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??“南昌房價也不低，相對于經濟發展程度過高了。”看完房之后，一位網友發文感慨道。

??根據南昌市統計局公布的數據顯示，2017年、2018年、2019年南昌GDP分別為5003.19億元、5274.67億元、5596.18億元。

??房價方面根據安居客數據，2017年1月，南昌新房均價為10575元/平方米。2019年8月，南昌新房均價為12532元/平方米，是南昌近3年來，房價均價最高的一個月。

??對比南昌周邊的中部三省省會城市武漢、長沙、合肥的房價，南昌房價排名第三。

??最新數據顯示，武漢、合肥、南昌、長沙12月新房均價分別為15549元/平方米、14530 元/平方米、12748 元/平方米、9544元/平方米。南昌新房均價比長沙高出不少。

??這里值得注意的是，武漢、合肥、長沙GDP均已突破9000億元大關，南昌GDP還在6000億元區間徘徊。

??“南昌房價‘居高不下’，與經濟水平不匹配，這也和市民炒房的心態有很大的關系。”已經研究南昌房地產市場7年的58安居客房產研究院分析師江小鋼在接受中國房地產報記者采訪時表示，過去20年，南昌拉開“一江兩岸”的城市框架，大力發展新區，紅谷灘、九龍湖、高新區的發展讓大家真切感受到新城發展給房地產帶來的利好，這種“紅利”已經根植在很多人心里。也是因為這個原因，高房價與城市缺失產業支撐的矛盾，導致省會的虹吸不夠，人口增長緩慢，長久來看對南昌的發展不利。

??最新數據顯示，2019年末南昌常住人口560.06萬人，比上年末僅增加5.5萬人。

??4年限購，去化難已顯

??“南昌這一輪調控限購啟動于2016年10月，長達4年之久的限購周期，目前讓整個市場承壓更明顯。加上今年受疫情影響，2020年1月至11月南昌房地產市場供需兩端同比大幅下滑，跌幅均超3成，價格松動，出現量價齊跌的局面。”江小鋼表示，目前南昌房地產市場處于“筑底”狀態。

??今年11月，南昌新建商品住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅居全國第一。這是國家統計局的官方最新數據。

??新房具體價格上，安居客數據顯示，南昌12月新房均價為12748 元/平方米，環比上月下降1.13%。

??龍湖區一家房企的項目工作人員告訴記者，目前銷售價格與開盤價格相比，沒有降價，但是周末會在項目現場推出特價房。“因為年末業績沖刺，周末會推出10套特價房。”

??另一個項目的置業顧問表示，目前南昌有些小開發商的項目會降價，年底著急回款，所以會通過打折的方式進行變相降價，但是大開發商的項目沒有降價。“南昌房價整體來說，屬于平穩的狀態。”

??記者注意到，一個九龍湖新城樓盤推出了年終優惠活動，報名買房優惠9.8折；還有樓盤推出“首付12萬起送車位”的活動。

??從成交量來看，根據易居地產研究院發布的數據顯示，2020年1月至11月，全國40城新建商品住宅成交面積同比增速中，南昌新房成交量同比降幅達27%，排名“墊底”，為40城中降幅最大，尤其是9月份，成交量同比下滑超過40%。

??“目前南昌房地產市場存在‘去化難’問題，從1月至11月統計數據來看，南昌主城區住宅成交同比去年10個月都是跌的，整體跌了31%，安居客監控的購房需求指數也是一直走低，長達4年的調控，購房者觀望情緒濃厚。”此外，江小鋼認為，受疫情影響，開發商的價格策略與購房者心理博弈也是交易下跌的一個因素，不打折不買房在今年尤為明顯，優惠一點取消成交量立馬就降下來。年底碰上業績壓力與“三道紅線”政策要求，包裹著特價房、工抵房、團購房“外衣”的降價方式層出不窮。

