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??核心觀點(diǎn)

     銷售業(yè)績(jī)和拓展力度均有所回升，城市合伙人制度初顯成效】2023上半年中原建業(yè)在管項(xiàng)目的合約銷售額約為131億元，同比增長(zhǎng)了18.9%。新簽了40個(gè)項(xiàng)目，總建面約為524萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)了369.1%，已經(jīng)超過(guò)了2022年全年的拓展規(guī)模。中原建業(yè)拓展規(guī)模的大幅增加，除了因?yàn)槠髽I(yè)在疫情結(jié)束后重新開始擴(kuò)張之外，其通過(guò)2022年開始推行的城市合伙人制度獲得的新簽約項(xiàng)目規(guī)模對(duì)企業(yè)的總擴(kuò)張規(guī)模占比超過(guò)了三成，在助力擴(kuò)張方面初顯成效。

??【業(yè)務(wù)模式多元化加速，省外布局力度有較大提升】截至2023年中期，中原建業(yè)的在管建面為3346萬(wàn)平米，相較于年初增長(zhǎng)了5.52%。從委托方來(lái)看，政府代建項(xiàng)目增加至21個(gè)，合約建筑面積308萬(wàn)平方米，較期初有明顯提升，同時(shí)企業(yè)已經(jīng)與27 家政府平臺(tái)公司簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，與8家國(guó)企達(dá)成了戰(zhàn)略合作意向；在資本代建方面，又與東興資產(chǎn)、遠(yuǎn)東資產(chǎn)等5家資方達(dá)成戰(zhàn)略合作，企業(yè)業(yè)務(wù)模式的多元化有望得到加速。2023年中期中原建業(yè)省外在管項(xiàng)目建面為329萬(wàn)平米，占比為9.8%，相比于2022年底提高了1.4個(gè)百分點(diǎn)。

??【凈利率仍維持在較高水平，持有現(xiàn)金較為充足】2023上半年中原建業(yè)共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3.82億元，同比增長(zhǎng)了1.12%。凈利率為50.05%，同比下降4.05個(gè)百分點(diǎn)，但是仍然達(dá)到了50%以上，保持在較高水平。除此之外，中原建業(yè)在2021年5月IPO所得資金7.51億元人民幣到2023年中期仍有6.27億元尚未使用，再加上2023年5月3日企業(yè)完成配股所獲得的2.74億港元，截至2023年中期中原建業(yè)的持有現(xiàn)金為16.55億元，較為充足的現(xiàn)金也有助于企業(yè)未來(lái)發(fā)展。

??01 新拓

??合約銷售增長(zhǎng)30%

??下半年貨量充足但需警惕庫(kù)存壓力增加

??2023上半年中原建業(yè)在管項(xiàng)目的合約銷售額約為131億元，同比增長(zhǎng)了18.9%；合約銷售建面約為207.06萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)了14.2%；銷售均價(jià)為6327元/平米，相較于2022年有所回升。中原建業(yè)在2023上半年的銷售業(yè)績(jī)同比出現(xiàn)增長(zhǎng)，主要是因?yàn)橐咔橛绊懟鞠?，同時(shí)河南省的樓市政策相對(duì)比較寬松。但是長(zhǎng)期來(lái)看，中原建業(yè)的業(yè)績(jī)?nèi)匀粵]有回到疫情前的規(guī)模，企業(yè)仍然受到了行業(yè)整體下行以及母公司流動(dòng)性危機(jī)的影響。

??在項(xiàng)目的拓展方面，2023上半年中原建業(yè)新簽了40個(gè)項(xiàng)目，總建面約為524萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)了369.1%，已經(jīng)超過(guò)了2022年全年的拓展規(guī)模。新簽河南省外項(xiàng)目6個(gè)，總建面66.93萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)897.5%，省外項(xiàng)目建面占比為12.8%，處于歷年相對(duì)較高水平。中原建業(yè)拓展規(guī)模的大幅增加，除了因?yàn)槠髽I(yè)在疫情結(jié)束后重新開始擴(kuò)張之外，其2022年開始推行的城市合伙人制度也提供了相當(dāng)?shù)闹Α?023年上半年13位城市合伙人與中原建業(yè)新簽約項(xiàng)目規(guī)模達(dá)到了160萬(wàn)平米，對(duì)中原建業(yè)的總擴(kuò)張規(guī)模占比超過(guò)了三成，企業(yè)的城市合伙人制度在助力擴(kuò)張方面初顯成效。

