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??中房網(wǎng)訊 上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《中國(guó)百城庫(kù)存報(bào)告》顯示，截至2018年12月底，易居研究院監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為45734萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.1%，同比增長(zhǎng)1.6%。從2018全年來(lái)看，庫(kù)存走勢(shì)基本呈現(xiàn)了“上半年減少、下半年增長(zhǎng)”的態(tài)勢(shì)。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，2018年上半年無(wú)論是銷售行情還是去庫(kù)存效果都值得肯定，但隨著下半年市場(chǎng)交易開(kāi)始降溫，房企高庫(kù)存壓力重現(xiàn)，這也倒逼相關(guān)房企積極進(jìn)行項(xiàng)目降價(jià)，對(duì)于購(gòu)房者也形成了一個(gè)相對(duì)好的購(gòu)房窗口期。對(duì)于2019年上半年，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為房企仍會(huì)把去庫(kù)存作為一項(xiàng)重要的工作去抓。相關(guān)資金方面壓力較大的房企依然會(huì)采取以價(jià)換量的策略。

??百城庫(kù)存2018全年先降后增

??100城庫(kù)存方面，已環(huán)比連增4個(gè)月。報(bào)告顯示，截至2018年12月底，易居研究院監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為45734萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.1%，同比增長(zhǎng)1.6%。從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，自2015年1月份以來(lái)，全國(guó)100城庫(kù)存規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)下跌態(tài)勢(shì)。中間個(gè)別月份雖有反彈，但下跌趨勢(shì)不改。進(jìn)入2018年，庫(kù)存走勢(shì)基本呈現(xiàn)了“上半年減少、下半年增長(zhǎng)”的特點(diǎn)。尤其是9月份庫(kù)存規(guī)模明顯增長(zhǎng)，屬于首次顯著攀升的態(tài)勢(shì)，10-12月份繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。易居研究院分析認(rèn)為，總體看庫(kù)存走勢(shì)正迎來(lái)拐點(diǎn)，2018年底正式步入上行通道。

??城市結(jié)構(gòu)方面，一線城市近七個(gè)月庫(kù)存明顯增加。報(bào)告顯示，截至2018年12月底，一、二、三四線100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為2911、23261和19562萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅分別為7.3%、2.1%和1.4%，同比增幅分別為31.0%、-1.8%和2.5%。從同比增幅數(shù)據(jù)看，一線城市在連續(xù)34個(gè)月庫(kù)存同比下跌后，2018年6月份首次出現(xiàn)同比正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，7-12月份繼續(xù)同比正增長(zhǎng)，這意味著一線城市正進(jìn)入補(bǔ)庫(kù)存階段。二線城市保持了連續(xù)42個(gè)月的同比下跌，但跌幅是在持續(xù)收窄的。三線城市在連續(xù)38個(gè)月同比下跌之后，目前出現(xiàn)了連續(xù)兩個(gè)月同比正增長(zhǎng)的現(xiàn)象。

??城市排行方面，53個(gè)城市庫(kù)存低于2017年同期水平。報(bào)告顯示，2018年12月份100個(gè)城市中，有47個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)現(xiàn)象。其中福州、景德鎮(zhèn)和惠州3個(gè)城市的庫(kù)存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到85%、81%和75%。易居研究院認(rèn)為，這與此類城市近期供應(yīng)規(guī)模較大因素有關(guān)。同時(shí)，100個(gè)城市中有53個(gè)城市的庫(kù)存出現(xiàn)了同比下滑態(tài)勢(shì)。其中，濟(jì)南、大連和南通的同比跌幅較大，跌幅分別為35%、31%和27%。

??四季度推盤規(guī)模屢創(chuàng)新高

??從100城預(yù)售方面來(lái)看，2018年底推盤規(guī)模創(chuàng)下歷史最高水平。報(bào)告顯示，2018年12月份100個(gè)城市新建商品住宅月度新批準(zhǔn)預(yù)售面積為6183萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)4.3%，同比增長(zhǎng)19.8%。從數(shù)據(jù)上看，12月份推盤規(guī)模創(chuàng)下了歷史最高水平，次高水平則出現(xiàn)在11月份。從逐月來(lái)看，總體呈現(xiàn)增加態(tài)勢(shì)。易居研究院認(rèn)為，這說(shuō)明房企推盤意愿比較強(qiáng)烈，隨著各地管控力度明顯放松，會(huì)使得新增供應(yīng)不斷放量。當(dāng)樓盤密集入市時(shí)，房企也會(huì)因?yàn)闋I(yíng)銷壓力而主動(dòng)降價(jià)。

??100城成交方面，年底有所反彈。報(bào)告顯示，2018年12月份100個(gè)城市新建商品住宅成交量為5240萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)7.9%，同比下降1.0%。總體上看，11-12月份市場(chǎng)成交略有反彈，與最近幾個(gè)月樓盤密集供應(yīng)有關(guān)。從2018全年交易來(lái)看，上半年總體上保持逐月攀升態(tài)勢(shì)。7月份后明顯降溫，市場(chǎng)情緒不斷趨于悲觀。進(jìn)入第四季度，市場(chǎng)交易稍微有所好轉(zhuǎn)。

