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??當(dāng)越秀服務(wù)在除夕前夜遞上2020年歲末的最后一份物企招股書(shū)，物管資本市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)者正式集結(jié)55將。

??截至目前，上市物企已達(dá)45家，遞表排隊(duì)的物企10家，物管股賽道“戰(zhàn)火”已成燎原之勢(shì)，物企之間的交鋒顯得愈加激烈。

??除了在規(guī)模展開(kāi)正面交鋒外，各家業(yè)務(wù)板塊也在暗自較量。在基礎(chǔ)的物業(yè)管理服務(wù)之外，增值服務(wù)便成為他們決一勝負(fù)的殺手锏，為提升利潤(rùn)率，物企開(kāi)辟增值服務(wù)戰(zhàn)場(chǎng)，各顯神通。

??圍繞開(kāi)發(fā)商和業(yè)主，物企的增值服務(wù)形成了兩大類型，分為非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)兩類。然而在增值服務(wù)多元化的外衣下，非業(yè)主增值服務(wù)已漸漸成為部分物企連接關(guān)聯(lián)房企的利益輸送暗道。

??非業(yè)主增值服務(wù)主要圍繞開(kāi)發(fā)商進(jìn)行，針對(duì)開(kāi)發(fā)、銷售、竣工各個(gè)環(huán)節(jié)提供相關(guān)服務(wù)，有些還會(huì)提供車位及房屋尾盤的代理銷售及租賃服務(wù)。這也意味著，非業(yè)主增值服務(wù)的收入與關(guān)聯(lián)房企存在著密切聯(lián)系。

??在實(shí)際操作中，不同物企之間非業(yè)主增值服務(wù)收入占比也存在著較大的差距。樂(lè)居財(cái)經(jīng)研究院最新統(tǒng)計(jì)了45家上市物企中有明確公布非業(yè)主增值服務(wù)數(shù)據(jù)的25家物企。數(shù)據(jù)顯示，25家物企非業(yè)主增值服務(wù)收入占比在7.8%-37.8%之間，差值達(dá)30%；非業(yè)主增值服務(wù)收入最低0.15億元，最高12.31億元，差額超12億元。

??融創(chuàng)服務(wù)以37.8%的非業(yè)主增值服務(wù)占比位居榜首，其次是正榮服務(wù)和佳兆業(yè)美好，占比分別為35.6%和33%；而恒大物業(yè)在占比上雖排在第九位，但收入?yún)s居于第一，其以12.31億元的非業(yè)主增值服務(wù)收入奪得桂冠，雅生活服務(wù)與融創(chuàng)服務(wù)分列二、三名，收入分別為9.59億和6.76億。

??在非業(yè)主增值服務(wù)收入占比中拔得頭籌的融創(chuàng)服務(wù)，2019年這一數(shù)據(jù)高達(dá)55.6%，在收入中扛起半壁江山，具體金額約15.72億元，而社區(qū)增值服務(wù)收入占比不足4%。

??其次，正榮服務(wù)上半年實(shí)現(xiàn)非業(yè)主增值服務(wù)收入1.58億元，占總收入的35.6%；社區(qū)增值服務(wù)收入為6040萬(wàn)元，占總收入的13.6%。

??贏得12.31億元非業(yè)主增值服務(wù)收入的恒大物業(yè)在27%的較高占比之下，社區(qū)增值服務(wù)收入為11.1%。

??眼下，圍繞開(kāi)發(fā)商所進(jìn)行的非業(yè)主增值服務(wù)已經(jīng)逐漸找到可行的盈利模式，但同時(shí)受限于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期及開(kāi)發(fā)數(shù)量等不確定性因素，該類業(yè)務(wù)也會(huì)隨之出現(xiàn)波動(dòng)。

??考驗(yàn)物企運(yùn)營(yíng)能力的關(guān)鍵則是對(duì)社區(qū)增值服務(wù)的挖掘能力，社區(qū)作為容納業(yè)主的天然流量載體，擁有著更多可被挖掘的服務(wù)空間。社區(qū)增值服務(wù)主要圍繞改善業(yè)主居住環(huán)境、提高業(yè)主生活品質(zhì)，提供服務(wù)或銷售商品，且社區(qū)增值服務(wù)的毛利率普遍高于非業(yè)主增值服務(wù)毛利率。

??易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱也曾公開(kāi)表示，在疫情之后，除了提供日常生活服務(wù)之外，物業(yè)公司開(kāi)展更多元的服務(wù)，如零售、養(yǎng)老、醫(yī)療，也會(huì)擁有良好的認(rèn)知基礎(chǔ)和信任基礎(chǔ)。

??目前，在已公布的18家物企2020年盈利預(yù)告中，有75%的企業(yè)提及社區(qū)增值服務(wù)收入或非業(yè)主增值服務(wù)收入的增加是盈利增長(zhǎng)的原因之一。

??東方證券指出，從企業(yè)經(jīng)營(yíng)層面出發(fā)，增值服務(wù)能夠使物管企業(yè)更加獨(dú)立于地產(chǎn)周期，在由大量交付帶來(lái)的面積增長(zhǎng)紅利消退之后，成為企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)力。