??對(duì)比下同為代建上市企業(yè)的綠城管理，可以發(fā)現(xiàn)歷年來(lái)中原建業(yè)的銷售規(guī)模和新拓建面均和綠城管理有著較大的差距。主要是兩家企業(yè)集團(tuán)的全國(guó)化程度不同：由于綠城集團(tuán)早就成為了一家全國(guó)化企業(yè)，因此綠城管理的業(yè)務(wù)可以遍及全國(guó)，市場(chǎng)廣闊；而建業(yè)集團(tuán)則由于長(zhǎng)期的區(qū)域化戰(zhàn)略，覆蓋市場(chǎng)較小，雖然有利于降低企業(yè)成本增強(qiáng)企業(yè)品牌優(yōu)勢(shì)，但也限制了中原建業(yè)的發(fā)展上限。對(duì)于中原建業(yè)而言，在越來(lái)越多企業(yè)入局代建市場(chǎng)的背景下，雖然有著先發(fā)優(yōu)勢(shì)，但是仍有可能被后來(lái)者反超。

??02 儲(chǔ)備

??業(yè)務(wù)模式多元化有望加速

??省外布局力度有較大提升

??截至2023年中期，中原建業(yè)的在管建面為3346萬(wàn)平米，相較于年初增長(zhǎng)了5.52%。從在管項(xiàng)目的代建模式來(lái)看，中原建業(yè)在政府代建方面共有項(xiàng)目21個(gè)，合約建筑面積308萬(wàn)平方米，相比于年初增加了7個(gè)項(xiàng)目共107萬(wàn)平米。同時(shí)中原建業(yè)已經(jīng)與27 家政府平臺(tái)公司簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，并且與8家國(guó)企達(dá)成了戰(zhàn)略合作意向。在資本代建方面，中原建業(yè)在上半年又與東興資產(chǎn)、遠(yuǎn)東資產(chǎn)等5家資方達(dá)成戰(zhàn)略合作，企業(yè)業(yè)務(wù)模式的多元化有望得到加速。

??從在管項(xiàng)目建面的區(qū)域分布來(lái)看，2023年中期中原建業(yè)省外在管項(xiàng)目建面為329萬(wàn)平米，占比為9.8%，相比于2022年底提高了1.4個(gè)百分點(diǎn)，在省外共布局了24個(gè)市縣，相比于年初增加了3個(gè)，同時(shí)企業(yè)也首次進(jìn)入了湖北，省外布局力度有了較大的提高。

??03 財(cái)務(wù)

??凈利率仍維持在較高水平

??持有現(xiàn)金較為充足

??2023上半年中原建業(yè)共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3.82億元，同比增長(zhǎng)了1.12%。凈利率為50.05%，同比下降了4.05個(gè)百分點(diǎn)，但是仍然達(dá)到了50%以上，保持在較高水平。相較之下，綠城管理的凈利率為29.84%，比中原建業(yè)低了20.21個(gè)百分點(diǎn)。但是這主要是因?yàn)榫G城管理部分項(xiàng)目采用了合作代建的模式，會(huì)負(fù)擔(dān)一部分的代建成本；而中原建業(yè)則是直接管理為主，不用負(fù)擔(dān)額外成本。但隨著代建行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，再加上中原建業(yè)城市合伙人制度的推進(jìn)，企業(yè)是否還能保持較高的凈利率水平有待觀察。

??值得注意的是，中原建業(yè)在2021年5月IPO所得資金7.51億元人民幣到2023年中期仍有6.27億元尚未使用。從企業(yè)的資金用途分配來(lái)看，僅有作為一般營(yíng)運(yùn)資金的約7500萬(wàn)元已經(jīng)全部使用完畢，其他用于市場(chǎng)開拓、收并購(gòu)以及信息系統(tǒng)升級(jí)三大用途的資金均有將近90%尚未動(dòng)用。這一方面可以看出中原建業(yè)近期的開拓力度相對(duì)較弱，另一方面則意味著企業(yè)仍有較多的資金可用于擴(kuò)張。再加上2023年5月3日中原建業(yè)完成配股所獲得的2.74億港元，因此企業(yè)截至2023年中期的持有現(xiàn)金為16.55億元，有助于未來(lái)的發(fā)展。