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“金九”失約，9月40城新房成交環(huán)比下降8%

前三季度中部城市新房成交整體表現(xiàn)較差

??易居房地產(chǎn)研究院9月30日發(fā)布《2020年9月全國40城新建商品住宅成交報告》。該報告核心觀點如下，9月40城成交面積環(huán)比下降8%，“金九”失約。9月，易居研究院監(jiān)測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降8%，同比小幅增長1%。9月40城成交面積環(huán)比下降，說明下半年以來的多地調(diào)控收緊起到了明顯的作用，使得原本業(yè)內(nèi)期待的“金九”行情失約了。前三季度，中部城市新房成交整體表現(xiàn)較差。從今年前三季度的新房成交面積來看，長沙和南昌的同比降幅都超過30%，武漢和鄭州的同比降幅也超過20%，這四個中部省會城市的樓市是今年二線城市中表現(xiàn)較低迷的。

??易居研究院研究員沈昕表示，下半年以來，從熱點城市的調(diào)控政策到金融政策，都在不斷收緊，說明中央“房住不炒”的底線不可觸碰。9月初，恒大就率先開啟了“全國樓盤7折優(yōu)惠”的大促銷，打響了樓市促銷的第一槍，此后碧桂園、綠地、萬科等房企也開始了不同程度的促銷活動。預(yù)計在“三條紅線”的壓力下，四季度將會有更多房企加入促銷行列，以價換量促進資金回籠。

??該報告主要有以下內(nèi)容：

??9月40城成交環(huán)比下降8%，“金九”失約

??2020年9月，易居研究院監(jiān)測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降8%，同比小幅增長1%。9月40城成交面積環(huán)比下降，說明下半年以來的多地調(diào)控收緊起到了明顯的作用，使得原本業(yè)內(nèi)期待的“金九”行情失約了。

??由于單月數(shù)據(jù)可能存在異動現(xiàn)象，這里結(jié)合近6月移動平均數(shù)據(jù)來進行分析，9月的移動平均同比增速為3%，增速由負轉(zhuǎn)正。該曲線在2015年9月達到本輪周期的最高點之后，便開始震蕩下行至2017年10月左右達到本輪低點。2017年11月之后，該曲線開始上行，2018年12月開始震蕩下行。

??受年初疫情影響，今年一季度曲線下行幅度有所擴大，二季度商品房銷售逐漸恢復(fù)正常，曲線于5月份開始震蕩上行。該指標近幾個月持續(xù)上行，并于9月由降轉(zhuǎn)增，主要是近6個月的移動平均數(shù)據(jù)（4月-9月）已經(jīng)沒有了疫情的影響。隨著下半年調(diào)控的收緊，預(yù)計四季度樓市不太會出現(xiàn)二季度的火熱行情，40城成交同比大概率會在目前位置附近小幅震蕩。

??2020年前三季度40城成交面積同比下降8%，降幅持續(xù)收窄

??2020年前三季度，40城成交面積同比下降8%，3月以來降幅持續(xù)收窄。

??從本輪行情的歷史走勢來看，2017年2月，40城年初累計成交面積同比增速進入負區(qū)間，之后降幅不斷擴大，年底在-22%處企穩(wěn)。這說明2017年市場出現(xiàn)了降溫，主要由于多地先后出臺或升級了“分類調(diào)控，因城施策”的樓市調(diào)控政策，并且以個人房貸利率上浮為代表的信貸政策趨緊也有效地打擊了投資投機需求。

??2018年，40城累計成交面積同比增速曲線出現(xiàn)了反彈，這主要是因為三四線城市尤其是未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線城市成交面積增長較多。

??2019年1月，40城累計成交面積同比增速曲線大幅跳水，2月持平，3月上行，此后一直在0軸附近小幅震蕩。

??2020年1月，受春節(jié)與去年錯位影響，成交面積同比下降近兩成。2月受新冠肺炎疫情影響，全國大部分城市售樓處關(guān)閉，銷售受到極大影響，40城累計成交面積同比增速曲線大幅跳水。3月份以來隨著銷售逐步恢復(fù)正常，40城累計成交面積同比降幅已連續(xù)7個月收窄，但收窄的幅度已經(jīng)明顯放緩。

??對比國家統(tǒng)計局公布的全國住宅成交累計同比數(shù)據(jù)來看，兩條曲線走勢大致相近，40城曲線波動更大。這主要由于板塊輪動效應(yīng)，一二線典型城市對宏觀政策更為敏感。預(yù)計2020年1-9月全國新建商品住宅成交面積同比降幅將繼續(xù)小幅收窄。

??分地區(qū)來看，2020年前三季度，一線城市累計同比增長1%，二線城市累計同比下降11%；三四線城市累計同比下降3%。

??從分地區(qū)的年初累計成交面積同比增速歷史走勢來看，一線城市在經(jīng)歷2017年和2018年的樓市低迷期后，2019年1月年初累計成交面積同比開始轉(zhuǎn)為正增長，上半年增速逐漸提高，下半年則逐漸回落。受春節(jié)因素和疫情影響，2020年前兩月一線城市累計同比曲線大幅跳水，3月繼續(xù)小幅下行,4月以來降幅持續(xù)收窄，并于9月由降轉(zhuǎn)增。前三季度，一線城市是唯一成交正增長的，主要是經(jīng)過連續(xù)兩三年的調(diào)整，上海的新房市場今年表現(xiàn)較好，深圳樓市則從年初以來就很熱，雖然近幾個月有所降溫，但累計成交仍是正增長的。

