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??中房網訊 11月14日，國家統計局發布了《2019年1-10月份全國房地產開發投資和銷售情況》。數據顯示，2019年1—10月份，全國房地產開發投資109603億元，同比增長10.3%，增速比1—9月份回落0.2個百分點。其中，住宅投資80666億元，增長14.6%，增速回落0.3個百分點。1-10房屋施工面積854882萬平方米，同比增長9.0%，增速比1—9月份加快0.3個百分點。商品房銷售面積133251萬平方米，增速今年以來首次由負轉正，同比增長0.1%。商品房銷售額124417億元，增長7.3%，增速加快0.2個百分點。

??從這份數據來看，投資數據下滑不明顯，開工和銷售數據則有所反彈，房地產整體數據仍保持一定韌勁。

??房地產開發投資增速回落

??從房地產開發投資情況來看，1—10月份，全國房地產開發投資109603億元，同比增長10.3%，增速比1—9月份回落0.2個百分點。其中，住宅投資80666億元，增長14.6%，增速回落0.3個百分點。

??從數據來看，房地產開發投資和住宅投資增速均有所回落，對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，房地產開發投資相比1-9月份略有收窄，進一步體現了房企投資端的微調導向——四季度的重心會更多強調銷售數據、現金流和財務數據的改善，這個時候投資端的數據不會過于激進，所以節奏會放緩。

??從房地產開發企業房屋施工面積來看，1—10月份，房地產開發企業房屋施工面積854882萬平方米，同比增長9.0%，增速比1—9月份加快0.3個百分點。其中，住宅施工面積598802萬平方米，增長10.4%。房屋新開工面積185634萬平方米，增長10.0%，增速加快1.4個百分點。其中，住宅新開工面積136937萬平方米，增長10.5%。房屋竣工面積54211萬平方米，下降5.5%，降幅收窄3.1個百分點。其中，住宅竣工面積38474萬平方米，下降5.5%。

??開工面積有所增長，竣工面積降幅收窄，在嚴躍進看來，這個時候加快開工，說明四季度房企在搶工期，這也是當前房企的一個主流心態，所以看似新開工加快，實際上是為了更好地做銷售和回籠資金。從竣工數據下跌幅度略有收窄來看，可能今年依然會有負增長的可能，但預計明年竣工數據有望轉負為正，即房屋交付量會增加。這實際上也就使得過去竣工數據明顯偏低的狀態得到有效改善。

??從房地產開發企業土地購置面積來看，1—10月份，房地產開發企業土地購置面積18383萬平方米，同比下降16.3%，降幅比1—9月份收窄3.9個百分點；土地成交價款9921億元，下降15.2%，降幅收窄3.0個百分點。

??從房地產開發企業到位資金來看，1—10月份，房地產開發企業到位資金145151億元，同比增長7.0%，增速比1—9月份回落0.1個百分點。其中，國內貸款21288億元，增長7.9%；利用外資131億元，增長63.2%；自籌資金46996億元，增長3.3%；定金及預收款49163億元，增長9.4%；個人按揭貸款22137億元，增長14.1%。

??嚴躍進認為，該數據相比1-9月份有微小收窄。一方面說明資金面的數據不算太糟糕，即今年類似增幅相對還是屬于比較穩定的，資金狀況沒有明顯惡化。另一方面也需要看到，房企的感受和市場數據感受并不一致，至少房企會認為當前資金面是明顯收緊的，或者說需要防范資金方面的各類新壓力。

??從房地產開發景氣指數來看，10月份，房地產開發景氣指數（“國房景氣指數”）為101.14，比9月份提高0.06點。

??商品房銷售面積增速年內首次轉正

??統計局數據顯示，1—10月份，商品房銷售面積133251萬平方米，增速今年以來首次由負轉正，同比增長0.1%，1—9月份為下降0.1%。其中，住宅銷售面積增長1.5%，辦公樓銷售面積下降11.9%，商業營業用房銷售面積下降14.0%。商品房銷售額124417億元，增長7.3%，增速加快0.2個百分點。其中，住宅銷售額增長10.8%，辦公樓銷售額下降11.5%，商業營業用房銷售額下降13.4%。

??商品房銷售數據是本月亮點，銷售面積增速在今年首次翻紅，超出此前市場預期。嚴躍進表示，雖然當前市場認為房屋銷售市場以降溫為導向，但降溫不代表下跌。尤其是9月份開始各地預售證發放節奏加快，供給端的活躍容易刺激需求端的數據上升。這體現了銷售端其實韌勁依然存在，也說明降價促銷戰略其實還是有效的。

??不過，從商品房單月銷售情況來看，10月商品房銷售面積與銷售額相比9月的還是下滑明顯，房企促銷力度和手段仍需豐富。中房網（微信號：zhongfangwang）根據今年以來的國家統計局數據分拆后測算，10月份商品房銷售面積為14072萬平方米，環比下降-18.8%，商品房銷售額12926億元，環比降幅-19.8%。從同比情況來看，2019年10月份商品房銷售面積相比去年同期上漲1.94%，銷售額相比去年同期增長了9.71%。

??住宅待售面積連續8個月下跌

??庫存方面，10月末，商品房待售面積49323萬平方米，比9月末減少23萬平方米。其中，住宅待售面積減少125萬平方米，辦公樓待售面積增加9萬平方米，商業營業用房待售面積減少17萬平方米。

??據中房網（微信號：zhongfangwang）粗略統計，2019年1-10月份商品房待售面積處于近48個月最低值。住宅待售面積方面，在2月末出現短暫觸底回升態勢后，已經處于連續8個月下跌態勢。10月末，住宅待售面積為22374萬平方米。

??四季度房企促銷手段或將加碼

??整體來看，10月份銷售數據的韌勁，說明房企為完成全年銷售目標四季度將會繼續沖刺。

??嚴躍進表示，總體來看，確實降價促銷了，價格數據最近3個月是確實下跌了，銷售數據也反彈了，說明降價促銷是有效的。到了第四季度，房企會更積極考慮以價換量的策略。

??諸葛找房數據研究中心也認為，預計到年底之前，開發企業會采取更加積極主動的以價換量策略，房地產銷售將保持平穩良好發展，全年銷售數據將與去年持平或小幅增長；融資環境收緊進一步影響開發企業的投資預期及投資能力，新開工面積或進一步下降，開發投資增速在當前水平略有下降。