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??目前，中國城鎮化率達到60%，正處在從“初級城鎮化” 走向“深度城鎮化”和互聯網、科技快速發展，應用物聯網、5G等技術快速發展的階段。加之新冠疫情等公共衛生事件，都將刺激城市的巨變，未來城市的雛形也將逐步顯現。

??中國城市升級：兩個大背景和一個小驅動因素

??第一個大背景，國內的城鎮化率已突破60%，在都市圈建設的背景下，城市居民的消費能力、消費觀念、生活方式發生改變，這都將深刻地影響城市發展。根據國外經驗，在城鎮化率突破60%后，在生活環境、成本等自然驅動下，城市將發生一系列變革，推動城市物理和人文的雙重更新。以發達國家為例，在自然驅動、規劃驅動等因素影響下，英國在城鎮化率突破60%時推出了“新城運動”，隨后提出田園城市、光輝城市等多類理念雛形深刻地影響了英國城市的發展軌跡；美國興起“示范城市運動”，集中資源示范整體的項目計劃，對城市進行物理和人文的 “雙重更新 ”； 日韓推出“村鎮綜合建設示范工程”、“韓國城市發展計劃”等，都變革了原有城市發展的傳統思路，促使城市發展進入新階段。

??第二大背景是科技水平的快速升級對城市發展產生深刻影響。5G、VR、物聯網等技術的革新深刻影響著人們的衣食住行，也必將改變傳統城市的諸多結構。回顧歷史，我們會發現城市的發展和技術的變革息息相關，第一次工業革命之后進入“蒸汽時代”，工廠的出現與工業城市的興起，以就業為核心的功能布局導致城市密度提升，多層建筑涌現。第二次工業革命之后進入“電氣時代”，人口高密度大城市出現、大眾產業娛樂空間和公共交通對平面空間拓展。第三次工業革命之后進入“信息時代”，特大城市與都市圈出現，部分城市工業收縮。第四次工業革命，數字技術驅動技術融合革命，城市間的聯系重新定義。未來，隨著新一代5G技術的變革，節能高效、綠色低碳、生態融合的未來城市將是重要導向。

??一個驅動點是中國的城市巨變往往和公共衛生事件息息相關，反觀上世紀80年代上海的甲肝暴發，直接影響了以上海為代表的中國初級城市化階段中心城市的治理模式，上海公共衛生服務響應機制、定點隔離醫院體系、居委街道與大政府聯動機制均始于此；2003年非典，影響了中國快速城市化階段城市規模發展時期的走向與脈絡，非典之后阿里、京東等電商迅速崛起、空氣質量得到重視、郊區住宅快速發展。武漢新冠疫情這次公共事件中，暴露出了即使是武漢這樣的大型城市，在城市中依舊存在販賣野生動物的海鮮市場等此類藏污納垢的地方。正是基于此，上海市政府在疫情后成立區一級舊改平臺公司快速推動城市舊改，加速城市升級改造，可見公共衛生事件對國內城市發展的催化作用。

??“2+2+2”模式驅動未來城市升級

??在中國城市升級的兩個大背景和一個小驅動下，城市將會從表象到發展邏輯再到本質三個維度，從六個方面，即“2+2+2”三個“2”層面產生一系列巨變。

??第1個“2”表層 - 城市形態之變和城市內容之變；

??第2個“2”中層 - 城市發展邏輯和城市管理思路之變；

??第3個“2”本質 - 城市發展驅動力之變。

??1.表層：城市形態之變和城市內容之變

??（1） 城市形態之變 – “攤大餅”變成“葡萄串”

??未來城市發展將從“攤大餅”的同心圓模型向“大產業板塊+小產業板塊”的“葡萄串”模型轉換。初級城鎮化階段城市形態呈現出“同心圓”的發展特征，城市主要可以分為三大板塊，即“城市中心-近郊新城-遠郊鄉村”，而這樣的后果直接導致包括城鄉二元結構問題嚴重、區域生產要素大進大出等一系列傳統城市發展弊病，其中最為典型的就是疫情之后復工復產問題，長三角區域復工3周后，生產恢復不足50%，其很大一部分原因在于產業鏈協同與生產要素不能及時到位的問題，其背后本質是傳統城市“要素流動粗放大進大出”而產生的后果。

