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??以“全球新冠疫情蔓延背景下，資產價格變動趨勢與中國房價走向”為主題的易居論壇，10月27日在上海舉行，這也是上海市社聯學術團體2020年度課題研究合作項目。來自企業、高校和研究機構的相關人士與會，共同審視金融市場和房地產市場走勢，認為未來一年的中國房地產市場將面臨很大的壓力，房地產企業應該積極調整戰略，以應對多變的未來。

??2020年1月下旬開始，我國新冠肺炎疫情傳染人數出現了爆發式增長，至3月份疫情已經取得了較好的控制。而在海外，從3月開始，疫情在全球多國快速擴散，至今仍在不斷的蔓延當中。受疫情影響，2、3月份全球金融市場劇烈動蕩，資產價格大幅下跌。

??華東師大終身教授、上海易居房地產研究院院長張永岳致辭表示，疫情發生后，“與未來接軌”的理念相當重要，要從視角上把握未來金融和房地產市場的發展趨勢。在后疫情時代，房地產行業金融監管在不斷地加強，但金融監管和金融促進經濟活動的“度”，如何進行把握成為難題。我們要根據新的形勢、新的要求，共同努力去破解，以促進房地產行業更健康地發展。

??疫情影響房價三條傳導路徑

??易居房地產研究院副院長楊紅旭和研究員王若辰代表課題組在論壇上分享了《全球新冠疫情蔓延背景下，資產價格變動趨勢與中國房價走向》課題成果。課題認為疫情對房價的影響主要有經濟、資產價格、刺激政策等三條傳導路徑，同時各變量之間互相影響，是一個復雜的系統。疫情的爆發，是只黑天鵝，對于全球經濟增長、資產價格構成利空影響，經過傳導對房價形成不利影響；但同時，也導致經濟刺激政策的出臺，政策會提振經濟與資產價格，利好房價。

??經濟影響方面，本次疫情屬于突發事件，疫情的大規模爆發，使全球經濟活動從2、3月開始急劇收縮；這與2008年9月國際金融危機爆發之前經濟已經慢慢收縮一年的情形不同。另外，2008年爆發的是金融危機，而金融系統與樓市關系密切，所以對全球房價的沖擊明顯；而本次危機，不是源于金融系統紊亂，所以對樓市的負面影響不明顯，或者說傳導比較慢。因此，今年前三季度，除了中國，全球主要經濟體全部經濟衰退，但全球及中國房價并未轉跌。

??不過，今年前三季度全球經濟跌幅遠超 2008年危機爆發之后的三個季度，而且未來一兩個季度也難言樂觀。從經濟與房價的一般關系來看，房價應該會經歷一次降溫。前三季度出現，不代表未來幾個季度不會出現。對此，我們應謹慎觀察與對待。

??資產價格方面，本次疫情爆發后，雖然全球股價等出現暴跌，但持續時間遠短于2007至2008年，尚未傳遞到房價，股價已經大幅反彈且超過疫情之前。另外，由于金融系統相對與2008年穩定性已經明顯提高，并未出現系統性風險，風險資產在極短期內的價格下跌并未傳導至房價。不過，近期全球股市有所走弱；另外，美國股價仍存在泡沫，并沒因為疫情危機的出現而緩解。所以，未來幾個季度，全球股市走勢存在較大變數，其對房價的影響不宜太樂觀。

??政策刺激方面，本次危機，為應對新冠疫情的沖擊，世界各國的政策刺激力度大多都明顯大于2008年金融危機，從側面也可體現出本次危機對經濟的影響之巨大超越歷史。因此，本輪刺激政策對樓市的利好，對房價的推動也將比較明顯。中國的貨幣政策與財政政策雖然也出現了寬松，但力度小于其他世界主要經濟體，不同城市樓市表現差異明顯，熱點一二線城市表現較強，大部分三四線城市繼續降溫，體現了流動性對于強勢城市的偏好，以及危機背景下資金對優質資產的偏好。

