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??2021年一季度，中國(guó)GDP同比上漲18.3%，相比疫情前的2019年一季度上漲10.3%，兩年平均增長(zhǎng)5.0%。“十四五”的第一個(gè)春天，中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定復(fù)蘇。在宏觀經(jīng)濟(jì)上揚(yáng)的背景下，作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)壓艙石和穩(wěn)定劑的房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)搶眼。

??4月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國(guó)商品房銷售面積36007萬(wàn)平方米，商品房銷售金額達(dá)到3.8萬(wàn)億元，雙雙創(chuàng)下近年來(lái)同期新高。因市場(chǎng)整體向好，行業(yè)其他指標(biāo)也明顯改善，一季度全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資27576億元，同比增長(zhǎng)25.6%，較2019年一季度增長(zhǎng)15.9%。

??2021年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度不減，核心一二線、強(qiáng)三線城市仍是主力支撐，不過(guò)，隨著房地產(chǎn)信貸政策全面收緊，投機(jī)炒房需求得到有效遏制，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐漸回歸穩(wěn)定狀態(tài)。

??01

??銷售面積、金額

??較2019年同期增20.7%和41.9%

??一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度不減，成交超預(yù)期表現(xiàn)。商品房銷售面積36007萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)63.8%，較2019年一季度增長(zhǎng)20.7%。商品房銷售額實(shí)現(xiàn)38378億元，同比增長(zhǎng)88.5%，較2019年一季度增長(zhǎng)41.9%。

??單月來(lái)看，3月房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)“小陽(yáng)春”行情，商品房銷售面積18644萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)38.1%，較2019年同期增長(zhǎng)18.5%。商品房銷售額達(dá)到1.9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)58.1%，較2019年同期增長(zhǎng)35.1%。其中，各區(qū)域市場(chǎng)呈現(xiàn)不同的熱度，東部房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱，中部和西部地區(qū)市場(chǎng)有序復(fù)蘇，東北地區(qū)市場(chǎng)似有好轉(zhuǎn)跡象，一季度商品房銷售面積分別較2019年同期增32%、10%和2%。

??以此判斷，二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)有望保持較高熱度，商品房銷售面積、金額仍將維持較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但各區(qū)域市場(chǎng)持續(xù)分化的狀態(tài)難以改變。再加上目前土拍市場(chǎng)持續(xù)火熱，東部地區(qū)樓市仍有進(jìn)一步走高的潛力，成交增長(zhǎng)動(dòng)力強(qiáng)勁；反觀東北地區(qū)市場(chǎng)長(zhǎng)期人口凈流出，需求瓶頸盡顯，成交較難擺脫下降泥潭。

??02

??全國(guó)商品房均價(jià)再破萬(wàn)

??受到市場(chǎng)升溫帶動(dòng)，一季度大中城市一二手房房?jī)r(jià)也普遍上漲。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的銷售金額和銷售面積計(jì)算，2021年1-3月份全國(guó)商品房均價(jià)為10658元/平方米。從3月單月來(lái)看，全國(guó)商品房均價(jià)達(dá)到10313元/平方米，繼2月之后再次破萬(wàn)。

??從房?jī)r(jià)上漲指數(shù)來(lái)看，3月份全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.4%，同比漲幅為4.4%；全國(guó)70個(gè)城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.4%，同比漲幅為3.3%。房?jī)r(jià)漲幅依然在擴(kuò)大，穩(wěn)房?jī)r(jià)仍然是各地不能松懈的重點(diǎn)任務(wù)。

??從房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量而言，2021年以來(lái)，全國(guó)70個(gè)大中城市中，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量一直維持在50個(gè)以上。至3月，二手房、新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市的數(shù)量分別達(dá)到58個(gè)、62個(gè)，分別較上月增長(zhǎng)3個(gè)和6個(gè)。

??新房市場(chǎng)來(lái)看，福州與廣州并列成為3月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲最快的城市。值得注意的是，福州的房?jī)r(jià)漲幅排名從2月的第42位躍升為第1位，出現(xiàn)明顯的周期性反彈，炒房行為不容忽視。

??二手房?jī)r(jià)格漲幅略有擴(kuò)大，4個(gè)一線城市銷售價(jià)格環(huán)比上漲1.0%，漲幅較上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，北京、廣州二手房市場(chǎng)持續(xù)火熱，價(jià)格環(huán)比漲幅進(jìn)一步提升至1.4%。31個(gè)二線城市銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅較上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，杭州、南京、寧波等熱點(diǎn)二線城市價(jià)格加速上漲，環(huán)比漲幅都在1%左右，南寧、烏魯木齊價(jià)格轉(zhuǎn)跌。35個(gè)三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅較上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，安慶、北海、南充等壓力三線城市二手房市場(chǎng)持續(xù)低迷，價(jià)格環(huán)比仍處下降通道。

??本輪二手房上漲背后動(dòng)因與學(xué)區(qū)房熱度高漲有很大關(guān)系，一季度各熱點(diǎn)城市紛紛展開針對(duì)學(xué)區(qū)房降溫的措施，比如上海發(fā)布中招新政，之后學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，但并未顯著降價(jià)。

