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??“十四五”開局之年，《政府工作報告》《“十四五”規劃綱要》《2021年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》等黨和國家的重要文件均以較大篇幅關注住房租賃發展。從資本青睞到資金暴雷的長租公寓，站在風暴的中心的住房租賃市場，經歷20年的發展，也站到了時代的風口。

??4月14日，ICCRA住房租賃產業研究院發布《住房租賃20年：政策·邏輯·未來》報告（以下簡稱“報告”），首次梳理我國20年間住房租賃市場的政策變遷，深度挖掘供給端、需求端、資金端與及監管端的新變。

??中飯協公寓專業委員會執行秘書長、ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然認為，我國住房租賃市場正處于鼓勵發展與加強行業規范并重的新時期。對照國外經驗，我國住房租賃REITs時代即將到來，預計規模將達3000億元。

??住房租賃走過四個階段 需打通“租售同權”癥結

??“我就是城市新市民的代表，2014年在北京租房子，我就研究了這個市場。”趙然回顧，正是在對這個行業的深入研究過程中，對住房租賃20年進行了梳理，并將其分為四個階段。

??以《第十個五年計劃綱要》等政策文件為標志，報告指出我國住房租賃市場從2001年便已初步培育，而不同時期政策端對于住房租賃市場的定位則有所差異。

??趙然分析，過去20年里，我國住房租賃市場先后承擔了補充健全房地產市場體系、去杠桿保民生工具等等角色定位。而2016年，“購租并舉”的提出才使得我國以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系逐步健全發展。

??時至今日，我國住房租賃市場已發展至機遇與挑戰并存的第四階段，政策開始向鼓勵發展與加強行業規范并重的方向傾斜。住房租賃20年的演進，亦是其從房地產市場補益部分向重要民生部門不斷靠攏的進程。

??在激勵與約束并重的當下，報告以供給端、需求端、資金端、監管端為視點細察我國住房租賃市場。在供給端，趙然表示“以增量盤活存量是主要思路”。供給端的存量主要指是住宅存量、商業存量、工業存量的改造，都存在改造難度大、合規成本高等方面的難題。相對而言，增量則是指住房租賃專項用地新建項目。

??據ICCRA測算，按照國土自然部要求，2021年在年度計劃中單列租賃住房用地占比一般不低于10%，則未來3-5年內可確定的新建潛在供應為122.5萬套（間）。但趙然同時指出，當前住房租賃市場的供給仍存在著供需錯配的問題，“真正的有效供給應該是契合新市民生活需求的供給，它有著幾個特點：靠近產業園、交通便利、基礎生活配套設施齊備。”

??從需求端來看，2018年至今，多數城市從租房補貼、便利落戶、提供人才專項租賃住房等方面為人才解決困難，釋放人才安置政策，給予租客補貼和權益。趙然認為租售同權才是結題癥結，“實現租售同權仍然有一段很長的路要走，目前看來，在人才落戶、子女義務教育等方面都有政策需要突破的地方”。

??未來趨勢：住房租賃REITs時代將至，規模或超3000億元

??“行業正在回歸到正常狀態，逐步走向良幣驅劣幣的時代。”中海長租公寓負責人張仁勛認為，合適的產品在市場中仍會有很大的機會，

??當然，合適的住房租賃產品亦是發行REITs的基礎。在報告中，特別指出“住房租賃REITs時代將至。”

??以美國住房租賃市場的發展歷史作為參考可見，上世紀60年代，美國經濟復蘇，政策通過刺激供給來緩解大城市貧富分化及貧民窟矛盾。1967年美國開始設立REITs，促成了美國住房租賃市場的第一次發展。到90年代，寬松的貨幣政策和擴張的財政政策進一步促進美國住房租賃行業的發展，房利美、房地美進入多戶住宅領域，其在1991年推出權益型REITs，美國住房租賃市場進入金融創新推動的產業結構轉型期。可見，住房租賃市場邁向成熟，離不開金融創新工具及其背后一整套的政策、稅收激勵。

??反觀國內市場，截至2019年底我國已相繼推出了30多只住房租賃類REITs產品，對這一領域進行了有益探索。隨著市場供給的多元化，特別是租賃住房用地來源的拓寬，加之資金端擴大租賃住房建設資金來源，政策端積極探索對租賃住房企業的稅費支持，報告認為我國住房租賃市場即將邁入REITs時代。

??據ICCRA住房租賃產業研究院估算，當前我國住房租賃市場的整體規模為2.52萬億元人民幣，參照國外經驗則住房租賃REITs的規模約為3000億元人民幣。

??趙然判斷：“未來住房租賃REITs的推出，將促進房地產市場形成低金融杠桿、可持續發展的商業模式。借助REITs，住房租賃企業能夠‘輕裝上陣’，也就從真正意義上實現了“開發、運營、金融退出”的閉環。此外，由于REITs執行的是長期投資策略，并且具備專業的資產管理，其還將有助于整個住房租賃市場的專業化發展，有效減少市場波動，成為房地產市場長期健康發展的穩定器。”

??“作為純運營商，我們也希望未來能從政策端拿到一些補貼。”談及未來，海悅.貝客董事兼總經理羅慶補充說。

??樂乎公寓集團聯合創始人于洗胤亦認為租賃市場的運營企業是當下市場所缺。打造合適的產品，尋找合適的客戶，是這些住房租賃企業要持續打磨的重點。