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??北京，2020年9月24日 - 全球頂尖的房地產服務上市公司高力國際（Colliers International）今日在北京亞洲金融大廈發布寫字樓租戶調查報告，報告指出近八成企業選擇降低或維持現有辦公租賃成本，靈活辦公成為新趨勢。

??北京在經歷了二次疫情后，企業相繼復工復產，疫情防控也進入了常態化階段。整體北京寫字樓市場目前依然處于供需失衡的市場環境下，市場空置率逐漸走高，市場平均租金已經比最高點向下調整超過10%。在經濟下行，產業結構調整和疫情防控常態化時期，不同企業的經營狀態出現了明顯的差異，進而導致其租賃需求也發生了相應變化。無論是業主還是租戶都渴望在復雜的市場環境下做出正確的商業租賃決策，然而他們彼此之間存在著天然的信息不對稱問題，這種問題在疫情后顯得越來越緊迫。高力國際作為業主和企業租戶之間的橋梁，我們看到大家普遍都比較關注疫情后企業的生存狀態，不同類型企業租賃預算和需求變化，甚至遠程辦公軟件和靈活辦公空間設計對于租戶后續租賃意愿的影響程度等問題。因此，我們帶著這些大家都非常關心的問題，通過一個季度的摸底調查，共走訪近百家企業，并希望通過這些調研結果能夠為市場撥云見日，解惑釋疑，為后續的商業租賃決策提供一定程度的支持。

??疫情對于超過一半的被訪企業造成沖擊，企業租賃決策更加謹慎。疫情的爆發確實對于企業的業務造成了沖擊，超過五成的企業業務有所下降。在未來租賃需求上，62%的企業選擇了維持現有面積，也有40%的企業未來辦公租賃預算有所降低。當進一步綜合疫情影響和需求變化的結果時，我們發現無論疫情對于企業的業務造成了怎樣的影響，絕大多數的企業都選擇了維持現有的辦公面積。即使企業的業務疫情后有所增長，企業選擇擴租或增加預算的比例都不高。由此可見，在疫情常態化后，企業在租賃選擇上更偏謹慎，維持現狀，是當前企業辦公租賃需求的主旋律。

??更多的新項目入市和市場租金下調為企業提升辦公環境和降低租賃成本提供了更好的時間窗口。值得注意的是，在當前租金下行且持續高供應的環境下，企業在市場面臨了更多的選擇，有更好的機會去選擇性價比更高的辦公樓，因此目前有搬遷意愿的企業占比達到了34%。如果再進行細分，在當前租約1年以內到期的企業中，有搬遷意愿的比例更是達到了62%，而這里面有58%的企業目前在乙級寫字樓中辦公。究其背后的潛在原因主要有兩個，其一，當甲級寫字樓向下調整租金時，對于低級別的樓宇明顯產生了更高的性價比和競爭優勢，經營狀態較好的乙級樓宇租戶有意愿進行搬遷；其二，乙級樓宇中普遍多是抗風險能力較差的中小企業，疫情的影響反映到其辦公需求層面是在三季度，企業根據自身經營情況調整下一階段的經營策略，不排除一些企業會搬遷并縮減面積到更便宜的產業園區辦公。

??被訪企業中，國企依然“穩”字當頭，外企普遍受沖擊較大，互聯網企業在民企中擴租意愿最強。當我們聚焦到企業性質時，可以看到不同性質的企業受到疫情影響程度有所不同，因此租賃需求和預算的變化也各有不同，其中：

• ??國有企業：“穩”字當頭。疫情對于國有企業的業務影響有限，業務提升或沒有影響的比例高達63%；同時租賃需求以維持現狀為主，86%選擇維持面積，并有半數企業預計維持預算。

