環(huán)比漲幅均在0.7%附近，北海、安慶等壓力三線城市價格持續(xù)走低，但環(huán)比跌幅漸有收窄的跡象。

??

??二手房價格漲幅略有走擴，北京、廣州環(huán)比漲幅升至1.4%。3月，70個大中城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅較上月擴大0.1個百分點。

??具體城市而言，北京、廣州二手房市場持續(xù)火熱，價格環(huán)比漲幅進一步提升至1.4%，上海、深圳價格漲幅明顯收窄，上海中招新政后學(xué)區(qū)房價格出現(xiàn)松動但并未顯著降價。杭州、南京、寧波等熱點二線城市價格加速上漲，環(huán)比漲幅都在1%附近，南寧、烏魯木齊價格轉(zhuǎn)跌，太原、長春更是連續(xù)數(shù)月回調(diào)。

??當(dāng)前全國主要城市二手房住宅市場仍處于高位，但市場“小陽春”行情熱度已褪，需求端或有所收縮，疊加新房市場持續(xù)高供應(yīng)，預(yù)計后續(xù)成交規(guī)模將持穩(wěn)或小幅回落。

       預(yù)計，各城市房價或?qū)⒕S持分化態(tài)勢，熱點城市房價或?qū)⒎€(wěn)步抬升，尤其是那些土拍火爆乃至頻出地王的城市，房價看漲預(yù)期更為強烈；壓力城市房價或?qū)⒕彶较滦校F(xiàn)階段打折降價仍是加速成交去化的必要手段。

     03

      開發(fā)投資額大增，土地購置面積仍處于低位

??一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資27576億元，同比增長25.6%，較2019年一季度增長15.9%。3月，房地產(chǎn)開發(fā)投資13590億元，同比增長14.7%，較2019年同期增長16%。盡管新開工面積、土地購置面積持續(xù)走弱，但施工仍是房地產(chǎn)投資的核心支撐因素，搶工期便是搶回款已成市場共識。

??“三道紅線”下房企投資保持審慎，新開工面積和土地購置面積整體仍處于低位。房企拿地投資態(tài)度趨于謹(jǐn)慎，紅檔、橙檔房企投資大幅放緩，僅綠檔房企保持增速，很多程度上導(dǎo)致新開工面積持續(xù)低位運行。未來，房企投資態(tài)度仍將保持謹(jǐn)慎，緩拿地已是市場常態(tài)，短期內(nèi)新開工面積較難擺脫下降通道。聯(lián)系到搶工期等同于搶回款，施工面積大概率將持續(xù)提升，2021年或?qū)⒄嬲瓉硎袌銎谂蔚目⒐ご竽辍?/p>

??此外，受土地兩集中新政影響，房企強化深耕區(qū)域城市，土地市場熱度從一二線城市過渡至“次熱點”三四線城市，土拍“虛火”難降。

??一季度土地購置面積2301萬平方米，同比增長16.9%，較2019年一季度仍下降9.5%。土地成交價款809億元，同比下降17.3%，較2019年一季度更是下降32.2%。

??值得關(guān)注的是，房企投資整體保持審慎的同時，也在結(jié)構(gòu)性調(diào)整投資重點，集中資金優(yōu)勢重點深耕當(dāng)下的熱點城市，以期換取更高的業(yè)績產(chǎn)出。長三角地區(qū)熱點三四線城市無疑成為房企投資重點所向，3月、4月多地出現(xiàn)“地王”，尤其是以紹興為代表的強三線城市再次誕生新的地王，甚至南通、金華等下轄市縣同樣頻出地王。

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??預(yù)判后市，2021年房地產(chǎn)銷售市場熱度有望慣性延續(xù)，“金三銀四”節(jié)點支撐下全國銷售規(guī)模增速將繼續(xù)韌性上揚，不過動能減弱，增幅有限。東部地區(qū)長三角城市群內(nèi)二三線城市樓市當(dāng)前火熱，二季度東部地區(qū)銷售表現(xiàn)有望再創(chuàng)歷史新高。一季度以來北上深杭、成都、合肥等重點城市以相繼約談開發(fā)企業(yè)與經(jīng)紀(jì)公司、嚴(yán)查居民端消費貸款、收緊調(diào)控政策等指導(dǎo)性動作，長三角內(nèi)政策調(diào)控已向縣級市細(xì)化，二季度熱點城市調(diào)控政策仍具有較大不確定性。因此預(yù)計二季度整體全國商品房銷售規(guī)模將高位持穩(wěn)，均價或?qū)⑿》鶝_高。

??新開工方面，預(yù)計二季度房企房屋新開工規(guī)模將走高。“三道紅線”下房企新開工策略選擇上將以東部熱點城市為重心，加快新開工進度與施工工期以便待開工項目盡快領(lǐng)證預(yù)售，趕在當(dāng)前新房熱市期內(nèi)上市，以完成企業(yè)銷售去化目標(biāo)。

       此外，受土地出讓“兩集中”政策影響，房企在22個核心城市土地購置面積將有所降低，但房企競爭擠壓下核心城市周邊強三線城市成為房企土拍熱點。因此我們認(rèn)為二季度全國整體土地購置面積規(guī)模將繼續(xù)上探，強三線城市將成為房企爭奪重心。房地產(chǎn)整體開發(fā)投資額規(guī)模繼續(xù)高位，增速將適度回落。