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??多年后回過(guò)頭看，2021年很可能成為國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)的一個(gè)轉(zhuǎn)折之年。

??繼監(jiān)管部門整頓租賃住房市場(chǎng)秩序、規(guī)范“高杠桿加租金貸”式的長(zhǎng)租公寓亂象后，先有中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議及“十四五”規(guī)劃提出“高度重視保障性租賃住房”定調(diào)，后有各試點(diǎn)城市加快地方措施規(guī)范與租賃住房用地供應(yīng)。

??1月28日，上海市房管局、住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，當(dāng)?shù)亍笆濉逼陂g確定確定的新增供應(yīng)70萬(wàn)套租賃住房的目標(biāo)已超額完成，截至2020年末，上海共推出租賃住房用地152幅。當(dāng)?shù)赜?jì)劃到2025年供應(yīng)40萬(wàn)套以上租賃住房。

??這只是各地完善租賃房市場(chǎng)的一道縮影。2020年中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)范圍擴(kuò)展至24城，北京、廣州、深圳、杭州、寧波、青島等試點(diǎn)城市紛紛探索租賃住房的供給與運(yùn)營(yíng)模式。

??步入2021年1月，熱門城市圍繞租賃住房市場(chǎng)供應(yīng)重掀熱潮，北京擬定新建1萬(wàn)套集體建設(shè)用地租賃房，廣州、深圳積極試驗(yàn)“商改租”“公改租”，寧波完善“建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)”，南京對(duì)住房租賃企業(yè)予以稅收減免，各大城市的租賃住房集結(jié)號(hào)在“十四五”開(kāi)局吹響。

??熱門城市加快租賃住房供推地

??歲末年初，“大力發(fā)展租賃住房”成為高層定調(diào)的同時(shí)，至少10個(gè)城市打出了對(duì)應(yīng)的“組合拳”。

??1月28日，上海市房管局、住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人曬出了租賃住房“大賬本”，據(jù)介紹，當(dāng)?shù)亍笆濉逼陂g確定確定的新增供應(yīng)70萬(wàn)套租賃住房的目標(biāo)已超額完成。截至2020年末，上海共推出租賃住房用地152幅，規(guī)劃建筑面積逾1000萬(wàn)平方米，可供應(yīng)至少22萬(wàn)套新建租賃住房。

??另?yè)?jù)上海“十四五”規(guī)劃，當(dāng)?shù)貙⒍嘀黧w多渠道增加租賃住房供應(yīng)，到2025年形成租賃住房供應(yīng)40萬(wàn)套以上。其中，2021年上海計(jì)劃新增5.3萬(wàn)套租賃住房供應(yīng)，包括新增供應(yīng)公租房8000套。

??就在2020年底，上海“熱鬧”的供地場(chǎng)景剛剛落幕。該年上海共計(jì)完成19宗租賃住宅用地，僅12月份便一口氣推出15宗租賃住宅地塊。

??步入今年1月，當(dāng)?shù)匮永m(xù)了密集的供地態(tài)勢(shì)，分兩批次于嘉定、楊浦、閔行和浦東新區(qū)等推出10宗租賃住房用地，合計(jì)土地出讓金超過(guò)25億元，重點(diǎn)為區(qū)內(nèi)各創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才提供居住保障。

??除了增加供應(yīng)，新一年的上海“高調(diào)”發(fā)力，租賃住房市場(chǎng)迎接多方位培育。1月9日，由當(dāng)?shù)刈夥孔赓U機(jī)構(gòu)發(fā)起成立“上海住房租賃產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟”，上海市房屋管理局、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)、上海建信住房服務(wù)有限公司、地產(chǎn)城方、城投寬庭、華潤(rùn)有巢、魔方、旭輝領(lǐng)寓等機(jī)構(gòu)及企業(yè)進(jìn)行聯(lián)動(dòng)。另?yè)?jù)近期上海市房管局、住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表述，上海鼓勵(lì)和培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化、專業(yè)化住房租賃機(jī)構(gòu)發(fā)展，聯(lián)手上海地產(chǎn)集團(tuán)、上海城投集團(tuán)、華潤(rùn)集團(tuán)等80余家國(guó)有企業(yè)，大力建設(shè)保障租賃住房市場(chǎng)。

??與上海主推的“純租賃住房用地”不同，北京近年主攻集體建設(shè)用地用作租賃房和企業(yè)自持項(xiàng)目。

??1月12日，北京住建委等三部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市集體土地租賃住房規(guī)劃建設(shè)管理的意見(jiàn)》，提高集體土地租賃住房供地質(zhì)量，將房源統(tǒng)一納入全市租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)。按照規(guī)劃，2021年北京將新建1萬(wàn)套集體建設(shè)用地租賃房，向市場(chǎng)投放5000套（間）。

