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??8月20日，住建部、央行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制。參會的還包括銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、外匯局、交易商協(xié)會，以及部分房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人。

??此次座談會的核心直指房企融資監(jiān)管。一個關(guān)鍵信息是，央行、住建部會同相關(guān)部門已形成重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

??這是繼7月24日“房地產(chǎn)工作座談會”召開不足一個月后，又一次高規(guī)格的房地產(chǎn)行業(yè)座談會。兩次座談會，都提到堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”預(yù)期，確保房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)健康發(fā)展。

??從以往經(jīng)驗(yàn)看，政策出臺的基本邏輯大致相同：市場一過熱，調(diào)控政策就緊隨其后。和過去相比，這次政策的最大的變化是，從房企的角度劃定不同“紅線”，避免政策“一刀切”。

??01

??房企融資將進(jìn)一步收緊

??此次座談會傳達(dá)了幾個重要信息：

??1. 實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度

??2. 形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則

??3. 完善住房租賃市場金融支持政策體系，加快形成“租購并舉”住房制度

??此前，據(jù)媒體報(bào)道，央行出臺房地產(chǎn)融資新規(guī)，并設(shè)置了“三道紅線”：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)“三道紅線”，對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，按不同指標(biāo)劃定負(fù)債年增速不得超過5%-15%。

??除此之外，未經(jīng)證實(shí)的座談會具體內(nèi)容顯示，還有2個觀察指標(biāo)：拿地銷售比不高于40%，連續(xù)三年經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)，需要對拿地資金來源等做解釋。

??這意味著，房地產(chǎn)金融審慎管理制度是房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要內(nèi)容。結(jié)合7月24日房地產(chǎn)工作座談會關(guān)于金融政策的描述，即防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，今年相對寬松的資金面不會直接向房地產(chǎn)放開，對比之前的金融政策仍然保持一致。

??接下來房地產(chǎn)市場融資環(huán)境將進(jìn)一步收緊，部分房企將面臨融資難題。一旦融資新規(guī)落地，將對行業(yè)產(chǎn)生較大影響：土地市場降溫，新房銷售加速，對頭部房企是利好，對高負(fù)債的房企則影響較大，必將加速行業(yè)洗牌。

??02

??三季度為政策調(diào)整高峰期

??過去十年，政策出臺與房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出很強(qiáng)的周期性特征，政策調(diào)整與房地產(chǎn)漲落密切相關(guān)。

??從過去幾年政策出臺的規(guī)律來看，從3月份開始市場一般是全年市場較為活躍的時期，三季度市場會迎來一系列調(diào)整。

??從政策內(nèi)容來看，“房住不炒”仍然是近年來政策的主基調(diào)，確保房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)健康發(fā)展。此次座談會重申“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”也釋放出很強(qiáng)的信號意義。自2019年7月，中央首次提出“堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”以來，這一基調(diào)就被認(rèn)為是中央層面對房地產(chǎn)調(diào)控政策力度最嚴(yán)厲、態(tài)度最鮮明的措辭之一。

??從政策出臺的時間周期來看，7月份以后，政策出臺的頻次以及力度都明顯加強(qiáng)。比如2018年時，7月之后的下半年，中央層面就出臺了4條相關(guān)的政策內(nèi)容，當(dāng)時政策主要強(qiáng)調(diào)“供求平衡”，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。當(dāng)年12月，國家發(fā)改委就曾對房企負(fù)債率劃定重點(diǎn)監(jiān)管線，未明確重點(diǎn)監(jiān)管線的，原則上資產(chǎn)負(fù)債率不得超過85%。

??今年年初，疫情發(fā)生后，中央仍未放松對房地產(chǎn)的調(diào)控。半個月之前的8月6日，央行已對下一階段的房地產(chǎn)金融政策進(jìn)行表態(tài)，即堅(jiān)持“房住不炒”，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。

??03

??房地產(chǎn)漲落與政策周期密切相關(guān)

??從近三年的銷售數(shù)據(jù)來看，全國商品房銷售面積及金額基本都在第三季度出現(xiàn)一定的回調(diào)。

??2017年、2018年、2019年第三季度全國商品房銷售面積分別為41344萬平方米，42170萬平方米，43393萬平方米，每年都保持微弱增長，同時低于當(dāng)年第二季度銷售面積，并在第四季度受各大房企沖刺全年銷售業(yè)績影響，恢復(fù)至較高水平。

??今年一季度由于受疫情影響，無論是銷售金額還是銷售面積都處于近三年最低位，單純從數(shù)據(jù)來看，二季度似乎出現(xiàn)了一定的反彈，但事實(shí)上銷售面積與去年基本持平，疊加一季度來看，今年上半年整體銷售水平低于往年。

??2017年至今，無論是銷售面積還是金額都呈現(xiàn)出一定的周期性，第一二季度穩(wěn)步增長，三季度回調(diào)，四季度恢復(fù)高位，次年一季度再次降至全年最低水平，循環(huán)往復(fù)，每次都有不同的原因和背景，大體來看基本都是因?yàn)槎径仁袌龌嘏又掳肽杲鹑谡叱雠_，市場開始轉(zhuǎn)冷。

??從投資的角度來看，也出現(xiàn)了同樣的周期性走勢。

??每年第一季度往往是淡季，二季度大多數(shù)開發(fā)商為了完成上半年投資額度，集中在這一時期拿地，這主要是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)開發(fā)周期下，上半年拍的地，一定程度上能夠保證“今年投今年賣”，有效恢復(fù)資金流。

??所以總體來看，每年的二季度也成為了房地產(chǎn)開發(fā)投資最熱的一個季度。

??房地產(chǎn)對地方經(jīng)濟(jì)、財(cái)政和就業(yè)有著至關(guān)重要的影響，房地產(chǎn)仍然是中國經(jīng)濟(jì)的壓艙石和穩(wěn)定器，總體來看，政策調(diào)整與房地產(chǎn)漲落密切相關(guān)。

??此次融資新規(guī)避免“一刀切”。負(fù)債率高、現(xiàn)金流問題比較大的房企，在融資上會受到很大的限制；財(cái)務(wù)指標(biāo)好的房企，在融資上將會更寬松。接下來，一些債務(wù)壓力大的企業(yè)，勢必要努力抓促銷，以回籠資金，降低負(fù)債。

??過去三年，歷史都在簡單重復(fù)。政策調(diào)整周期基本從3月份開始，這時候一般是全年市場較為活躍的時期，接下來的三季度迎來一系列的市場調(diào)整。盡管市場熱度上升的原因和背景不同，但政策調(diào)整的邏輯相同，都是市場過熱。綜合以往經(jīng)驗(yàn)，在此次金融政策出臺以后，市場將會出現(xiàn)新的調(diào)整。