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??中房網訊（亞晨/文）1月17日，國家統計局發布的《2019年1-12月份全國房地產開發投資和銷售情況》顯示，2019年1—12月份，全國房地產開發投資132194億元，比上年增長9.9%，增速比1—11月份回落0.3個百分點，比上年加快0.4個百分點；商品房銷售面積171558萬平方米，比上年下降0.1%；商品房銷售額159725億元，增長6.5%，增速比1—11月份回落0.8個百分點，這一數字也超越了去年的14.99萬億元，成為新的銷售額紀錄。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，房地產開發投資同比增幅數據仍然接近兩位數，體現了其宏觀經濟和固定資產領域的壓艙石作用。預計2020年此類指標或在增幅上有所收窄，但絕對不會下跌。從銷售方面來看，全國商品房銷售面積在連續4年持續正增長的情況下，2019年數據重新為跌，這與整個宏觀經濟和樓市基本面有密切關聯。但銷售面積跌幅很小，說明全國房屋銷售市場的韌勁，也意味著市場不會大幅度降溫。預計2020年能夠走出2019年相對弱的態勢，繼續保持正增長。

??全國房地產開發投資比上年增長9.9%

??具體來看，在房地產開發投資完成情況方面，2019年1—12月份，全國房地產開發投資132194億元，比上年增長9.9%，增速比1—11月份回落0.3個百分點，比上年加快0.4個百分點。其中，住宅投資97071億元，增長13.9%，增速比1—11月份回落0.5個百分點，比上年加快0.5個百分點。

??嚴躍進認為，1-12月份全國房地產開發投資增速相比1-11月份略有收窄，進一步體現了房企投資端的微調導向。從客觀上看，在所有宏觀經濟指標中，房地產開發投資同比增幅數據較大，接近兩位數，依然體現了其宏觀經濟和固定資產領域的壓艙石作用。預計2020年此類指標或在增幅上有所收窄，但絕對不會下跌。尤其是在基建投資發力的情況下，開發投資數據的同比增幅和相關占比會弱于2019年。

??從房地產開發企業土地購置面積來看，2019年房地產開發企業土地購置面積25822萬平方米，比上年下降11.4%，降幅比1—11月份收窄2.8個百分點，上年為增長14.2%；土地成交價款14709億元，下降8.7%，降幅比1—11月份收窄4.3個百分點，上年為增長18.0%。

??嚴躍進表示，此類數據已經保持了連續11個月的持續下跌狀態，但跌幅有所收窄。預計2020年的土地市場不會太悲觀，從1月份的土地市場數據看，已經出現了一些高溢價率的土地交易情況，這也說明隨著2020年融資環境的改善，房企拿地的積極性會進一步增加，這也有助于影響后續的開工和銷售端等數據。而且從結構上看，預計一二線城市的土地交易數據表現會更為強勁。

??房地產開發企業到位資金方面，2019年房地產開發企業到位資金178609億元，比上年增長7.6%，增速比1—11月份加快0.6個百分點，比上年加快1.2個百分點。其中，國內貸款25229億元，增長5.1%；利用外資176億元，增長62.7%；自籌資金58158億元，增長4.2%；定金及預收款61359億元，增長10.7%；個人按揭貸款27281億元，增長15.1%。

??從房地產開發企業到位資金數據來看，相比1-11月份略有擴大。在嚴躍進看來，一方面，資金面的數據不算太糟糕，資金狀況沒有明顯惡化，尤其是隨著降準等政策的出臺，可以感受到年底資金狀況改善的利好。另一方面，也要看到房企的感受和市場數據并不一致，企業還是比較保守，所以這也可以理解為什么今年初房企加快融資，尤其是在美元債發行、票據發行、定向增發等方面會有較大的動作。

??在房地產開發景氣指數方面，12月份房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為101.13，比11月份回落0.02點。

??商品房銷售額再創歷史新高

??商品房銷售方面，商品房銷售面積在同比增速連續兩個月小幅增長后小幅微跌，比上年下降0.1%。商品房銷售額再次創下歷史新高，在增速方面同比繼續保持上漲，但增速相比1—11月份有所回落。從商品房單月銷售情況來看，與上月相比，增長幅度在40%以上，與2018年同期相比則呈現銷售面積有所下跌，銷售額繼續上漲的態勢。

??根據國家統計局數據，2019年商品房銷售面積171558萬平方米，比上年下降0.1%，1—11月份為增長0.2%，上年為增長1.3%。其中，住宅銷售面積增長1.5%，辦公樓銷售面積下降14.7%，商業營業用房銷售面積下降15.0%。商品房銷售額159725億元，增長6.5%，增速比1—11月份回落0.8個百分點，比上年回落5.7個百分點。其中，住宅銷售額增長10.3%，辦公樓銷售額下降15.1%，商業營業用房銷售額下降16.5%。

??從商品房單月銷售情況來看，商品房銷售面積與銷售額的環比增幅均在40%以上，且為2019年全年最高值。中房網（微信號：zhongfangwang）根據2019年以來的國家統計局數據分拆后測算，12月份商品房銷售面積達22653萬平方米，環比增長44.71%。商品房銷售額為20719億元，環比增長42.02%。從同比情況來看，2019年12月份商品房銷售面積相比2018年同期下跌1.72%，銷售額相比2018年同期增長了1.24%。

??嚴躍進分析認為，全國商品房銷售面積在連續4年持續正增長的情況下，2019年數據重新為跌，這與整個宏觀經濟和樓市基本面等有密切關聯。但銷售面積跌幅很小，這依然說明全國房屋銷售市場的韌勁，也意味著市場不會大幅度降溫，客觀上反而要說明市場并不糟糕。預計2020年能夠走出2019年相對弱的態勢，繼續保持正增長，尤其是近期的一些補契稅的購房政策，客觀上可以刺激購房需求。

??庫存方面，2019年末商品房待售面積49821萬平方米，比11月末增加600萬平方米，比上年末減少2593萬平方米。其中，住宅待售面積比11月末增加192萬平方米，辦公樓待售面積增加105萬平方米，商業營業用房待售面積增加84萬平方米。

??據中房網（微信號：zhongfangwang）粗略統計，商品房待售面積在2019年末有所抬頭，也是自2017年3月份下滑開始至2019年11月末，期間共經歷了31個月的時間。住宅待售面積方面，在2019年2月末出現短暫觸底回升，然后隨后的9個月繼續呈現下跌態勢。年末住宅待售面積再次回升，為22474萬平方米。

??嚴躍進認為，從數據看此類曲線下跌的動力越來越弱，說明房地產市場的庫存數據正在構筑底部。從城市結構來看，全國一二線城市在2018年就已經開始形成底部，而三四線城市則相對滯后。預計2020年此類曲線有望由負轉正，新的去庫存概念需要重新提及。