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??李亞鵬，不再是那個熒屏上笑傲江湖的“令狐沖”，也不是那個憨厚天真的“靖哥哥”，江湖風雨十多年，他從一個文藝工作者蛻變成了一位充滿文藝范和地產情的工作者，或者說是商界老板。

??12月8日，北京， 2020中國房地產總評榜大會。中書資源文化產業集團董事長李亞鵬結合自身企業發展歷程，為賓客現場詳解了文化與地產如何融合，又怎樣創新。

??這場大會由中國房地產報、中國房地產網、中房報新媒體、中房智庫主辦。出席大會的跨界嘉賓們不再就地產講地產，那樣，顯得視野與胸懷都太窄，已經不匹配當前經濟和未來房地產的美麗新世界了。

??地產發心

??20年前，李亞鵬在北京798院子里游蕩，想租一個loft作為自己的工作室。

??那時候租金是2毛錢到4毛錢，過了十年后的2010年，租金漲到10塊錢，最少也要8塊錢。李亞鵬說，當時的基礎設施水平與今天相比沒有太大的變化，除了已經沒有了的荒草。

??李亞鵬在想，是什么讓798的租金在30年間漲了10倍？他認為是文化和藝術的進駐帶來的賦值。“我是當年的一分子，被世人不關注的地方產生了關注，因為關注帶來了人流，因為人流帶來了商業價值。”李亞鵬感慨地說。

??物極必反。“當租金逐漸升高以后，當年最早入駐的文化和藝術元素逐漸撤出了，因為他們無法支付越來越高昂的租金，所以798慢慢喪失了一定的推動力。當時作為一個文藝工作者，或者是文化行業的從業者，我看到了文化可以為商業地產或者是為地產賦能。但我又覺得為什么如此不公？當我們為你們產生價值之后，你們就把我們無情地拋棄。” 李亞鵬又無奈地說。

??李亞鵬相信，文化一定能為地產賦能。

??他開始思考，如何能夠通過前置規劃構建出一個文化與地產的生態圈，讓兩者共生共榮。而不是相愛又相斥。

??2010年，李亞鵬在麗江發現機會，做了一個文化項目投資。“當時有一個偶然的機會可以做地產開發，因為對于文化與地產有了一些自己的小小觀察之后，我做了一個決定，去嘗試一下地產開發。為了說服我的公司同事，我說只是接觸地產行業，我們要為文化與藝術尋找一個落腳之地，這是我們當時進入地產的初心。”李亞鵬回憶道。

??李亞鵬輕描淡寫地說，但用心顯然良苦。

??帶著“為文化與藝術尋找一個落腳之地”的初心，李亞鵬帶領他的公司，在2012年拿到了一塊地，開始做雪山藝術小鎮。

??3年后的2015年，項目開盤了，三個月時間取得了差不多兩個億的銷售額，這是當年賣得最好的文旅項目。

??李亞鵬滿意地說，我們沒有花一分錢廣告，而是每年花1500萬元投入文化藝術活動，當然，這是有備而來。“這個文化藝術活動與地產項目之間有必不可斷裂的關聯性，才能如此對地產產生了價值。”

??文化執念

??2015年，因為戰略上做了局部調整，李亞鵬的團隊在深度進入地產后，親自操盤了一個從土地獲取到規劃建設再到開發銷售的全過程項目。

??這次經歷之后，他做了一個判斷：不可能再去做地產開發，一是因為資本因素，二是做工程并非他的強項。

??這次經歷，讓李亞鵬再次堅定認為，文化一定可以為地產賦能。2015年年底，他把麗江項目的控股權賣給了一家上市公司，接著就調整了公司的方向，重新回到文化產業的大本行。“我們給企業的定位就是，一家為地產開發企業提供內容增值服務的文化地產IP運營商。”李亞鵬說。

??文化與地產一定是融合與創新的關系。“毛大慶是從地產行業走向文化與運營，我是從文化運營走向地產行業，我們倆是在兩個行業的終點相遇。”李亞鵬說。

??每一次見面，李亞鵬與毛大慶總有說不完的話題。李亞鵬說，這是因為我們站在各自原本的角度，對未來的方向總有著無數的新鮮與好奇。

??演過豪邁瀟灑的令狐沖，也演過俠之大者的郭靖。李亞鵬對事物的看法多了一分分寸感。

??他說，“2015年有了產業地產的概念后，很多大的開發商成立了自己的產業地產集團，坦白講，像我就是在深度跨界地產后，選擇退回我的本行。去年到今年，大部分排名前十的開發商，他們的產業地產集團基本上都停滯或者直接取消了。這樣的碰撞與我當年進入地產的碰撞是一樣的狀況。”

