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??今日焦點

??全國首城！浙江杭州為老舊小區(qū)住宅加裝電梯立規(guī)

??2021年房企到期債務(wù)規(guī)模將歷史性破萬億

??深圳2020年一二手房、土地交易交易均創(chuàng)五年新高

??北京2020年限競房65%待市場消化

??2020年50家上市房企市值縮水超8000億

??2020年房企高管超600次人事變動

??政策>>

??近日，杭州市政府出臺全國首個加裝電梯政府規(guī)章《杭州市老舊小區(qū)住宅加裝電梯管理辦法》，該《辦法》自2021年4月1日起施行。據(jù)悉《辦法》全文共35條，除繼續(xù)堅持“業(yè)主主體、社區(qū)主導(dǎo)、政府引導(dǎo)、各方支持”原則外，還進一步明確了適用范圍、審批機制、表決條件、安全監(jiān)督等重點問題。《辦法》適用于杭州市行政區(qū)域內(nèi)（西湖風(fēng)景名勝區(qū)除外）老舊小區(qū)住宅加裝電梯工作。明確老舊小區(qū)住宅是指國有土地上具有合法權(quán)屬，建成年代較早、未列入房屋征收范圍或者計劃，并已投入使用的四層（含）以上非單一產(chǎn)權(quán)的無電梯住宅。同時，結(jié)合實際情況，規(guī)定住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和功能明顯不足的保障性住宅、單位自管房需要加裝電梯的，可以參照執(zhí)行。此外，《辦法》明確各區(qū)、縣（市）政府可以將老舊小區(qū)住宅加裝電梯工作統(tǒng)籌納入本轄區(qū)老舊小區(qū)成片更新改造、無障礙設(shè)施改造計劃，綜合實施管線遷移、綠化遷改等施工。

??市場>>

??【1】2020年，北京限競房迎來了誕生以來的最大考驗，集中交付期的逐漸到來，令過去一段時間潛藏的問題悉數(shù)暴露。貝殼報告顯示，2020年的北京市場中，限競房供應(yīng)充足，2017年以來拿地的項目也都在面世銷售。截至2020年末，已經(jīng)成交的限競房地塊共1634萬平方米，已成交限競房面積為572萬平方米。目前，北京仍有一大批限競房項目正在等待市場消化。仍有65%的限競房產(chǎn)品等待去化，按照當(dāng)前去化速度計算，限競房產(chǎn)品至少需要5~10年才能去化完畢。報告預(yù)計未來，限競房作為價格穩(wěn)定器仍將與新房市場共存，但供應(yīng)策略將隨著市場表現(xiàn)進行相應(yīng)的調(diào)整和優(yōu)化。

??【2】據(jù)深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計，2020年深圳二手房網(wǎng)簽（含自助）120295套，同比增長17.3%。剔除自助網(wǎng)簽的部分，2020年網(wǎng)簽量更是創(chuàng)下近五年新高。“715調(diào)控”后，深圳樓市的熱度無縫銜接至新房，據(jù)深圳市住建局數(shù)據(jù)，2020年深圳新房共成交45384套，相比2019年成交套數(shù)上漲19.8%，創(chuàng)2016年以來的新高。不僅如此，2020年深圳樓市新房、二手房成交創(chuàng)新高，居住用地也在放量供應(yīng)，全年供應(yīng)地塊超過往三年總和。

??企業(yè)>>

??【1】2021年伊始，房企再現(xiàn)扎堆發(fā)債潮。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至1月7日，上市房企已發(fā)行13只美元債。根據(jù)各房企公告披露來看，募資用途多為現(xiàn)有債務(wù)再融資。克而瑞證券研究院認為，當(dāng)前美元流動性充裕，基準利率低位，加之地產(chǎn)美元債的投資性價比較高，市場認購積極，且年初本身屬于房企發(fā)債高峰期，因此發(fā)債頻繁。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計2021年房企到期債務(wù)規(guī)模將達12448億元，歷史性突破萬億元關(guān)口，房企償債壓力繼續(xù)攀升。

??【2】在剛剛過去的2020年，百強房企銷售總額超15萬億元，但再創(chuàng)新高的銷售額卻未能提振股市信心。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年50家上市房企中，僅龍湖集團、綠城中國、旭輝控股、龍光集團、保利地產(chǎn)、新力控股、合景泰富等12家房企股價上漲，其余38家房企的股價與2019年底相比均出現(xiàn)下跌。截至12月31日收盤，市值超千億元的房企共有9家。其中萬科市值最高，達3334億元；其次是龍湖，市值為2315.1億元；碧桂園、恒大、保利地產(chǎn)、中海、融創(chuàng)、招商、華潤置地市值則在1000億~2000億元。值得注意的是，截至2020年12月31日，50家上市房企市值總和為28767.1億元，相比2019年同期的36881.3億元，共縮水超過8000億元。

??【3】“高管大動蕩”在這幾年已經(jīng)成為地產(chǎn)行業(yè)的常態(tài)。有數(shù)據(jù)顯示，2018年全年，僅A股上市房企的離職高管就多達101位。2019年有超過90家房企的高管職務(wù)發(fā)生變動，多達213起。截至2020年12月28日，當(dāng)年發(fā)生職務(wù)變動的房企高管共662名。更不樂觀的是，這種動蕩還在加劇。盡管從官方口徑看，這些職務(wù)變動既有離職，也有內(nèi)部升遷；既有主動求變，也有被動告別。但一個明顯的趨勢是，由于業(yè)績重壓導(dǎo)致的離職狀況在2020年最為突出。疫情給房企帶來的阻力、融資監(jiān)管渠道的持續(xù)收緊、行業(yè)進入下行周期，種種因素疊加，讓房企高管們自覺職業(yè)發(fā)展已經(jīng)到了最危機的時刻。業(yè)內(nèi)人士表示，高管的變化體現(xiàn)出行業(yè)正從高速野蠻式增長換擋到中速重質(zhì)化發(fā)展階段，無論是房企決策層還是高管都需要調(diào)整好心態(tài)，健康穩(wěn)定發(fā)展。