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??中房網訊 2020年突如其來的疫情，沖擊了全球及中國經濟，宏觀經濟政策發生重大變化。房地產市場也隨之面臨各類壓力。以“新形勢下房地產發展趨勢與特征研討會”為主題的易居論壇近日在上海舉行。與會的房企和研究機構代表認為，7月24日召開的房地產工作座談會的重要講話指明了方向，只有精準分析市場形勢，在當前特殊背景下，始終依靠改革，才能穩定房地產市場。論壇由上海易居房地產研究院、上海市房地產科學研究院聯合舉辦。

??中國物業管理協會名譽副會長、原上海市住房保障和房屋管理局巡視員龐元在演講中表示，需要將房地產置于全國宏觀經濟等大環境下精準分析。從國家統計局的數據看，相關經濟指標逐漸回暖，其對房地產的平穩發展將產生較為積極的作用，也有助于后續把握房地產市場的走向。在當前研究房地產市場的過程中，需要重點關注幾個重要領域和內容，包括廣義貨幣M2的增速、信貸發放的規模、舊區改造力度、農村“三塊地”的改革等。當前中國經濟發展依靠改革，房地產市場也依靠改革，在改革中不斷完善長效發展和監管機制。堅持房住不炒，繃緊房地產調控這根弦，真正促進市場平穩健康發展，這對于全國穩增長都有積極的作用。

??上半年樓市先降后升

??上海市房地產科學研究院副院長嚴榮在致辭中表示，上半年房地產市場呈現出獨特的一面，可以概括為“先降后升、穩步復蘇”。隨著疫情防控和各項工作的統籌開展，政策效應在逐漸釋放，房地產開發和經營逐漸走出低谷，大部分指標在上半年都實現了正增長。當前市場運行表現出“市場分化、冷熱不均”的突出特征，主要體現為幾個方面。第一、在市場分化方面，部分區域存在供不應求的現象，但也有部分區域的去化周期較長，面臨去庫存壓力。第二、在冷熱不均方面，租賃市場顯得較冷，尤其是商業辦公租賃市場方面。總體上說，對于下半年房地產市場工作，要保持政策定力，注重穩定市場預期，避免房地產市場的大起大落。

??上海易居房地產研究院副院長楊紅旭在論壇上分享了《新形勢下房地產發展趨勢與特征》報告。報告認為，分析市場需要重點關注當前政策走向，近期地方政策總體平淡，個別城市升級調控。尤其是“甬十條”、“深八條”、“寧九條”等政策的出臺，說明繼去年西安、蘇州后，部分熱點城市政策全面升級。在既有政策的判斷基礎上，可以重點分析市場的短期走勢和中長期走勢。其中，短線看，全國大勢今年筑底，年度數據偏弱，但月度數據由年初的很弱逐步趨于中性。而明年全國樓市強于今年。從中線看，中國房地產市場將呈現新常態特征，體現為五方面：第一、全國經濟增速預計為3-5%，低平形態，其對房地產依賴度平穩。第二、貨幣與財政總體偏寬松，松緊中略有波動，對房地產態度略偏負面。第三、房住不炒和三穩目標（穩地價穩房價穩預期）不變。第四、城鎮化進入第三階段的背景下，全國房地產總盤平穩，但冷熱不均，部分人口流入較快的城市群、都市圈、中心城市等樓市相對活躍。第五、房地產短周期弱化，波長擴大，波幅收窄。

??上海鼎銘房地產總經理張志遠以上海部分區域為例，分析了近期市場的表現。從市場表現的最顯著特點看，以中心城區黃浦為例，一手房價格上升幅度明顯。一方面，或與預售證管控放松有關。過去很多高價項目批不出來，而今年政策明顯放松了，自然也會影響區域市場的供應和價格結構。另一方面，由于區域動拆遷力度大，拆遷戶購房需求大，這也容易帶動相關樓盤的價格上漲。當然，若從量的角度看，對比2015－2016年的歷史高規模，今年上半年黃浦區的成交規模并不算大，市場并未出現強勢回暖。

??房企應冷靜看待市場

??新力地產助理總裁金衍結合集團自身發展，對當前各大企業戰略擴張提出了一些新的判斷。新力作為非常年輕的企業，是從江西市場逐漸發展和成長的，2016年開始進行了全國化的布局。通過立足江西大本營，不斷聚焦全國優質城市，尤其是粵港澳大灣區和長三角等市場。基于當前疫情帶來的沖擊，全國各大房企更加科學考慮城市布局和項目開發，尤其是注重近期市場動態包括地價的變動等。過去幾年，全國有部分房企投資過度，尤其在中西部地區，在2018年高位拿高價地的，當前面臨的壓力是比較大的。各大房企不宜亂拿地，拿地王一定要特別謹慎。

??綠城中國華東區副總經理田軍平表示，今年房地產業實際上再次扮演了國民經濟支柱產業的重要角色，其對于宏觀經濟穩增長等發揮了積極的作用。實際上從一些具體房企的經營情況看，今年上半年銷售業績反而是不錯的。第一、疫情把需求給壓制了，隨著疫情壓力的減小，購房需求釋放，尤其是高端置業需求在積極釋放。第二、在全球貨幣放水和通脹預期之下，人們對房產保值增值的需求是在增加的。當然目前市場也有一些壓力，需要冷靜對待。比如說部分城市二手房低迷，進而影響了想要買新房的置換需求。就綠城而言，當前在優質二線城市，注重深耕戰略，即便地價高、賺錢不多，但通過較好的控制成本，也能實現微利、穩健經營。