??“還有的樓盤為了業績，幾乎以6折的單位團購優惠價格，一次性銷售400套房來回籠資金。” 江小鋼告訴記者。

??產業不足，人口也是短板

??南昌樓市雖然出現了去化難和房價松動下調，但有南昌本地人認為，相對于南昌的經濟發展程度，房價還是過高。

??“薪資水平和高房價不匹配。”去年，劉月在南昌買了一套房，首付付了40萬元后，每個月需要還房貸6000多元。

??他表示，如果自己一個月賺1萬元，還完房貸后，還剩3000多元左右。“如果沒有一定的收入水平，在南昌買房子壓力還是蠻大的事。”

??有網友表示，南昌是一座沒有性價比的城市，吸引不了外地人，高鐵更是加速了本地人流失。

??一家頭部房企駐南昌開發商人士在接受中國房地產報記者采訪時表示，南昌經濟水平不如周邊省會，在中部地區經濟“墊底”，核心原因是產業不足。

??“這就會形成一個惡性循環，產業不足-購買力不足-房價下行-財政收入不達標-加大供地-房地產下行。”該開發商人士表示。

??對比南昌周邊三個中部省會，武漢市、長沙市、合肥市2019年的GDP分別為1.6萬億元、1.1萬億元、9409.4億元，南昌市2019年GDP為5596.18億元；武漢市、長沙市、合肥市2019年末常住人口分別為1121.2萬人、839.45萬人、818.9萬人，南昌市2019年末常住人口560.06萬人；武漢市、長沙市、合肥市2019年城鎮居民人均可支配收入51706元、55211元、45404 元，南昌市2019年城鎮居民人均可支配收入44136元。

??上述開發商人士表示，目前南昌房價下跌暴露出了城市基本經濟面不足的問題，南昌城市經濟GDP5000多億元，但2019年的房地產住宅成交面積能達到1035萬平方米。對比中部其他幾個省會，長沙11000億元的GDP，2019年房地產住宅成交面積1300萬平方米；合肥9400億元的GDP，2019年住宅總成交面積795萬平方米。

??“我們可以看到，經濟差距這么大，但是房地產開發量卻相差無幾，可以說南昌的經濟水平所呈現的房地產成交情況是有所透支的，這也是房地產在理性需求回復后，需求不足必然在量價上體現回落，實際上不單是售價，數據表明，今年南昌的成交量也縮水20%-30%。”

??上述開發商人士進一步表示，雖然今年當地政府一直在加大土地供應，短期內加大供應能解決財政收入問題，但這其實治標不治本，會讓未來市場競爭進一步加劇。

??根據南昌市自然資源局于6月公布的《南昌市本級2020年度土地供應計劃》顯示，2020年度，南昌市本級計劃供應土地總規模為15632畝，比去年計劃供應量上調15%。其中，商品住宅用地5500畝，上調38%。

??“雖然當前市場看似跌入‘谷底’，但明年的市場我還是看好，地方也在嘗試‘救市’。”江小鋼說。

??人口資源被很多城市發現并作為一個新的最重要的資源，人口增量不僅關系到一個城市的競爭力，獲得人才、勞動力和新的購房人群，還是一個響應了國家戶籍改革的大政治。在這方面，4月14日，南昌市人民政府辦公廳發布了《關于全面放開南昌市城鎮落戶限制的實施意見的通知》，稱將全面取消南昌市城鎮地域落戶的參保年限、居住年限、學歷要求等遷入條件限制，實行以群眾申請為主、不附加其他條件、同戶人員可以隨遷的“零門檻”準入政策。

??放眼全國，新的發展與競爭時代山雨欲來，跟隨“新基建”大幕的拉開，我國進入了經濟智能化的深度發展階段，智能經濟將成為推動城市經濟未來持續增長的標簽。根據南昌日報報道，南昌2020年1月至9月VR相關產業營業收入超過130億元，全年預計達到180億元。

??城市、房地產同實體產業經濟均衡發展，這是擺在南昌決策與作戰圖上繞不開的一道綜合題。（文中劉月為化名）