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??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今日（8月14日）公布的《2020年1-7月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，1-7月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資75325億元，同比增長(zhǎng)3.4%，增速比1-6月份提高1.5個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售面積83631萬平方米，同比下降5.8%，降幅比1-6月份收窄2.6個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額81422億元，下降2.1%，降幅比1-6月份收窄3.3個(gè)百分點(diǎn)。

??易居研究院分析認(rèn)為，從當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各類指標(biāo)來看，總體上體現(xiàn)為“走出低谷、逐漸復(fù)蘇、部分指標(biāo)開始轉(zhuǎn)正”的導(dǎo)向，這也說明樓市仍有很大韌勁。從供給端看，開發(fā)投資和土地購置數(shù)據(jù)總體上步入復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)，也和各地穩(wěn)投資穩(wěn)樓市的導(dǎo)向有關(guān)。而從需求端看，商品房交易明顯好于預(yù)期，后續(xù)也可以延續(xù)此類態(tài)勢(shì)。

??此外，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局同日公布的《70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，7月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有59個(gè)，環(huán)比下跌的城市有6個(gè)，5個(gè)城市環(huán)比持平。根據(jù)易居研究院測(cè)算，7月份全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.5%，同比漲幅為4.8%。相比6月份的數(shù)據(jù)，這兩個(gè)指數(shù)均有收窄的態(tài)勢(shì)。

??實(shí)際上，在7月份的房地產(chǎn)工作座談會(huì)后，各地對(duì)于房?jī)r(jià)管控繼續(xù)收緊，尤其是從交易秩序穩(wěn)定的角度看，各地積極督查高價(jià)盤項(xiàng)目，這也使得房?jī)r(jià)漲幅得到了控制，體現(xiàn)了各地繃緊房?jī)r(jià)調(diào)控之弦的導(dǎo)向。而受此影響，房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量也在減少。

??全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)3.4%

??具體來看，在房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況方面，1-7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資75325億元，同比增長(zhǎng)3.4%， 增速比1-6月份提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資55682億元，增長(zhǎng)4.1%，增速提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。

??在今年前5個(gè)月持續(xù)為負(fù)的情況下，6月份首次轉(zhuǎn)正，7月份增速繼續(xù)提高，進(jìn)一步說明開發(fā)投資較好的發(fā)展前景。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中房網(wǎng)表示，當(dāng)前對(duì)于開發(fā)投資的增速，一方面與各地積極供地、企業(yè)積極開工等有關(guān)，另一方面其也在穩(wěn)投資方面發(fā)揮了積極作用，尤其是對(duì)于固定資產(chǎn)投資的拉動(dòng)作用非常明顯。后續(xù)預(yù)計(jì)有望進(jìn)入到5%-10%的區(qū)間，成為今年樓市率先復(fù)蘇的指標(biāo)之一。

??從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積來看，1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積9659萬平方米，同比下降1.0%，降幅比1-6月份擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款5382億元，增長(zhǎng)12.2%，增速提高6.3個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金方面，1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金100625億元，同比增長(zhǎng)0.8%，1-6月份為下降1.9%。其中，國(guó)內(nèi)貸款16130億元，增長(zhǎng)4.9%；利用外資80億元，增長(zhǎng)29.9%；自籌資金32042億元，增長(zhǎng)3.3%；定金及預(yù)收款32830億元，下降3.4%；個(gè)人按揭貸款16200億元，增長(zhǎng)6.6%。

??嚴(yán)躍進(jìn)表示，雖然土地購置數(shù)據(jù)繼續(xù)保持負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但總體上接近于不跌的狀態(tài)。實(shí)際上，當(dāng)前土地市場(chǎng)總體較好，企業(yè)也積極拿地做好儲(chǔ)備。后續(xù)需要防范的風(fēng)險(xiǎn)是，近期對(duì)于穩(wěn)地價(jià)的政策或會(huì)增多，客觀上會(huì)限制部分土地交易，這也是相關(guān)房企所需要注意的內(nèi)容。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金這一指標(biāo)在此前連續(xù)5個(gè)月為負(fù)的情況下首次轉(zhuǎn)正，說明房企的資金狀況或外部環(huán)境有所改善，但后續(xù)要防范金融政策收緊所帶來的沖擊。

??商品房銷售降幅繼續(xù)收窄，單月銷售環(huán)比下降三成

??商品房銷售方面，與去年同期相比繼續(xù)處于負(fù)區(qū)間，但降幅仍然在呈現(xiàn)收窄態(tài)勢(shì)。從商品房單月銷售情況看，在6月份銷售數(shù)據(jù)創(chuàng)下年內(nèi)新高后，7月份銷售有所回落，降幅大約在三成左右。但與2019年同期相比，仍為正增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-7月份，商品房銷售面積83631萬平方米，同比下降5.8%，降幅比1-6月份收窄2.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下降5.0%，辦公樓銷售面積下降21.8%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降18.8%。商品房銷售額81422億元，下降2.1%，降幅比1-6月份收窄3.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)0.4%，辦公樓銷售額下降22.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額下降22.3%。