??預(yù)計(jì)，未來(lái)各城市房?jī)r(jià)或?qū)⒕S持分化態(tài)勢(shì)，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)或?qū)⒎€(wěn)步抬升，尤其是那些土拍火爆乃至地王頻出的城市，房?jī)r(jià)看漲預(yù)期更為強(qiáng)烈；壓力城市房?jī)r(jià)或?qū)⒕彶较滦校F(xiàn)階段打折降價(jià)仍是加速成交去化的必要手段。

??03

??開發(fā)投資額大增

??搶回款已成市場(chǎng)共識(shí)

??一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資27576億元，同比增長(zhǎng)25.6%，較2019年一季度增長(zhǎng)15.9%。3月，房地產(chǎn)開發(fā)投資13590億元，同比增長(zhǎng)14.7%，較2019年同期增長(zhǎng)16%。盡管新開工面積、土地購(gòu)置面積持續(xù)走弱，但施工仍是房地產(chǎn)投資的核心支撐因素，搶工期便是搶回款已成市場(chǎng)共識(shí)。

??預(yù)計(jì)2021年全年房企拿地投資態(tài)度都保持謹(jǐn)慎態(tài)度，土地購(gòu)置面積或?qū)⒊掷m(xù)走弱，勢(shì)必將制約新開工面積上行空間，但由于企業(yè)搶回款訴求強(qiáng)烈，施工面積仍將保持較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有望保持兩位數(shù)以上的高增長(zhǎng)。

??04

??新開工面積仍處于低位

??一季度，房屋新開工面積36163萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.2%，較2019年一季度仍下降6.6%，整體仍處低位。3月，新開工面積也較2019年同期仍下降4%。主要原因在于“三道紅線”后房企拿地投資態(tài)度趨于謹(jǐn)慎，紅檔、橙檔房企投資大幅放緩，僅綠檔房企保持增速，很多程度上導(dǎo)致新開工面積持續(xù)低位運(yùn)行。

??正常情況下，只有項(xiàng)目竣工并順利交房后，房企才能實(shí)現(xiàn)全部回款，意味著現(xiàn)階段搶工期也就等同于搶回款。一季度，房企明顯加快施工進(jìn)度，房屋施工面積798394萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.2%，較2019年一季度增長(zhǎng)14.1%。“三道紅線”后房企普遍加大營(yíng)銷力度，并積極搶回款，以便提升檔位、降低融資約束。

??以此判斷，房企投資態(tài)度仍將保持謹(jǐn)慎，緩拿地已是市場(chǎng)常態(tài)，短期內(nèi)新開工面積較難擺脫下降通道。聯(lián)系到搶工期等同于搶回款，施工面積大概率將持續(xù)提升，2021年或?qū)⒄嬲瓉?lái)市場(chǎng)期盼的竣工大年。

??05

??熱點(diǎn)三四線土拍“虛火”難降

??在土地市場(chǎng)實(shí)行“兩集中”新政后，房企投資邏輯被重構(gòu)，一季度，土地購(gòu)置面積2301萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.9%，較2019年一季度仍下降9.5%。土地成交價(jià)款809億元，同比下降17.3%，較2019年一季度更是下降32.2%。以此測(cè)算，一季度房企購(gòu)置土地的平均價(jià)格為3516元/平方米，同比下降29%。

??值得關(guān)注的是，房企投資整體保持審慎的同時(shí)，也在結(jié)構(gòu)性調(diào)整投資重點(diǎn)，集中資金優(yōu)勢(shì)重點(diǎn)深耕當(dāng)下的熱點(diǎn)城市，以期換取更高的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。長(zhǎng)三角地區(qū)熱點(diǎn)三四線城市無(wú)疑成為房企投資重點(diǎn)所向，3月以紹興為代表的強(qiáng)三線城市再次誕生新的地王，甚至南通、金華等下轄市縣同樣頻出地王。

??未來(lái)，“三道紅線”的影響仍不容忽視，房企融資環(huán)境或?qū)⒊掷m(xù)收緊，年內(nèi)房企投資仍將保持審慎，土地購(gòu)置面積及成交價(jià)款或?qū)⒊掷m(xù)下行。不過(guò)，熱點(diǎn)三四線城市土拍“虛火”難降，核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)宅地仍將高價(jià)出讓，甚至再次刷新地王紀(jì)錄。

??整體而言，一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱開局，二季度市場(chǎng)熱度或?qū)⒏呶谎永m(xù)，商品房銷售面積、金額仍將維持較快增長(zhǎng)趨勢(shì)。預(yù)計(jì)二季度政策環(huán)境整體仍然偏緊，土地市場(chǎng)熱度有所回落，熱度分化的趨勢(shì)仍將持續(xù)。

??房企融資“三道紅線”將持續(xù)發(fā)力，行業(yè)全面轉(zhuǎn)向去杠桿，房企重點(diǎn)工作仍然是促銷售、搶回款，并謹(jǐn)慎投資，尤其是土地市場(chǎng)“兩集中”供地政策下，緩拿地已是市場(chǎng)常態(tài)，土地購(gòu)置面積及成交價(jià)款或?qū)⒊掷m(xù)下行。與此同時(shí)，房企著手結(jié)構(gòu)性調(diào)整投資方向，集中資金重點(diǎn)深耕熱點(diǎn)城市，土拍熱度或?qū)鲗?dǎo)至“次熱點(diǎn)”的三四線城市，部分高熱三四線城市地價(jià)或?qū)⒃賱?chuàng)新高。