??作為全國(guó)首個(gè)利用集體土地建設(shè)租賃住房的城市，北京市的租賃房痕跡可以追溯到2011年，原國(guó)土資源部批準(zhǔn)北京開(kāi)展相應(yīng)試點(diǎn)工作，先后啟動(dòng)了海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)唐家?guī)X村、溫泉鎮(zhèn)太舟塢村等5個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目，共涉及集體建設(shè)用地38公頃，可建設(shè)近1. 5萬(wàn)套租賃住房。

??直到2019年，北京市迎來(lái)了全國(guó)首個(gè)投入運(yùn)營(yíng)的試點(diǎn)項(xiàng)目——位于成壽寺、豐臺(tái)花鄉(xiāng)的兩處集體土地租賃住房項(xiàng)目進(jìn)入出租運(yùn)營(yíng)階段，二者均屬萬(wàn)科的租賃住宅品牌“泊寓”，通過(guò)村企合作開(kāi)發(fā)的商業(yè)租賃模式，雙方成立合資公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的日常運(yùn)營(yíng)，萬(wàn)科作為參與方僅承擔(dān)建設(shè)運(yùn)營(yíng)職能，并提供給村集體固定租金及超額經(jīng)營(yíng)分紅。

??廣州、深圳等城市則傾向于通過(guò)“商改租”“公改租”解決城市居住問(wèn)題。

??1月21日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局2020年工作總結(jié)和2021年工作計(jì)劃》顯示，2020年廣州新開(kāi)工棚戶區(qū)改造住房11053套，基本建成公共租賃住房3805套，超額完成目標(biāo)任務(wù)。對(duì)于2021年的目標(biāo)規(guī)劃，廣州市住建局指出，將大力發(fā)展保障性租賃住房,構(gòu)建多層次人才住房工作體系，重點(diǎn)推進(jìn)中心城區(qū)83條城中村、100個(gè)以上老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目。

??深圳近期發(fā)布的“十四五”規(guī)劃，亦單列租賃住房用地計(jì)劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房。事實(shí)上，早在2018年，深圳市住建委便開(kāi)啟“二次房改”，新增住房市場(chǎng)由“商品房”正式轉(zhuǎn)為“保障房”主導(dǎo)，提出自該年起確保新增居住用地中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地比例不低于60%，到2035年，新增建設(shè)該類住房總量不少于100萬(wàn)套。

??遲遲發(fā)力的福州近期也刷足“存在感”。2020年，福州出讓3宗涉租賃住宅用地，其中位于閩東電泵廠、晉安區(qū)新店鎮(zhèn)秀山村板塊的2宗土地于12月份集中出讓，總出讓金額約7億元，均由于龍湖旗下公司競(jìng)得。據(jù)龍湖方面透露，兩幅地塊將建龍湖冠寓，合計(jì)將推出約1700間套長(zhǎng)期租賃住房。另?yè)?jù)當(dāng)?shù)厥匈Y源規(guī)劃局及市房管局介紹，2020年至2022年福州計(jì)劃新增10萬(wàn)套租賃住房。

??增加市場(chǎng)供應(yīng)的之余，為租賃企業(yè)給予財(cái)政補(bǔ)貼和稅收減免、搭建官方租賃住房交易平臺(tái)等，同樣成為了一批城市的著力點(diǎn)。

??例如，福州、寧波作為獲批中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的試點(diǎn)城市，可在近3年獲得24億元的專項(xiàng)資金，給予新建租賃住房項(xiàng)目可獲得1000元/平方米的補(bǔ)貼；南京市稅務(wù)局、南京市住房保障和房產(chǎn)局發(fā)布對(duì)向個(gè)人出租住房的住房租賃企業(yè)提出了具體減稅政策，一般納稅人可選擇適用增值稅簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納應(yīng)納稅額，培育住房租賃市場(chǎng)主體。

??地方國(guó)企成為拿地主力軍

??一個(gè)明顯的現(xiàn)象是，頂層規(guī)劃對(duì)租賃房市場(chǎng)表現(xiàn)為“嚴(yán)管厚愛(ài)”，各地政策加大對(duì)市場(chǎng)監(jiān)管的同時(shí)，亦鼓勵(lì)規(guī)模型開(kāi)發(fā)商入局做“二房東”。不過(guò)，由于租賃用地性質(zhì)的特殊性，目前租賃用地市場(chǎng)交易多以地方國(guó)企為主導(dǎo)。

??克而瑞城市租售系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月，核心8城范圍內(nèi)，榜單中TOP20企業(yè)獲取的租賃用地和自持土地累計(jì)規(guī)模約1300萬(wàn)平方米方，預(yù)計(jì)未來(lái)三到五年能為市場(chǎng)提供約26萬(wàn)套租賃住房。