??二線城市累計同比曲線在2016年10月出現(xiàn)下行，2017年進入負區(qū)間，2018年上半年降幅有所收窄，下半年重回正增長，2019年前兩個月同比大幅下降，3月后同比降幅收窄，下半年重新進入正增長。受春節(jié)因素和疫情影響，2020年前兩月二線城市累計同比曲線大幅跳水，3月以來降幅持續(xù)收窄。前三季度，二線城市是三類城市中成交量同比降幅最大的，主要是武漢、長沙、南昌、鄭州等中部二線城市樓市比較低迷，同比降幅較大。

??三四線城市累計同比曲線在2016年11月出現(xiàn)下行，2017年進入負區(qū)間，2018年重回正區(qū)間，且同比增速逐漸擴大，2019年前兩個月同比大幅下降，3月以來同比降幅有所收窄，是三類城市中唯一同比下降的。受春節(jié)因素和疫情影響，返鄉(xiāng)置業(yè)受到極大影響，2020年前兩月增速大幅跳水,3月以來降幅持續(xù)收窄。

??40城前三季度新房成交量同比增速排名：金華增速最高，珠海降幅最大

??具體城市來看，2020年前三季度，40城中金華、蘭州、廈門、東莞、杭州等18個城市新建商品住宅成交量同比增長，數(shù)量與8月持平，占到了40城中的近一半。其中金華增速最高，主要是金華去年的新房成交量同比下降較多，樓市比較低迷，基數(shù)低導(dǎo)致今年的成交量增速較高。蘭州屬于西部省會城市中本輪行情啟動比較晚的，晚于成都和西安，目前處于樓市繁榮期的末端。廈門樓市經(jīng)過連續(xù)兩三年的調(diào)整，今年疫情后在學(xué)區(qū)房、豪宅等的帶動下，樓市開始升溫，整體成交相比去年同期漲幅較大。

??前三季度新房成交量同比降幅最大的5個城市分別是珠海、長沙、南昌、武漢和重慶。珠海2018年末和2019年上半年放松了對部分區(qū)域的限購，2019年上半年新房成交量同比大幅增長一倍多，去年同期基數(shù)太高，導(dǎo)致今年前三季度的成交量降幅最大。長沙限購政策是二線城市中較為嚴厲的，且政府對房價的控制非常嚴格，對炒房的打擊力度也很大，樓市今年的表現(xiàn)比較低迷。南昌樓市三季度表現(xiàn)低迷，前三季度的同比降幅也僅次于珠海和長沙，樓市整體比較低迷。從今年前三季度的新房成交面積來看，武漢、長沙和南昌這三個中部省會城市是二線城市中表現(xiàn)最低迷的。

??其他主要城市前三季度的新房成交量來看，一線城市中上海和深圳同比增長11%，廣州同比小幅增長2%，北京則同比下降17%。二線主要城市中，杭州、寧波、成都、合肥的同比增速較高，西安和鄭州同比降幅較大。

??預(yù)計四季度更多房企將加入促銷行列，以價換量促回款

??2020年9月，40城新建商品住宅成交面積環(huán)比下降8%，同比增長1%。1-9月，40城新建商品住宅成交面積同比下降8%，同比降幅持續(xù)收窄。今年以來，長三角和大灣區(qū)的城市樓市整體表現(xiàn)較好，中部城市則整體表現(xiàn)較差，其他大部分城市的新房成交還是比較平穩(wěn)的，全國樓市并未出現(xiàn)大范圍的抬頭或者過熱跡象。

??從政策面來看， 8月26日，住建部召集了沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等六個城市政府及所在省（自治區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負責(zé)人召開房地產(chǎn)工作會商會，這幾個城市多為今年來房價漲幅靠前的城市。9月，這6城均升級了限購限貸或限售等調(diào)控政策。此前的9月3日，東莞出臺了調(diào)控細則，杭州則再次發(fā)布調(diào)控新政。近日，有媒體報道監(jiān)管機構(gòu)近期要求大型商業(yè)銀行壓降、控制個人住房按揭貸款等房地產(chǎn)貸款規(guī)模至30%以下。下半年以來，從熱點城市的調(diào)控政策到金融政策，都在不斷收緊，說明中央“房住不炒”的底線不可觸碰。

??9月初，恒大就率先開啟了“全國樓盤7折優(yōu)惠”的大促銷，打響了樓市促銷的第一槍，此后碧桂園、綠地、萬科等房企也開始了不同程度的促銷活動。預(yù)計在“三條紅線”的壓力下，四季度將會有更多房企加入促銷行列，以價換量促進資金回籠。

??附注：40個典型城市分別為：

??4個一線城市：北京、上海、廣州、深圳。

??18個二線城市：蘇州、福州、南京、青島、杭州、長春、鄭州、南寧、成都、南昌、武漢、長沙、重慶、西安、蘭州、廈門、合肥、寧波；

??18個三四線城市：揚州、東莞、溫州、岳陽、無錫、洛陽、泉州、淮安、金華、佛山、肇慶、惠州、煙臺、舟山、韶關(guān)、珠海、中山、徐州。