??隨著國內步入深度城鎮化階段，隨著都市圈逐步興起，未來城市將呈現出“大產業板塊+小產業板塊”的“葡萄串”結構。葡萄串模型以中心城市為內核，根據產業屬性不同分類集聚。“葡萄串”模型將大幅縮短居民工作通勤時間，有利于產業專業人才、專業企業集聚，進而構建區域產業升級、創新發展的基礎條件。而城市的地鐵網即為“葡萄藤”，是“大小產業板塊”鏈接的紐帶。

??以日本東京都市圈為例，東京都市圈，是指以東京市區為中心，輻射半徑80公里，由東京都、崎玉縣、千葉縣、神奈川縣共同組成的都市圈。日本第二個城市橫濱（神奈川縣的縣廳）距離東京市中心【銀座】直線距離僅30多公里。以東京為中心城市，周邊多摩新城、筑波科學城、千葉新城、港北新城四大衛星城即為“大葡萄”，長野輕井澤咖啡小鎮、神山町IT產業小鎮等特色產業集聚區為“小葡萄”。“多心多核”葡萄串使得聚集2億人口的日本東京都市圈平均工作通勤時間控制在1個小時內，而東京發達的地鐵交通作為葡萄藤聯動整個東京都市圈的城市發展。

??從東京經驗來看，把握未來產城發展機會，需要積極關注政策導向、城市規劃、地鐵規劃等，關注核心城市的板塊性機會，發展新載體下的特色產業集聚區，如區域產業綜合體、遠郊產業新城、特色產業小鎮等。

??（2） 城市內容之變 – “強調規模”變為“強調輻射與吸引力”

??城市內容核心是產業，未來城市產業從強調規模與稅收轉向強調產業對區域的輻射能力與聚合能力。過去城市產業發展核心強調規模和稅收，通過規模帶動就業，通過稅收吸引人口發展城市，但直接導致了國內很多區域產業“大而不強”。未來城市強調產業的輻射能力和聚合能力，必然會以“人才”為核心，因此產業必須要有輻射和聚合能力，才能吸引人才并留下人才。未來增強城市輻射力的現代服務業，增強城市吸引力的特色型產業和挖掘城市潛力的創新型產業將迎來發展機遇。

??從政策導向上，區域對效率型企業支持顯著，即“隱形冠軍”、“行業獨角獸”。南京連續3年發1號文，對高新技術企業中規模以上企業，新增地方經濟貢獻的50%給予返還，并且給予戰略性新興產業土地、資金等“一區一策”支持，支持龍頭企業建設“園中園”“區中園”等相關政策；“畝均論英雄” 的全面鋪開，繼浙江提出公共資源要素配置向高坪效園區傾斜后，上海、江蘇、廣東、北京、山東等省（市）紛紛跟進發布適應于區域的政策，大而不強將逐步淘汰。

??從項目落地上，區域服務型城市、輻射型城市打造思路清晰。成都城市定位從區域中心城市向國家中心城市邁進，提出一個產業功能區就是一個社區發展模式，從產業、空間、交通三個維度加快構建現代產業體系，全面提升國家中心城市核心功能，形成真正的產城融合，達到吸引人才、留住人才的目的。杭州建設數字經濟集聚區，錨定輻射能力和聚集能力強的產業，集聚一批數字經濟產業人才、培育一批數字產業、做強一批優勢企業，吸引高素質人才集聚，同時通過信息數據輻射浙江乃至整個華東地區的其他產業，實現區域中心作用。

??在這個基礎上，產城作為未來城市的重要載體，順應城市變革大趨勢，聚焦現代服務業、特色型產業、創新型產業為重要方向。

??2.中層：城市發展邏輯和城市管理思路之變

??（1） 城市發展邏輯之變 - “產-城-人”變為“人-城-產”

??城市發展邏輯從以前的“產-城-人”，未來將轉變為“人-城-產”的邏輯。“產-城-人”的邏輯是先導入產業，用產業的稅收來建設城市，最終吸引產業人口，進而做大城市。而“人-城-產”的邏輯是先做好產城的產品，聚焦于人的需求，形成創新所需要的必要環境與生態，從而吸引人才。這樣改變其背后的根本邏輯是我國產業發展階段發生了改變，通過產業導入或引進國外的技術驅動區域產業發展的時代已經過去，國內產業正逐漸進入“創新無人區”，要實現真正的國際產業競爭力，其核心是構建創新生態，建設載體，筑巢引鳳是未來發展方向。

