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??新冠肺炎疫情的爆發(fā)使住房租賃行業(yè)遭受嚴(yán)重打擊，隨著疫情的逐步控制，以及畢業(yè)租賃旺季的來臨，行業(yè)相關(guān)方都期待市場快速回溫。但事實(shí)上，據(jù)克而瑞租售事業(yè)部監(jiān)測，自 2020 年 2-5 月期間，全國 55 城平均租金持續(xù)下跌。作為全國平均租金最高的城市，北京市場也初于低迷狀態(tài)，市場恢復(fù)不及預(yù)期。 

??疫情爆發(fā)以來，相關(guān)部門一直給予住房租賃市場支持，可政策的實(shí)際操作和落地仍需時(shí)間。另外，由于北京的重要政治地位，疫情期間人員管控十分嚴(yán)格，極大的限制了市場租賃需求。 從具體數(shù)據(jù)來看，個(gè)人房東對房租的調(diào)整更為靈活，多根據(jù)市場變化調(diào)整租金，租金下滑最為明顯，3 月環(huán)比跌幅為 3.22%，此后持續(xù)下跌；分散式公寓平均租金不斷下調(diào)，且受負(fù)面新聞?dòng)绊?，跌幅逐步擴(kuò)大，截至 5 月環(huán)比下跌 3.31%，未出現(xiàn)恢復(fù)拐點(diǎn)；集中式公寓租金相對平穩(wěn)，但多是通過發(fā)放優(yōu)惠券、延長租期等方式代替租金下調(diào)，明升暗降。 在此情況下，隨著二次疫情的爆發(fā)，沒人知道北京住房租賃市場何時(shí)才能向好。 

??2020 年年初爆發(fā)的疫情，給整個(gè)住房租賃行業(yè)都帶來了巨大影響。近月來隨著疫情的逐步控制，各地已開啟復(fù)工復(fù)產(chǎn)，同時(shí)往年的畢業(yè)租房旺季也即將來臨。但據(jù)克而瑞租售事業(yè)部監(jiān)測，自 2020 年 2 月起，全國 55 城平均租金持續(xù)下跌，5 月 55 城租金平均價(jià)格為 30.68 元/平方米/月，環(huán)比下跌 1.2%，較 2 月租金已下跌 4.3%，市場尚未回溫。 

??在這其中，北京作為全國平均租金最高的城市，住房租賃市場表現(xiàn)仍相對低迷，5 月份個(gè)人租賃和分散式公寓租金呈環(huán)比下跌。本文將詳細(xì)剖析北京住房租賃市場情況及其原因。 

??政策扶持，落地仍需時(shí)間 

??近年來，政策一直大力支持住房租賃市場發(fā)展。早在去年 7 月，北京就入圍中央財(cái)政支持住房租賃市場發(fā)展的試點(diǎn)城市名單，每年可獲得 10 億元的獎(jiǎng)補(bǔ)資金支持。今年疫情爆發(fā)以來，相關(guān)部門也一直給予市場支持。 

??扶持政策可助力住房租賃市場的恢復(fù)，可從當(dāng)前情況來看，政策的實(shí)際操作和落地仍需時(shí)間，市場回溫后勁不足。 

??一方面，一些支持政策尚處于指導(dǎo)層面，由于影響較廣、涉及部門較多，具體細(xì)則的商討和推行還需更多時(shí)間。而對于已推出的政策，雖對租賃市場有一定利好，但受限于當(dāng)前疫情環(huán)境和低迷市場，實(shí)際效果有限； 

??另一方面，北京向來對住房租賃市場管控甚嚴(yán)，也是在法律和政策層面明確表示不支持「N+1」模式的城市。近期北京在進(jìn)行針對住房租賃市場的整改工作，例如重點(diǎn)排查工商登記中含「公寓」字眼的相關(guān)企業(yè)，或?qū)σ恍┲行⌒推髽I(yè)造成壓力。 

??嚴(yán)控人員進(jìn)出，市場需求受限 

??眾所周知，北京作為首都，疫情防控工作關(guān)系國家工作大局，也關(guān)系全國疫情防控全局，因而在人員管控方面更為嚴(yán)格。 

??早在今年的 1 月 24 日，北京就已啟動(dòng)突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級響應(yīng)機(jī)制，停止國內(nèi)旅游團(tuán)隊(duì)業(yè)務(wù)和機(jī)加酒服務(wù)；于 1 月 26 日起對所有北京市省際道路客運(yùn)全部采取停運(yùn)措施；于 1 月 30 日發(fā)布《北京市新型冠狀病毒感染的肺炎疫情社區(qū)(村)防控工作方案(試行)，要求對返(來)京人員進(jìn)行分類管控，督促其他疫情高發(fā)地區(qū)來(返)京人員主動(dòng)自行隔離 14 天；并在 3 月 19 日通告進(jìn)一步嚴(yán)格管控境外進(jìn)京人員。 