??供求關(guān)系方面，樓市“供大于求”態(tài)勢(shì)繼續(xù)呈現(xiàn)，四季度特征最明顯。報(bào)告顯示，2018年12月份100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為6183萬(wàn)平方米，而成交量為5240萬(wàn)平方米。從月度供求關(guān)系上看，1-3季度以“供小于求”和“供求基本平衡”為主要特征。而到了第4季度表現(xiàn)出“供大于求”的特征，且供求矛盾不斷擴(kuò)大，房企重新面臨去庫(kù)存的較大壓力。

??存銷比先降后增

??100城存銷比方面，四季度存銷比有所反彈。報(bào)告顯示，2018年12月份100個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫(kù)存去化周期為9.7個(gè)月，這意味著市場(chǎng)消化完這些庫(kù)存需要9.7個(gè)月，該數(shù)值相比11月份9.5個(gè)月有所增加。從2018全年數(shù)據(jù)來(lái)看，上半年總體表現(xiàn)出存銷比下降的現(xiàn)象，而到了下半年總體上出現(xiàn)小幅增長(zhǎng)。如果從歷史數(shù)據(jù)看，2018年底存銷比依然屬于偏低位水平。

　　結(jié)構(gòu)分類方面，一線城市去庫(kù)存周期最大。報(bào)告顯示，2018年12月份一、二、三四線100個(gè)城市新建商品住宅存銷比分別為13.2、9.4和9.7個(gè)月。相比11月份13.1、9.3和9.5個(gè)月的數(shù)值，三類城市的存銷比均有擴(kuò)大。橫向?qū)Ρ瓤矗?018年三四線城市的存銷比下跌較為明顯。從歷史數(shù)據(jù)上看，2014年下半年三四線城市積極推進(jìn)棚改政策，去庫(kù)存周期指標(biāo)反應(yīng)迅速，從高位水平顯著且持續(xù)下滑。而后受市場(chǎng)降溫、推盤節(jié)奏加快等因素影響，三四線城市存銷比開(kāi)始反彈。基于此類判斷，易居研究院認(rèn)為三四線城市存銷比探底已基本完成，目前正進(jìn)入緩慢上行通道。

??城市排行方面，13個(gè)城市的存銷比小于6個(gè)月。經(jīng)歷了本輪去庫(kù)存政策消化期，各城市存銷比數(shù)值差異較大。報(bào)告顯示，100個(gè)城市中有20個(gè)城市的存銷比大于16個(gè)月，此類城市去庫(kù)存壓力依然較大；有26個(gè)城市的存銷比位于12-16個(gè)月之間，此類城市的去庫(kù)存周期相對(duì)適中；有54個(gè)城市的存銷比小于12個(gè)月，此類城市的去庫(kù)存周期相對(duì)偏小。值得注意的是，三亞、廈門、香河等城市存銷比數(shù)據(jù)相對(duì)偏高，該類城市樓市政策管控和項(xiàng)目備案嚴(yán)格，使得市場(chǎng)交易表現(xiàn)一般，進(jìn)而導(dǎo)致存銷比數(shù)據(jù)明顯偏大。

??【定義】

??庫(kù)存去化周期即存銷比=當(dāng)月新建商品住宅庫(kù)存面積/最近六個(gè)月新建商品住宅成交面積平均值，其合理區(qū)間為12-16個(gè)月，高于該區(qū)間說(shuō)明庫(kù)存規(guī)模偏大，低于該區(qū)間則說(shuō)明庫(kù)存規(guī)模偏小。

??【附注】100個(gè)城市按一、二、三四線城市劃分如下：

??4個(gè)一線城市：北京、上海、廣州、深圳

??32個(gè)二線城市：哈爾濱、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、大連、天津、石家莊、太原、濟(jì)南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、南寧、海口、昆明、重慶、成都、西安、蘭州、西寧、呼和浩特、銀川、烏魯木齊。

??64個(gè)三四線城市：丹東、秦皇島、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大廠、固安、保定、張家口、煙臺(tái)、威海、日照、濟(jì)寧、徐州、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、常州、無(wú)錫、江陰、昆山、南通、溫州、嘉興、嘉善、湖州、舟山、金華、淮南、蚌埠、安慶、蕪湖、馬鞍山、滁州、泉州、晉江、漳州、莆田、贛州、九江、景德鎮(zhèn)、株洲、岳陽(yáng)、常德、襄陽(yáng)、荊門、宜昌、珠海、東莞、佛山、中山、肇慶、惠州、清遠(yuǎn)、韶關(guān)、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亞、洛陽(yáng)、包頭。

??【說(shuō)明】燕郊是城鎮(zhèn)的行政級(jí)別，但考慮到城市規(guī)模大，也將其納入到三四線城市的范圍中。

??報(bào)告來(lái)源：上海易居房地產(chǎn)研究院

??執(zhí)筆人：嚴(yán)躍進(jìn)