??預測資產價格走勢及建議

??預測未來。楊紅旭就此表示，第一，在全球疫情二次反彈、經濟衰退繼續、政策刺激效應邊際遞減的情形下，全球股市大概率出現二次下跌，不過跌破于今年3月低點的概率不大。由于中國疫情控制效果好、經濟復蘇力度大，預計中國股市走勢將強于歐美股市。第二，全球房價將經歷先漲后跌，同時國家與城市明顯分化，強者趨弱，弱者更弱。第三，未來一年，預計全國新房均價同比漲幅將趨于收窄，一年后回落至0－3%區間。70城二手房價格數同比漲幅將小幅收窄，一年后回落至0－1% 區間。

??政策建議上，第一，建議優化調控政策，既要堅持“房住不炒”，抑制少數地區房價偏熱，又要防范部分地區房地產市場下跌幅度過大，以便更好的實現穩房價、穩地價、穩預期，以及經濟穩增長。第二，調整企業運營。過去部分房企過度追求業績排名，在投資擴張方面過于激進，風險防范意識不足。鑒于未來一年甚至兩年，全國樓市總體呈降速降溫態勢，同時“三道紅線”的融資新政2021年即將全面實施，開發企業必須考慮由此帶來的經營風險，建議當前宜謹慎投資，降低負債率，穩健經營。第三，降低升值預期。當前購房宜以自住需求為主，慎重投資，著眼長期，未來10－20年，中國房產的升值性將明顯弱于過去10－20年，房地產黃金時代已經過去，對于房產回報率不宜寄于厚望。

??經濟恢復仍在途中

??上海晨燕資產管理中心總經理王觀表示，房地產行業目前對經濟的貢獻度占比在逐漸下降，未來監管更多以重視風險為主。新冠疫情后，涉及房地產的眾多行業，如家裝行業等恢復情況偏弱，這與房產竣工數據一直沒有起色有關。但許多行業的恢復情況仍然是超預期的，比如航空業的貨運數量、出口的集裝箱數量都超預期。在“三穩”的政策導向下，目前房價的波動率很低，意味著有很高的性價比，但這種狀態很難一直保持，未來會有均值回歸的過程。從銀行業的角度看，未來降息的概率較小，息差不太可能進一步收窄。從股市、債市和樓市的性價比來看，目前更像2013年，未來一年經濟或者滯脹、或者繁榮。對于房地產市場來說，只要有邊際購房的增量，即只要存在一部分人群從缺乏購買力到具備購買力，那么市場就有支撐，比如近日螞蟻集團上市，就將造就一大批富翁。

??華東師大金融研究院副院長李巍教授表示，近期從匯率來看，人民幣的實際有效匯率非常穩定，在一定程度上成為“錨貨幣”，體現了人民幣的較高價值。疫情發生后，中國得力高效的防疫措施，使得中國經濟率先恢復，吸引大量國際資本流入中國；房地產有較強的升值預期，但強有力的調控政策使得房地產市場仍然處于平穩健康的狀態。中央提出的加快形成以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局的戰略決策，其重心是國內的循環，以應對愈加錯綜復雜的國際形勢。就未來一年的經濟發展來看，國內實體經濟仍然面臨著較大的壓力，經濟增速或較難回到疫情前的新常態，預計支持實體經濟復蘇的政策有可能加碼。

??房企面臨機遇與挑戰

??中梁地產集團首席戰略官曹俊浩表示，“345”地產融資新規，短期給部分房企，特別是民營企業帶來了較大的壓力，并加大了房企的轉型要求，即從過去的規模擴張到更加注重穩健運營。未來房企的長期發展戰略需要跟隨中國的城鎮化趨勢，聚焦中心城市、都市圈和城市群。在新形勢下，行業出現了幾種變化：第一，階層分化愈發明顯。央企和民企的差距進一步拉大。第二，城市出現強分化。基本面強弱不同的城市，房地產市場表現截然不同。第三，房企綜合能力急需提升。比如對產品品質的把控愈發重要。

??中房研協研究負責人回建強表示，目前外部形勢處于烏卡時代，中美關系、疫情、地緣政治等充滿了不確定性。面對新形勢，房企應該：第一，主動變革，適應規則，順勢而為，在危中尋找機會。第二，與時俱進，戰略要及時進行微調，拒絕僵化。第三，降杠桿、促回款、抓營銷、精產品，對客戶需求深化研究。第四，預見未來，如果說三道紅線是政府層面的風險管理，企業也要進行運營的風險管理，以研究為后盾，需求作為先導，產品作為中鋒，主動擴張或主動收縮都將是企業的選擇。