??在以上邏輯下，傳統的以抓城鎮化1.0階段，產業轉移機會的模式逐漸走向沒落，一批注重產城產品打造、產業生態構建的企業逐步崛起。

??在機會把握方面，城市發展邏輯之變的驅動下，以智慧城市、創意城市的打造根本是構建服務型城市。以金融為核心或滿足城市某個區位板塊功能需求的產城綜合體的新建業務和打造城市綜合教育文化科創中心的改建項目為代表，如華潤沙井金蠔美食文化小鎮，核心層建設與蠔文化相關的工藝展覽館、博物館、展示車間及樂園，外圍層提供相應的配套，包括提供試吃等多種體驗服務，延伸消費鏈條，相關層以創意水街等商業配套及濱水漫步道，為消費者提供豐富的休閑娛樂空間，構建產業生態，植入服務型業態。

??（2） 城市管理思路之變 – 服務者與管理者的角色分離

??管控型城市未來變為服務型城市是大勢所趨。國內政府對于城市管理和城市服務的角色是重疊的，即政府既是城市的管理者又是服務者，在服務型城市的發展思路下，管理和服務的角色重疊一定會導致角色錯位。這是目前政府對城市服務資金使用效率低下的根本原因，即管理邏輯和服務邏輯的沖突。

??未來城市運營服務商的出現將成為替代現有部分政府服務的全新角色，承擔街道級的物業服務、智慧城市建設等工作提升整體城市運營效率，最終為居民提供良好的服務。

??在以上趨勢下，以老舊社區改造為導向的城市運營項目機會已是風口。如浙江省在未來社區主導下，政府對于一個街道運營，每年都有近千萬的撥款，城市插花式改造用于老舊社區，一方面提供部分容積率的提升，另一方面是存量商業等基礎服務的全面升級。這背后每一個細分的領域都是千億級的市場，是一個巨大的待開發金礦。

??3.本質：城市發展驅動要素的升級和區域基因凸顯

??首先，驅動城市要素升級，即轉勞動力、土地、資本為核心要素為以數據為基礎，結合技術、知識、管理，進而盤活勞動力、土地和資本三要素。在農業型社會創造核心價值的是勞動力和土地，工業社會的核心是能源和資本，在數據社會中科技和數據將是未來發展的核心要素，即引導所有要素向先進生產力集聚，最終實現全要素生產率的提升是供給側下發展的大趨勢。

??新一代的核心要素是知識、科技、管理和數據。目前有很多以搭建信息底層的企業，在謀劃未來時以信息為基礎，盤活勞動力、土地和資本三要素。據筆者理解，某企業計劃以信息鏈接為基礎，前端開展人才培訓，將人才送到需求地，而稅收留在當地，反哺建設家鄉。后端鏈接資本，有資本加持可以解決資金問題，促使勞動力和資本要素流動，構建整體業務閉環。未來這種以信息為底層，盤活生產要素的模式，有明確的稅收目標性、打法思路對傳統的開發建設企業做產城是完全具備顛覆性的。

??其次，發展將更為聚焦區域基因，轉“千城同面”為“千城千面”。美國大城市洛杉磯、休斯敦、底特律、芝加哥每個城市都有自身的特點與“城市名片”。北上廣在發展初期城市也很類似，但是發展逐步成熟之后北京為政治中心，上海為金融中心。我們以前對于蘇州的認知是園林，但是現在的認知是先進制造；杭州以前的認知只有西湖，現在是數字化集群中心，在發展的過程中以產業為導向，城市的特點逐步凸顯。城市發展的最終形態一定是千城千面，每座城市都有各自特色，不同的源頭在于城市的發展基因，國內仍然有大量的二、三線城市，呈現千城同面的狀態，這也就意味著產城發展的重要機遇。

??產城是實現千城千面的重要載體。如何抓住區域基因，做好區域產業規劃，以產業項目打造“城市名片”，再以成熟的“大模式+成功案例”，基于各個區域基因，為區域做針對性方案，這都將成為未來發展的重要導向。

??黃新云 億翰智庫研究總監