??其中，11家國(guó)企持有的租賃用地與自持土地占據(jù)了TOP20拿地榜單總量的64%，余下三成拿地規(guī)模來(lái)自碧桂園、龍湖、金地等規(guī)模化民營(yíng)房企。

??“國(guó)家隊(duì)”的主導(dǎo)作用在深圳租賃住房市場(chǎng)尤其明顯。作為當(dāng)?shù)貙Ｘ?zé)從事人才安居住房投資建設(shè)的市屬國(guó)有獨(dú)資公司，深圳市人才安居集團(tuán)占據(jù)深圳自持居住用地半壁江山。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2017年10月推出首宗自持居住用地起，深圳市共成交26宗居住用地，僅人才安居集團(tuán)就拍下了13宗，明確用于住房租賃的建筑面積共計(jì)51萬(wàn)方平方米，集團(tuán)后續(xù)通過(guò)投資建設(shè)、合作開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目回購(gòu)等渠道保障完成籌集建設(shè)人才安居住房的房源目標(biāo)。

??類似情況在上海如出一轍。2020年，上海共成交19塊租賃用地，除青浦朱家角鎮(zhèn)3宗地被華為競(jìng)得，其余租賃用地均由上海地產(chǎn)集團(tuán)、上海浦發(fā)集團(tuán)、上海張江集、上海城投集團(tuán)等市屬或區(qū)屬國(guó)企收獲。

??一位深圳房企的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)此表示：“在建設(shè)租賃房方面，相較于傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商，國(guó)企、央企以政府需求為主導(dǎo)，對(duì)盈利的要求不高，因而在土地市場(chǎng)競(jìng)價(jià)中具備優(yōu)勢(shì)。另外，建設(shè)大型租賃社區(qū)中所需要發(fā)揮的資源配置優(yōu)勢(shì)和協(xié)調(diào)作用，國(guó)企、央企更能發(fā)揮較大的政策屬性和功能屬性。”

??這種地方國(guó)有企業(yè)的“功能屬性”，2020年為各地租賃住房建設(shè)破局。比如，浙江省首家省屬國(guó)企長(zhǎng)租公寓品牌“浙能尚悅”于去年5月份面市；作為重慶首家國(guó)有住房租賃平臺(tái)公司，重慶地產(chǎn)集團(tuán)旗下重慶市渝地辰寓住房租賃有限公司亦掛牌成立，聚焦集中式長(zhǎng)租公寓；合肥市包河區(qū)國(guó)資委控股的包河房屋租賃公司，開(kāi)發(fā)建設(shè)的繽紛公寓已于10月份投入使用，系安徽省首個(gè)投入使用的集體建設(shè)用地租賃房項(xiàng)目。

??關(guān)于租賃住房的市場(chǎng)主體培育，2021年1月上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)舉辦的房屋租賃行業(yè)R4（租賃社區(qū)）專題討論會(huì)或許在一定程度上給出注解。

??上海中原市場(chǎng)分析師盧文曦在當(dāng)天研討會(huì)上表示：“進(jìn)入租賃用地的開(kāi)發(fā)商首先需要具備資金實(shí)力，由于租賃土地成本較低，民營(yíng)房企拿地合算；但后期的運(yùn)營(yíng)管理則對(duì)開(kāi)發(fā)商的綜合能力有著較高的要求。能否吸引房企投資發(fā)展租賃業(yè)務(wù)，關(guān)鍵仍要看金融體系的支持力度，其次資金監(jiān)管等制度也亟需規(guī)范。”

??中研網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年，TOP100房企中約25%的房企直接或間接參與長(zhǎng)租公寓，TOP30房企中逾6成公司涉足長(zhǎng)租公寓，萬(wàn)科泊寓和龍湖冠寓新增規(guī)模占TOP10房企長(zhǎng)租公寓新增規(guī)模比例近6成。盡管并非競(jìng)得租賃房用地主力軍，規(guī)模型民營(yíng)房企仍是租賃住房的建設(shè)運(yùn)營(yíng)的重要主體。

??上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰建議：“租賃市場(chǎng)是市場(chǎng)導(dǎo)向的，要發(fā)展租賃市場(chǎng)還需要國(guó)企民企攜手推進(jìn)。相對(duì)來(lái)說(shuō)，國(guó)有企業(yè)具有更強(qiáng)的社會(huì)責(zé)任感，是穩(wěn)倉(cāng)石主力軍；但民營(yíng)企業(yè)更加靈活，效率高且市場(chǎng)敏感度高。雙輪驅(qū)動(dòng)下，租賃行業(yè)才可以發(fā)展更快。”