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??中房網訊 上海易居房地產研究院3月27日發布《2018年香港房地產市場研究報告》。該報告顯示:2018年，香港租金收益率已下跌至2.4%，創下歷史新低。同時，從2013年以來，香港私宅年均成交量明顯低于之前十年，但房價卻持續大漲，房價收入比基本都在20以上，出現了量價背離，房價虛高。從2013年至2018年，香港房價收入比基本都在20以上。

??易居研究院研究員姚方表示，雖然2019年第一季度香港樓市有所企穩，但房價泡沫仍較為明顯，2019年香港房價仍將以小跌或橫盤為主基調。

??從香港的房價來看，報告顯示，2018年12月香港房價指數為358.4，同比上漲1.6％，較上月漲幅收窄4.1個百分點；環比下跌2.4％，較上月跌幅收窄0.8個百分點。從近期看，香港房價指數同比漲幅連續5個月收窄，環比連續5個月出現負增長。2018年12月的香港房價指數已跌回2018年1月年初水平。

??易居房地產研究院認為，2018年8月香港房價指數出現拐點，此為兩年半以來的首次下跌。2018年，在內部調控政策上，香港政府向空置的一手私人住宅單位推出“空置稅”，嚴厲打擊地產商“捂盤”行為，促使新房入市加大供應。在外部環境上，美國加息、中美貿易戰導致大陸經濟增速下行。因此，香港房價指數出現下行跡象，樓市開始降溫。

??在私宅租金方面，目前香港約有一半的家庭靠租房生活，因此，住房租賃市場也是觀察香港樓市變化的重要窗口。數據顯示，2018年12月，香港私宅租金指數為193.3，同比上漲3.1％，較上月收窄1.5個百分點；環比下跌1.3％，跌幅較上月擴大0.3個百分點。近期來看，2018年9月至12月，香港私宅租金指數同比漲幅收窄，環比也逐漸由正轉負，表明香港私宅租賃市場也出現了降溫。

??租金收益率方面，從近32年的長期變化來看，香港私宅租金收益率呈下行趨勢，房價上漲速度遠高于租金上漲速度。1987年至1996年，租金收益率從8.9%的高點急劇下跌，跌幅為58.4%。1997年至2001年，香港受東南亞金融危機影響，房價跳水，私宅租金收益率從3.7%上漲至5.3%。隨后，租金收益率繼續下探，2018年已跌至2.4%，創下歷史新低，香港房價泡沫之大顯而易見。

??私宅成交方面，從2018年11月開始，香港私宅成交量明顯回落，月均成交量下降至2635套，12月成交量再度下降至2060套，連續4個月同比負增長。報告認為，香港本地房貸利率增高，流入香港的國際投資也減少，市場觀望情緒較濃，導致2018年成交量依舊低迷。預計2019年香港私宅成交量仍將維持在低位水平。值得注意的是，2013年以來年均成交量明顯低于之前10年，但房價卻持續大漲，出現了量價背離，房價虛高。

??從房價收入比看，從2013年至2018年，香港房價收入比基本都在20以上。2018年第四季度，香港房價收入比為23.2，同比上漲0.3％，環比下跌3.5％，比14.6的均值高8.6。香港房地產市場仍過熱，泡沫多，風險較大。

??易居房地產研究院表示，影響香港房地產市場走勢的因素復雜、多變，除了內部的需求、地價、港府政策、宏觀經濟、利率等條件，外部的美國利率政策、中國大陸經濟走勢以及全球宏觀經濟與資本市場等因素也具有重要影響。

??依據香港特區政府預測，2019年香港GDP增速在2%至3%。這意味著香港GDP增速將繼續放緩，預計房價指數同比漲幅進一步收窄。從宏觀經濟判斷，香港2019年房地產市場將大概率處于溫和下行態勢，房價不會再現1997年至1998年的暴跌。

??在樓市調控上，香港政府推出“三個目標，六項措施”新政。在中美貿易戰影響下，大陸及香港經濟承壓。據悉，2019年美國對加息態度更為謹慎，或不加息，香港基準利率也將企穩。綜合來看，這些因素對香港房地產市場既有利好也有利空。

??姚方表示，從監測的重點數據來看，雖然2019年第一季度，香港樓市有所企穩，尤其是價格略有反彈，但香港的房價收入比、租金收益率等多項指標皆處于顯著的偏離區間，仍然存在較為明顯的房價泡沫，2019年房價仍將以小跌或橫盤為主基調。