??金茂地產上海區域副總經理費英卓表示，今年一季度全國房地產市場雖然面臨降溫，但部分房企比如恒大，在銷售和互聯網營銷等方面有較好表現，其在推動產業復蘇方面扮演了重要角色，也帶動了相關房企紛紛跟進，積極探索疫情下的促銷和經營新思路。應該說，疫情后出現了很多變化，比如說消費心理出現了變化，購房者對于產品的舒適度和體驗度等有了更深入的感受與思考，近段時間大城市改善需求比較活躍即為此理。此次疫情后，一批強二線城市成為投資熱土，成為近期房企積極投資的重點。很多房企實際上土地儲備并不足，今年上半年開展了積極的土儲工作，也推動了相關土地市場的復蘇。

??不確定下尋求新機會

??華東師范大學房地產系主任胡金星表示，從大的環境來看，市場在不斷發生變化，不確定性在增加，所以相關企業的經營也需要考慮此類不確定性，積極尋求新常態的發展。當然，在當前社會經濟環境等發生變化的情況下，實際上也帶來了很多機遇。房地產業在過去的發展過程中，更多的強調了房地產開發的內容，而當前會有很多新的轉型機會，包括和金融、物業、信息、科技等結合，這樣就會使得房地產市場和業務的內涵更加豐富。當前仍然是房地產企業加速轉型的階段，房企應在這個過程中積極做好戰略轉型，以培育更大的市場競爭力。

??上海市房地產科學研究院房地產經濟研究所副所長江莉表示，從上半年房地產市場的表現看，市場先是比較低迷和降溫，然后逐漸恢復了基本的增長。除了房地產市場本身具有的韌勁以外，實際上也和外部環境尤其是穩增長的大環境有關。當前房地產市場整體向好，比如說部分區域樓盤出現了認籌率超過100%以上的交易現象，部分城市也出現了土地價格上漲、房企積極拿地的現象。這些現象表明，房地產市場各參與主體的入市信心在增強，其對于房地產市場穩定健康發展具有積極作用。但是對于不同房企來說，其面臨了不同的情況。比如說在當前融資環境相對寬松的大背景下，頭部大房企可以得到更多優惠措施，其在獲取投資新機會方面優勢也更為明顯。

??易居研究院綜合研究中心總經理崔霽表示，后疫情時代需要關注房地產開發和經營的新情況和新機會。第一、今年城市更新和舊改等節奏是在加快的，尤其是微更新等會成為重點，這是房企所需要把握新內容。第二、從城市發展紅利來說，要注意軌道交通建設等帶來的利好。在城市群、都市圈發展的大背景下，更是需要注意軌交沿線的相關項目開發機會。第三、當前部分城市在預售許可證發放方面放松了要求，客觀上使得項目銷售具備了高周轉的可能。在對未來銷售行情看好的情況下，部分房企會積極去拿地，這也會推動土地市場的活躍和發展。

??依靠改革是最大紅利

??上海市房地產科學研究院經濟所黃程棟研究員表示，上半年，本市房地產市場總體保持平穩運行，呈現出“在穩步恢復中出現分化”的特征，對下半年的市場運行，預判“在保持定力中關注變化”。年初以來，國內經濟發展和房地產市場的發展呈現了“V”字型，而且這個“V”字型，下跌時間沒有持續很長，角度也沒有很大，因此，整個的國民經濟和房地產市場獲得了較好的恢復。縱觀98年房改前后以來的四次沖擊，新冠疫情的影響是前所未有的，在這樣的背景下，既要保持發展的定力，也要保持政策的定力，既要積極應對，又不能將陷阱當潛力，避免像美國次貸危機一樣，將陷阱當做潛力，越陷越深。當前，應該重點關注M2數據、商辦出讓大幅增加、買房時機指數和買房時機預期指數均達到高值等情況。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，今年上半年土地交易市場表現好于預期，其為上半年房地產復蘇創造了較好的條件，也為下半年房地產穩發展創造了機會。樓市改革的步伐不會停滯，但要防范相關市場風險。比如說，在這一波土地交易后，產生了很多問題，至少可以從短期、中期和長期的角度來分析。短期看，要防范金融風險，尤其是部分違規資金進入土地市場，推高了地價或增大了土地資產泡沫。中期看，要防范庫存壓力，預測當前交易的土地會在明年上半年形成一波新庫存。長期看，此類項目對應的目標客群在變化，比如說00后正逐漸步入社會，相關企業投資端和銷售端都需要注意此類變化。

??上海易居房地產研究院院長、華東師范大學終身教授張永岳總結認為，疫情在帶來各類沖擊和壓力的同時，必然要求宏觀經濟和產業經濟積極轉型升級，必須求改革謀發展促進步。當前中國經濟提出“內循環”為主，如何做好對內經濟和穩增長，就顯得更為關鍵。從今年上半年的市場數據看，房地產行業呈現了底部反彈、逐漸復蘇的態勢，且屬于恢復較好的行業。在堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”大方向下，應該更加寬容地對待中國房地產市場。根據“因城施策”的原則，更好地促進房地產市場平穩健康發展，這對于國民經濟穩增長將具有良好的支撐作用。