• ??外資企業：受到全球疫情持續擴散的影響，外資企業業務受到較大沖擊，業務下降的比例達69%。同時，62%的外資企業選擇降低租賃預算。在租賃面積需求上，38%的外資企業預計縮減面積并有54%企業選擇維持現有面積。所以，在多數外企選擇維持面積且降低預算的前提下，我們預計搬遷到更便宜的寫字樓或成為首選（具有搬遷意愿的外企占比達到54%）。

• ??民營企業：相對國企和外企，民企在疫情后擴租的意愿相對更強，計劃擴租的比例為26%（外資8%，國企7%）。繼續細分我們發現，這些擴租意愿較強的民企大部分都集中在互聯網行業（占民營擴租企業的73%），包括在線教育、在線社交、在線辦公、線上營銷等。

??成本因素為企業最重要租賃決策考量，交通便利性和樓宇硬件設施緊隨其次。調查結果顯示被訪企業在辦公選址時最看重的還是成本因素，租金和搬遷成本分別位于第一和第四位，分別達到82%和36%。其次，項目周邊的交通情況和硬件設施也排名較高，分別在第二和第三位，分別達到67%和41%。由于目前整體北京寫字樓市場依然為租戶市場，所以大部分對于租金敏感的租戶都可以在現在的市場環境下獲得更多的談判空間。

??遠程辦公軟件成為辦公新趨勢，企業普遍認為該技術會一定程度降低未來辦公面積需求。在我們調查的企業中，遠程辦公軟件的使用率高達75%。同時，我們發現遠程辦公軟件的使用率在各性質企業與各行業中并沒有顯著的差異。此外，企業對于遠程辦公軟件的使用效果也較為滿意，滿意度平均得分3.7分（5分制）。可以說，此次疫情使得遠程辦公軟件在各行各業中，得到了較為廣泛且有效的應用。那么遠程辦公軟件的應用，對于企業未來辦公面積的需求是否造成了影響？調查結果顯示企業認為遠程辦公軟件會減少辦公租賃需求的比例為46%。而當我們進一步去細分那些使用過遠程辦公軟件的企業時，我們發現這個比例會提高到53%。同時，我們發現對于遠程辦公軟件使用的滿意度，并不會降低企業在租賃面積上的需求。也就是說，當企業使用過遠程辦公軟件后，都會在一定程度上更加認同這樣的技術會降低其未來的辦公面積需求。因此，遠程辦公軟件的廣泛應用確實會在一定程度上改變了企業在辦公面積上的需求。

??靈活辦公空間設計理念認知度有待進一步提高。在2019年的7月高力國際舉辦的“2019靈活辦公未來趨勢研討會”上，我們就曾指出伴隨著商務行為而產生的辦公場所，經歷了從格子間向開放式空間，從開放式空間向靈活辦公的模式演變。在此次調查中，我們看到企業當前對于靈活辦公空間改造的認知度并不高，進而對于靈活辦公空間改造的意愿并不強，有計劃改造的僅占33%。同時我們發現，相較于國企和民企，外資企業進行靈活辦公空間改造嘗試的意愿也更強為54%，而國企嘗試意愿相對較低僅為14%。在細分行業上，專業服務類企業更愿意進行這樣的嘗試，有一半的企業有意愿嘗試。

??在靈活辦公空間的改造與設計理念中，企業在同等租賃面積的前提下，選擇放棄一些固定工位的安排，增加共享和溝通的辦公空間，從而打通員工間的物理阻隔。同時，在空間設計中，企業還可以融入人臉識別、遠程辦公軟件等具有科技屬性的設計。為員工打造出具備“個性化、功能化、社交化、綠色化和智能化”的新型辦公空間。雖然當前多數企業的租賃預算都有所縮減，但從長遠來看，我們仍然建議企業能夠嘗試去了解靈活辦公空間的改造與設計，此舉不僅可以降低可能的長時間閑置的辦公面積，進一步縮減辦公成本，提升辦公空間的利用率，還可以提升員工的工作效率與創造力并讓員工生活與工作取得平衡，使得企業可以吸引或保留住人才，最終實現人才與企業雙贏，形成良性循環。

??-完-