??從代表人口遷入規(guī)模的遷入指數(shù)來看，春節(jié)之后，大量外來務(wù)工人員入京，2019 年 2 月至 3 月中旬，北京為人口遷入最多的一線城市。然而至 2020 年，北京的同期人口遷入規(guī)模驟降，僅為 2019 年的 23%，處于一線城市之末。 

??由北京的每日人口遷入指數(shù)顯示，2019 年，2 月春假過后，入京人數(shù)快速上升，于 2 月 11 日攀至高峰，穩(wěn)步下落后仍保持在相對高位。 

??但今年受疫情期間的人員管控影響，情形大不相同。北京 2020 年 2 月初至 3 月中旬人口遷入不升反降，相較于 2019 年同期規(guī)模驟降，2 月初出現(xiàn)人口遷入的小型波峰，隨后持續(xù)保持極低狀態(tài)，人員流動(dòng)幾近停滯。 

??近月來疫情初步受到控制，但北京始終保持謹(jǐn)慎態(tài)度，直至 6 月 6 日才將公共衛(wèi)生事件應(yīng)急響應(yīng)級別降為三級，社區(qū)可不再進(jìn)行體溫檢測，湖北進(jìn)京者不再隔離觀察 14 天。然而隨著二次疫情的爆發(fā)，僅 10 天后響應(yīng)級別又調(diào)高至二級，人員管控再次加強(qiáng)。 

??由此看來，春節(jié)之前，大量外來人口離京返鄉(xiāng)，但由于北京疫情反復(fù)、人員管控嚴(yán)格，返鄉(xiāng)人口難以回城，流入人口大幅減少，整體住房租賃需求量銳減，自然會對租賃市場造成巨大影響。 

??市場全面受挫，恢復(fù)拐點(diǎn)未現(xiàn) 

??為進(jìn)一步了解北京住房租賃市場情況，我們分類聚焦北京個(gè)人租賃房源、分散式公寓、集中式公寓的租金表現(xiàn)。 

??1. 個(gè)人租賃房源——受創(chuàng)嚴(yán)重，租金環(huán)比下跌 

??根據(jù)克而瑞租售事業(yè)部監(jiān)測，個(gè)人租賃房源在此次疫情中受創(chuàng)最為嚴(yán)重。主要由于相比機(jī)構(gòu)化公寓，個(gè)人房東對房租的調(diào)整更為靈活，會及時(shí)根據(jù)市場變動(dòng)變化。 

??從常規(guī)租賃市場周期來看，一般 11 月為次年 1 月為租賃淡季，2 月后年后返鄉(xiāng)人員回歸，市場逐步轉(zhuǎn)熱，至 6、7 月畢業(yè)季迎來旺季。但受疫情影響，今年租賃市場尚無回?zé)嶷厔荩? 月個(gè)人租金環(huán)比跌幅 3.22%，此后持續(xù)下跌，至 5 月仍環(huán)比下跌 2.16%。 

??一方面，雖然全國多數(shù)企業(yè)都在積極復(fù)工復(fù)產(chǎn)，但由于大量的人力成本無法支撐公司的運(yùn)營，整體失業(yè)率呈現(xiàn)上升跡象；另一方面，疫情導(dǎo)致多地畢業(yè)季延遲，許多畢業(yè)生延緩入職就業(yè)，或因險(xiǎn)峻就業(yè)形勢而選擇繼續(xù)深造緩沖風(fēng)險(xiǎn)。 

??2. 分散式公寓——市場低迷，跌幅持續(xù)擴(kuò)大 

??分散式公寓方面，今年 2-5 月期間，公寓平均租金不斷下調(diào)，且跌幅持續(xù)擴(kuò)大，截至 5 月環(huán)比下跌 3.31%，未出現(xiàn)恢復(fù)拐點(diǎn)。 

??分散式公寓作為機(jī)構(gòu)化企業(yè)，租金調(diào)整波動(dòng)小于個(gè)人租賃房源，但受市場低迷影響，疫情期間同樣運(yùn)營困難。 

??另外，不同于集中式公寓，分散式公寓租約涉及廣大中小業(yè)主，在疫情期間不少頭部分散式公寓都曝出與房東、房客的負(fù)面合約糾紛，引發(fā)信任危機(jī)，加劇了行業(yè)整體運(yùn)營難度。為提升出租率、維持穩(wěn)定現(xiàn)金流，分散式公寓只能持續(xù)調(diào)低租金價(jià)格。 

??3. 集中式公寓——租金調(diào)整幅度受限，明升暗降

??疫情期間集中式公寓發(fā)展相對平穩(wěn)，截至5月租金出現(xiàn)回升態(tài)勢，環(huán)比上漲 1.44%。但事實(shí)上，根據(jù)克而瑞租售部調(diào)研，當(dāng)前集中式公寓運(yùn)營尚未恢復(fù)，其受資本要求，不便對租金進(jìn)行大幅度調(diào)整，因而對租戶的租金補(bǔ)貼多以發(fā)放優(yōu)惠券、延長租期、減少押金等形式完成，明升暗降。 