??從商品房單月銷售情況來看，商品房銷售面積與銷售額分別較6月份的高點(diǎn)有所回落。但從同比情況看，今年7月份的單月銷售情況仍好于去年同期水平，這也和今年疫情影響，樓市在不規(guī)則的環(huán)境下運(yùn)行，導(dǎo)致積壓的需求集中釋放有關(guān)。

??根據(jù)2020年以來的國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)分拆后測(cè)算，7月份商品房銷售面積達(dá)14227萬平方米，環(huán)比下滑31.27%。商品房銷售額為14527億元，環(huán)比下跌29.57%。從同比情況來看，2020年7月份商品房銷售面積和銷售額相比2019年同期分別上漲了9.46%和16.55%。

??嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，銷售數(shù)據(jù)繼續(xù)表現(xiàn)出回暖態(tài)勢(shì)，充分說明購房需求仍比較強(qiáng)勁。今年各地對(duì)于房屋交易基本持寬松政策，雖然部分熱點(diǎn)城市政策有所收緊，但是其他城市對(duì)于住房需求比較支持。后續(xù)預(yù)計(jì)此類銷售面積同比增速將繼續(xù)收窄，總體上體現(xiàn)了住房消費(fèi)領(lǐng)域積極釋放的導(dǎo)向。

??庫存方面，7月末，商品房待售面積50691萬平方米，比6月末減少390萬平方米。其中，住宅待售面積減少317萬平方米，辦公樓待售面積減少14萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少18萬平方米。

??整理發(fā)現(xiàn)，商品房待售面積和住宅待售面積自1-2月份達(dá)到階段高點(diǎn)以來，已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月下跌。經(jīng)測(cè)算，7月份住宅待售面積為23580萬平方米。

??7月59城新房?jī)r(jià)格環(huán)漲，房?jī)r(jià)有所降溫

??雖然各類指標(biāo)在逐漸走出低谷，但由于受到嚴(yán)格管控，房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定的降溫，上漲城市的數(shù)量也在減少。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局同日（8月14日）公布的《70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，7月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有59個(gè)，環(huán)比下跌的城市有6個(gè)，5個(gè)城市環(huán)比持平。上個(gè)月這一數(shù)字分別為61個(gè)、7個(gè)和2個(gè)。二手住宅方面，環(huán)比上漲的城市有45個(gè)，環(huán)比下跌的城市有20個(gè)，5個(gè)城市持平。上個(gè)月這一數(shù)字分別為50個(gè)、19個(gè)和1個(gè)。

??根據(jù)易居研究院測(cè)算，7月份全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.5%，同比漲幅為4.8%。相比6月份的數(shù)據(jù)，這兩個(gè)指數(shù)均有收窄的態(tài)勢(shì)。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在7月份的房地產(chǎn)工作座談會(huì)后，各地對(duì)于房?jī)r(jià)管控繼續(xù)收緊，尤其是從交易秩序穩(wěn)定的角度看，各地積極督查高價(jià)盤項(xiàng)目，這也使得房?jī)r(jià)漲幅得到了控制，體現(xiàn)了各地繃緊房?jī)r(jià)調(diào)控之弦的導(dǎo)向。受此影響，房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量也在減少。

??具體來看，在新建商品住宅方面，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)整理顯示，7月份銀川（2%）、徐州（1.6%）、唐山（1.4%）三個(gè)城市環(huán)比漲幅居前。牡丹江、南充、遵義三個(gè)城市處于跌幅榜前列，且跌幅均為0.4%。同比方面，濟(jì)南、韶關(guān)、瀘州、安慶、岳陽、貴陽、鄭州、宜昌8個(gè)城市新房?jī)r(jià)格仍處于下跌態(tài)勢(shì)。

??二手住宅方面，7月份廣州和杭州領(lǐng)漲，漲幅分別為1.6%和1.3%，深圳、銀川、無錫3個(gè)城市并列第三，漲幅均為1.2%。牡丹江（-1.3%）、貴陽（-0.8%）和哈爾濱（-0.7%）三個(gè)城市跌幅居前。同比方面，大約有接近四成的城市出現(xiàn)下跌。

??值得注意的是銀川，已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月占據(jù)漲幅榜首位。而從同比情況看，銀川也已經(jīng)連續(xù)2個(gè)月漲幅處于全國(guó)第一。在嚴(yán)躍進(jìn)看來，東部熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)得到管控的同時(shí)，一些非核心的二線城市也需要積極管控房?jī)r(jià)。整體來看，當(dāng)前市場(chǎng)進(jìn)入了淡季，尤其是一些城市面臨天氣炎熱等情況，客觀上會(huì)影響項(xiàng)目推盤和交易，因此房?jī)r(jià)降溫基本符合預(yù)期。此外，金融政策也面臨收緊的可能，這在客觀上也會(huì)影響未來交易和房?jī)r(jià)的走勢(shì)，嚴(yán)躍進(jìn)表示。