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??黨的十九屆五中全會審議通過《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》（以下簡稱“建議”），分15個部分，共60條，約2萬字，是開啟全面建設社會主義現代化國家新征程、向第二個百年奮斗目標進軍的綱領性文件，也是今后五年乃至更長時間中國經濟社會發展的行動指南。

??對于房地產市場，建議除提出推動房地產市場與實體經濟協同發展、促進住房消費等積極表述外著墨不多，表明“十四五”期間我國房地產政策仍將延續“穩中有進”的基調——在“房住不炒”指引下按照“因城施策、有保有壓”的策略實施“長期+短期相結合”的調控政策。其中，建議在自然資源管理領域的若干部署可能對房地產市場發展將產生重要且長遠的影響。

??高質量發展國土空間開發保護新格局

??首先，建議提出“十四五”時期經濟社會發展主要目標中，“國土空間開發保護格局得到優化”是重要一項，提出強化國土空間規劃和用途管控，落實生態保護、基本農田、城鎮開發等空間管控邊界，減少人類活動對自然空間的占用。早在“主體功能區”規劃時代，我國即開始參考日本和歐美國家做法劃定空間主導功能，用以引導產業、人口和資源配置。未來，我國將重點推動國土空間規劃、土地用途管制制度改革、國土空間生態修復等工作，通過劃定“城鎮開發邊界、生態保護紅線、永久基本農田保護紅線”明確國土城鄉和生態格局，明確城市化地區、農產品主產區、生態功能區三大功能空間，構建優勢互補、高質量發展的國土空間開發保護新格局。這將成為指導重大基礎設施、重大生產力和公共資源布局的“空間綱領”，將對未來我國大城市擴張、城市群布局、土地資源配置政策產生重要影響。房地產企業需密切關注這些新動向，及時調整投拓戰略、區域戰略和開發布局，針對不同區域主導功能開發新產品，與我國區域發展的政策和要素投入大勢相協調、共乘東風。

??天量農村土地資產的盤活

??其次，建議提出以農村土地制度改革推動農村改革、助推鄉村振興，發揮土地要素使用權、收益權對增加城鄉居民財產性收入的支撐作用。未來，我國農村土地制度改革的重點方向是健全城鄉統一的建設用地市場，積極探索實施農村集體經營性建設用地入市制度。具體包括建立土地征收公共利益用地認定機制，縮小土地征收范圍；宅基地所有權、資格權、使用權分置；進城落戶農民土地承包權、宅基地使用權、集體收益分配權保障和依法自愿有償轉讓等具體工作。天量農村土地資產的盤活利用將對現有土地和房地產市場的利益格局產生重要影響，也開辟了新的市場機遇。

??城市更新是房企發展的重要藍水

??第三，建議特別提出實施城市更新行動、堅持“房住不炒”定位。2019年，我國城鎮化率已超過60%，中央經濟工作會議突出強調“城市更新”，提出要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造。

??隨著城鎮化和工業化速率放緩、不再追求增速，轉向高質量發展，城市住房和各類物業總體供求關系緩解，加之宏觀經濟和政策環境轉變，我國房地產企業發展經營也應逐步由依靠高周轉高杠桿實現快速外延式增量擴張、攫取土地級差地租收益的傳統模式轉向“內涵式、集約型、綠色化、科技密集化”的存量優化與物業資管、經營模式，城市更新領域必將成為房企生存發展的重要藍水。同時，由于地方財政壓力加大，吸引企業進入也稱為地方城市更新工作推進的必由之路。

??長租房政策好，急需社會資本進入

??第四，建議提出大力發展住房租賃市場，延續了“多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房供應體系”政策導向。除傳統租賃房市場外，未來城市商改住和“利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房”將是重點推進的方向，利用集體建設用地建設租賃住房已經在廣州、佛山、肇慶、成都等18個城市先后開展試點，2020年9月7日住建部也發布了《住房租賃條例（征求意見稿）》，提出了鼓勵住房租賃企業與承租人簽訂租賃期限為3年以上的住房租賃合同等完善長租房政策措施。當然，這類重資產經營模式房企普遍較為謹慎，未來是否能吸引更多社會資本進入該領域，可能是該項政策能否取得成功的關鍵。

??文旅康養項目開發更需關注空間規劃

??此外，建議還提出了“完善自然保護地、生態保護紅線監管制度”以及“建立健全自然資源資產產權制度和生態產品價值實現機制”等要點看似與房地產市場無關，實則亦有影響。從實踐來看，生態紅線內現狀建設用地通過“增減掛鉤”等方式騰退的力度將加大，相應的土地指標配置和交易可能帶來一些機會，也會對目前處于生態功能區的項目產生一定影響。未來文旅康養項目開發更需關注空間規劃，避免不必要的影響，同時也應提前預研配套設施保障問題。同時，不動產統一登記將進一步深化，結合新一輪人口普查，我國居民房屋和自然資源財產權利狀況將更加明晰，為未來通過大數據等新技術實施智能化管理奠定基礎，同時也是在為房地產稅收改革鋪路（雖然相關部門出面否認）。但短期內，考慮到經濟社會形勢，后者暫不具備實施可能性。