??案例分析：國內(nèi)某頭部集中式公寓產(chǎn)品線 

??接下來將以國內(nèi)某頭部公寓在北京的運(yùn)營數(shù)據(jù)為例，探討集中式公寓各類產(chǎn)品的市場情況。 

??1. 藍(lán)領(lǐng)公寓——抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，波及較小 

??各類產(chǎn)品線當(dāng)中，藍(lán)領(lǐng)公寓的出租率受影響程度最小，疫情期間最低值為 3 月份的 83%，截至 6 月已回升至 90%。 

??套均價(jià)格方面，受租賃長約延遲反應(yīng)影響，2020 年 2 月藍(lán)領(lǐng)公寓運(yùn)營尚未受波及，平均租金高于去年同期。3 月之后租金均低于去年價(jià)格，但差距逐漸縮小，由 4 月的同比下跌 7.9% 升至 6 月份的同比跌幅 1.7%。 

??究其原因，主要由于藍(lán)領(lǐng)公寓以長期租賃的企業(yè)客戶為主，雖然仍受到疫情影響，但穩(wěn)定性較個(gè)人客戶更強(qiáng)。且藍(lán)領(lǐng)公寓多分布在產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，人員管控相對簡單集中。隨著國家對復(fù)工復(fù)產(chǎn)的大力支持，勞動(dòng)性密集的服務(wù)業(yè)、制造業(yè)企業(yè)陸續(xù)開工，藍(lán)領(lǐng)公寓的快速恢復(fù)得益于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，也能為經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮積極作用。 

??2. 白領(lǐng)公寓——恢復(fù)較慢，線上渠道尚待發(fā)展 

??相較之下，白領(lǐng)公寓恢復(fù)速度較慢。疫情爆發(fā)之后，很多個(gè)人租客無法回到公寓，公寓方在無新租賃需求的同時(shí)，還需推出各項(xiàng)免租退租政策，整體運(yùn)營受創(chuàng)嚴(yán)重，2 月出租率僅為 68%，租金同比下跌 8.8%。 

??為此，公寓運(yùn)營商積極開拓線上渠道，推過 VR 看房、抖音直播、小紅書推介等方式招攬客流。內(nèi)部人員透露，目前新渠道會提升一部分詢單量，但轉(zhuǎn)化率相對較低，無法作為主推方式。截至 6 月，白領(lǐng)公寓的出租率逐步回升至 79%，租金同比跌幅 2.8%，仍不及去年同期運(yùn)營情況。 

??3. 金領(lǐng)公寓——打擊嚴(yán)重，租金下跌1/3 

??最后，高端金領(lǐng)公寓是在某頭部公寓在此次疫情中最受影響的產(chǎn)品線，其 2 月出租率僅為 36%，租金同比下跌 32.6%。雖至 6 月份出租率回升至 58%，但遠(yuǎn)不及去年同期的 95%，租金價(jià)格同比跌幅 30.9%。 

??分析其原因，一方面，不同于藍(lán)領(lǐng)、白領(lǐng)公寓，為提升收益，很多高端公寓采取長短租結(jié)合模式，而疫情對短租業(yè)務(wù)造成巨大打擊；另一方面，目前國內(nèi)高端公寓的品牌效應(yīng)尚未顯現(xiàn)，同等價(jià)位下，租戶對高端連鎖酒店、海外公寓品牌的運(yùn)營及防疫能力更為信賴。 

??小結(jié) 

??綜上所述，雖然國家意在扶持北京住房租賃市場發(fā)展，但受限于具體的政策落地進(jìn)度，以及疫情期間北京地區(qū)的人員嚴(yán)格管控，近月來北京住房租賃需求大幅下跌，租賃企業(yè)生存艱難。 

??隨著疫情的逐步控制，以及畢業(yè)租賃旺季的來臨，不少行業(yè)相關(guān)者期待市場快速回溫。但從具體數(shù)據(jù)來看，失業(yè)率提升、畢業(yè)生延緩就業(yè)，北京當(dāng)下的租房租賃市場恢復(fù)遠(yuǎn)不如去年同期，個(gè)人房源租金持續(xù)下跌，分散式公寓租金跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。 

??更雪上加霜的是，隨著二次疫情的爆發(fā)，北京地區(qū)管控升級，再加之持續(xù)趨嚴(yán)的住房租賃市場整治和延后的畢業(yè)旺季，北京租賃需求短時(shí)間內(nèi)很難得到提升，市場恢復(fù)尚待時(shí)日。市場究竟何時(shí)才能回溫，有多少公寓企業(yè)能撐過這次疫情涅槃重生，我們持續(xù)關(guān)注。