??“未來，產業地產這個行業會越來越細分，大家各拾所長，融合與創新。”李亞鵬覺得，這是好事情。

??IP之大成者

??這兩年，各行各業尤其是房地產行業，流行一句改編之詩：洛陽親友如相問，就說我在PPT。

??無奈，無力，又自嘲。緊要的是，形式主義從來不分時空，但結果一個樣：會害死人。

??李亞鵬就認為，做文化地產，第一重要是要有真的文化，而不是簡單的PPT。

??“通過PPT與政府推動，說服了政府，說服了自己，等到最后真正落地時，才發現也許你的文化與地產并不一定能夠真正融合，可能只是獲取了土地，這在項目推動當中，無形中埋下了巨大的坑，這樣的案例在過去五年中數不勝數。”李亞鵬說道。

??中書集團是一家文化企業，李亞鵬說，“我們做的任何一個文化地產的IP，首先是基于我們自己具備這樣的文化產業的能力，對地產有了深刻認知，對開發企業的開發邏輯，對城市政府，對城市的文化需求這三方有了充分了解之后，才能夠融合成一個適度的產品。”這看似不復雜，但絕不是想當然就能辦成的事情。

??他舉例說明，比如在傳統書院中的文化方面，我們通過八年聚集了大量資源，同時我們的培德書院教育與全國英式和美式頂級中學都建立了雙品牌教育戰略來發展，基于這樣的文化基礎，才形成了“中書書院里”這樣一個偏住宅型的文化IP，這是我們今年在贛州落地的一個項目。

??李亞鵬說，在這樣一個常規的住宅項目里，書院里分了六個板塊，最大的是書院住宅，大概有60萬平方米，有一個不太大的書院酒店，還有我們自己運營的喜鄰社區書院、企業書院，以及書院中國的公益書院等共同構成了一個書院里的概念。

??“文化其實是一個體系，未來是會有生發性的，有內循環的邏輯在里面。”李亞鵬說。

??為了論證這一點，他又列舉了一個實例。“我們2020年1月份拿到了這塊用地，7月份開盤，目前我們做了11億到12億元的銷售。因為當地限價，在價格上沒有辦法看到我們與周邊可比項目的文化賦能，但從客戶的復購率上，可以看到文化項目的賦能，因為在我們的營銷中心，喜鄰社區書院與營銷中心樣板間是同步開放，我們已經描繪了文化生活是怎么樣的，我們賣給客戶的不僅僅是一個遮風避雨的物理空間，還在向他們描述未來的文化生活空間，這在我們銷售期就可以起到賦能作用。”

??“而銷售期過了以后，比如說三年以后，這樣的文化體系還能夠在這樣一個社會環境下自然地生長，這是更重要的一點，這就是文化體系的‘內循環’。”李亞鵬說道。

??賦能之生生不息

??這兩年，商界流行賦能之說與做法。李亞鵬講述了文化如何為商業地產賦能。

??據他介紹，“我們在蘇州市有一個項目，這是一個商業地產的IP。我們的商業邏輯很簡單，可以稱為三段論：第一，這個項目有兩個對空維度的鳥瞰度，六七萬平方米的街區商業，鄰面有一個公園，我們會在周邊公園的綠地范圍內做年度的藝術嘉年華，為這個片區以及這個項目插上一個文化和藝術的標簽，但是會起到對這個項目氣質塑造的作用以及最大的宣傳作用。這只是一個三到五天的活動，并沒有為這個商業項目帶來持續的導流。很多開發項目請明星并不復雜，有一定的宣傳作用，但沒有持續導流的作用。”

??所以，“我們開始第二步，項目開始規劃或施工到開業前兩年的過程中，每個周末，我們會在園區舉辦兩天常態化的周末市集。在這個項目的商業街區銷售或進入招商前，我們公司內部定的目標是兩年為這個項目導流160萬次，這是一個基礎數據，計入內部的績效考核。街區商業未來肯定是一個升級版的商業模式，只有街區商業才有可能給客戶帶來更多線下體驗感，現在的街區商業更多在城市的新興區域或者是經濟開發區，都是人流尚且不能夠滿足商業需求的地方，這是我們做街區項目的第二步。”

??“第三步才回到常規的招商，因為有了一和二，在第三步我們就會召集到大量自帶IP、自帶流量的商戶做線上導流，大家共同形成導流的生態圈，我們在西安、成都的項目都有這樣的案例。”李亞鵬解釋說。

??李亞鵬很在意地強調，中書資源不是一家地產開發商，而是一家為地產開發企業提供IP授權，幫助開發商獲得開發用地，并為地產企業提供IP顧問的公司，“因為規劃設計中涉及大量產業內容，由我們去替開發企業去對接規劃設計院做具體的控規，詳規，包括營銷活動的顧問，這是在開發周期內”。

??“我們還負責IP的運營，為地產企業提供IP內所有學校、書院、嘉年華、市集等博物館的運營公司，這是中書資源在接觸地產行業十年后找到的新定位。因為地產大格局的變化，我們感到越來越被政府和開發企業需要。”李亞鵬說。

??他也希望未來能與地產行業的各位前輩有更多的合作和交流。就像在2020中國房地產總評榜大會這樣的場所，談商業，說文化，奔著心中的理想，以及執念而去。