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??歷史總是相似，樓市每一輪的瘋狂燃燒過后，都落滿灰燼。

??靠著挨近廣州的地利，2015年，清遠市樓盤開發量超過百個。2014年末，全市商品房累計空置面積約250萬平方米，同比增長302%。

??2020年10月19日，上海易居房地產研究院發布100城住宅庫存報告，其中《100城新建商品住宅庫存面積同比增速排序》顯示，今年截至9月末，清遠以140%的同比庫存增速，位列全國第一。

??在記者從上海易居房地產研究院獲悉的數據報告中，仔細對比清遠近10年的庫存面積可以發現，從2011年9月至2020年9月，清遠今年9月底庫存面積是302萬平方米，僅低于2012年9月的庫存面積394萬平方米。

??這意味著，清遠新建商品房庫存創下近8年新高。

??“庫存”往事

??“2017年我在同事的勸說下買了清遠的一套房，加上房產中介說得頭頭是道，我想著能夠趁機從中賺一筆。當時買入的單價是10989元/平方米，后來價格下降2000元/平方米。”廣州購房者梁小天（化名）回憶稱，“我覺得自己可能是高位接盤了，糾結一年多要不要賣，最后還是下決心低價賣出。雖然虧了點，但也算去了一個心頭病，如果繼續供下去，擔心把首付也虧掉。”

??“2016年和2017年是清遠樓市最火的時候，房子一天一個價。”德佑地產一位經紀人告訴記者。

??在樓市交易瘋狂與多地限購的大環境下，2016年至2017年這一時間段，外來資本加速涌入清遠，并在2016年12月掀起了一場土地拍賣大戰，這個屢創樓面地價紀錄的年關之月，為清遠帶來30億元土地出讓收入，使得清遠全年土地出讓金額沖至46億元；到了2017年上半年，清遠土地拍賣市場制造了更多的地王，并出現土地“熔斷”。

??但其實，在2016年年初，清遠原本就存在的商品房庫存難去化仍然是擺在當地政府面前一個棘手問題。

??“清遠除了目前庫存的量，還有尚未開發的土地。根據相關規定，開發商買下土地后，必須在2年內開發，這就導致庫存居高不下。”在2016年年初清遠市的一次人大代表會議上，時任清遠市政協委員、市房協會員余家駒建議，“可以考慮允許土地臨建，延長商品房建設周期，如建設社會缺乏的菜市場、停車場、體育設施等臨時設施，臨建周期不需要太長，哪怕是5年，也能有效去庫存。”

??甚至，有人提出要給拆遷戶發放“購房券”。清遠市也配合出臺一攬子去庫存計劃。2016年5月，清遠召開推進供給側結構性改革暨重點項目建設工作會議，一口氣出臺《清遠市供給側結構性改革總體實施方案（2016~2018年）》及去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板等5大行動計劃。

??很快，清遠在2016年6月便交出一份不錯的去庫存成績單：庫存面積下降了109.28萬平方米，下降比例7.93%，有當地媒體稱完成當年的去庫存任務沒有懸念。

??時隔4年多，清遠庫存同比增長速度沖至全國第一，庫存面積也創下近8年新高。其中值得關注的一個細節是，清遠2015年底的新建商品房庫存是212萬平方米，2016年大幅下降至113萬平方米，2017年再次小幅反彈回151萬平方米，2018年升至182萬平方米。

??這條庫存變化拋物線背后，外地涌入的購房需求與本地去庫存動作這兩種力，是以怎樣的比重相持影響了清遠樓市庫存的變化？

??其中不可忽視的另一個細節是，清遠還呈現人口凈流出狀態。數據顯示，截至2019年末，清遠全市戶籍人口446.1萬人，常住人口388.6萬人，人口凈流出57.5萬。

??“新高”背后

??今年以來，受疫情導致的交易停滯影響，清遠樓市新一輪的庫存壓力明顯上升，且庫存數據所透露的壓力，一點也不比其2015年至2016年大力去庫存時的壓力小。

??“庫存量猛增，其實也說明清遠供應比較積極，近期預售審批放松，推出了較多的樓盤。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進還表示。

??針對清遠新房開盤情況，記者從清遠一位房地產人士處了解到，今年清遠的新房開盤速度比不上往年，但數量同樣不少。“清遠的庫存主要是增量房，我們樓盤地圖更新的速度，趕不上新房開盤的速度。”她表示，“大學城區域是未來清遠的主要發展方向，今年以來，大學城附近就推出七八個新盤，輕軌附近也推出四五個新盤。從交通方面出發，碧桂園山湖城不錯，距離即將開通的輕軌僅約700米；從教育方面考慮，職教基地的大學城和奧體中心也是開發商看好的潛力區域。”

??中國城市房地產研究院院長謝逸楓則認為清遠今年樓市庫存增長背后，存在更為多元的原因：“一是疫情導致很多開發商房屋施工、竣工發生延后；二是商品房銷售量下降引起推盤后庫存堆積，三是開發商去年的很多庫存大多留到今年來賣，四是佛山等城市虹吸效應很明顯，強力吸走了廣東省購買力”。

??與廣東省其他城市的建設規模相比，清遠的城市吸引力確實弱一些。上海易居房地產研究院提供的數據報告顯示，截至2020年9月，珠海新建商品住宅庫存面積169萬平方米，東莞361萬平方米，佛山1265萬平方米，中山308萬平方米，肇慶723萬平方米，惠州1021萬平方米，韶關173萬平方米。

??一個城市的庫存高不高，與疫情影響開盤速度與節奏有關，但房子賣得好不好，二手房才是市場真實的晴雨表。

??記者查閱貝殼找房二手房價格變動數據發現一些細節。以清城區為例，清城區是清遠下轄區域中地理位置距離廣州較近的區域，隨機選取清城區今年來掛牌的50套二手房，觀察其掛牌以來的價格變化發現，有17套房出現不同程度的降價，占比三分之一。

??“今年因為疫情的原因，清遠市新房、二手房的價格整體是降了點，目前也有一部分早期投資者在虧本出售房產，但數量不是太多。”上述房地產人士告訴記者，“目前清遠的購房政策是限貸不限購，一二套房分別首付三成、四成，購買三套及以上要全款，由于價格低，對周圍的購買力還是具有一定的吸引力。在房產出售方面，房產證若是不夠兩年，就會產生5.3%的增值稅，超過兩年則免征，所以很多早期購買的人也在觀望，等待合適的時機。”

??“今年廣州來清遠買房的人數比例出現明顯下降，去年這一比例超過20%，今年再度下降至15%以下。”另一位樓市研究人士告訴記者，“今年清遠樓市已經出現幾大明顯變化：一是房價下行，尤其今年疫情期間房價持續下跌，疫情之后市場恢復期間也存在小幅度下跌，今年9、10月份包括國慶黃金周一直是這種情況；二是銷售成交量處于下降趨勢；三是商品房庫存猛增，增速非常快；四是開發商打折力度很大，賣房壓力大；五是樓市出現供大于求；六是廣州來清遠買房的人數比例迅速下降”。