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??核心觀點

     【合約銷售增長30%，下半年貨量充足但需警惕庫存壓力增加】2023上半年中海地產(chǎn)系列公司共實現(xiàn)合約物業(yè)銷售金額約1801.76億元，銷售面積約804萬平方米，分別同比上升30%及28%。中海表示2023年目標指引保持不變，若按此計算，下半年還需實現(xiàn)1735億的合約銷售。下半年中海（含中海宏洋）總可售貨量約為6100億元，充足的可售貨值雖然會保障銷售增長，但若實際去化率較低，或會導(dǎo)致存貨積壓。

??【上半年新增貨值717億，未來密切關(guān)注合作開發(fā)、收并購】2023上半年，中海地產(chǎn)系列公司合計新增土儲238萬平方米，總地價414億元，分別下滑48%、22%；對應(yīng)貨值717億元。若要達到年初制定的新增權(quán)益土地投資預(yù)算實現(xiàn)雙位數(shù)增長目標，下半年還有682億的權(quán)益投資額度。業(yè)績會中，中海表示下半年會更勤奮地參與公開市場的投資，同時將在收并購和城市更新方面進一步發(fā)力，密切關(guān)注合作開發(fā)、收并購等項目。

??【下半年集中結(jié)轉(zhuǎn)推動收入增長，凈利率下降至約16%】2023上半年中海地產(chǎn)營業(yè)收入為891.60億元，同比下降14%；主要是由于物業(yè)發(fā)展收入下滑所致。2023年6月末，中海已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額2942億元，較年初上升19.9%，未來會有60%到70%在年底交付結(jié)轉(zhuǎn)，將對全年收入和利潤鎖定產(chǎn)生積極作用。毛利率同比下降了0.85個百分點至22.61%，主要是結(jié)轉(zhuǎn)項目成本較高所致。凈利潤同比下降19%至142.11億元，凈利率同比下降了1個百分點至15.94%，主要是由于費用率有所上升。

??【加權(quán)平均融資利率3.54%，財務(wù)穩(wěn)健擁有更多購地機會】截止2023年6月，中海地產(chǎn)加權(quán)平均融資成本3.54%，處于行業(yè)極低水平。銀行結(jié)余及現(xiàn)金為1142.1億元，扣除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比為1.67，長短期債務(wù)比4.26。凈負債率同比下降約3個百分點至35.78%，歸屬股東凈負債率37.74%；此外資產(chǎn)負債率為58.32%，扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率為51.21%。穩(wěn)健的財務(wù)情況以及較低的杠桿率，能夠讓中海在當前環(huán)境下?lián)碛懈噘彽貦C遇，為未來加速擴張打下基礎(chǔ)。

??【商業(yè)收入增長11%，下半年將有10個新項目入市】2023年上半年，中海地產(chǎn)商業(yè)收入同比上升11.3%至29.5億元，剔除期內(nèi)減租影響，同比實際增長18.7%。若包含合營管理項目，上半年商業(yè)收入同比增長12.1%至32.5億元。截至2023年6月末，中海自持在營規(guī)模達732萬平米。上半年已有10個新項目開業(yè)，下半年仍有10個新項目計劃入市，全年預(yù)計142萬平米新項目投入運營，為收入穩(wěn)定增長提供保障。

??01 銷售

??合約銷售增長30%

       下半年貨量充足但需警惕庫存壓力增加

??2023上半年中海地產(chǎn)（含聯(lián)營合營公司）共實現(xiàn)合約物業(yè)銷售金額約1801.76億元，銷售面積約804萬平方米，分別同比上升30%及28%；銷售均價22410元/平米，同比增長1.4%。相比2023上半年克而瑞全口徑TOP10房企的全口徑銷售金額同比下滑5%，中海主流城市、主流地段的投資布局，實現(xiàn)了30%的正增長，表現(xiàn)相對突出。業(yè)績會上，中海表示2023年目標指引保持不變，此前企業(yè)曾計劃合約銷售額增長20%。若按此計算，中海下半年還需實現(xiàn)1735億的合約銷售才能完成目標，即8月至年底的合約銷售額增長至少達16%以上。對此，中海表示下半年總可售貨量約為6100億元，包括北上廣深和成都、杭州都有新項目入市；其中上海預(yù)計貢獻400億元，北京預(yù)計貢獻超300億元，因此對全年20%增長有信心。推出充足的可售貨值雖然會保障銷售增長，但若對應(yīng)實際銷售去化率不高，也要警惕存量貨源增加，未來去庫存壓力增加。值得注意的是，2022年末中海擁有物業(yè)及其他存貨中已落成物業(yè)達1057億元，相比2021年增加了220億。

??從銷售結(jié)構(gòu)來看，2023上半年中海地產(chǎn)（中海地產(chǎn)及附屬公司）合約銷售金額達1286億元，同比上升23%；而合聯(lián)營及中海宏洋部分的合約銷售金額達516億元，同比上升50%。從區(qū)域來看，北部大區(qū)是主要的銷售貢獻區(qū)域，銷售金額達523億元，占比達到了29%，其中北京合約銷售達359億。

??02 投資

??上半年新增貨值717億

       未來密切關(guān)注合作開發(fā)、收并購

??2023上半年，中海地產(chǎn)（不包括中海宏洋）于內(nèi)地11個城市合共新增13幅土地，新增總樓面面積為190萬平方米，同比下降47%；總地價378.8億元，同比下降21%；對應(yīng)貨值642億元，其中于一線及強二線共獲取10宗土地，貨值占比79%；新獲取土地一半以上為零溢價或低溢價獲取。此外中海宏洋新增土地儲備47萬平方米，總地價35億，分別同比下降54%、31%。2023年上半年中海系列公司合計新增土儲238萬平方米，總地價414億元，分別下滑48%、22%；對應(yīng)貨值717億元。從投資力度來看，上半年中海表現(xiàn)相對謹慎，年初企業(yè)制定了新增權(quán)益土地投資預(yù)算實現(xiàn)雙位數(shù)增長的目標，以2022年新增權(quán)益金額995億及10%增長率計算，下半年還有至少682億的權(quán)益投資額度。業(yè)績會中，中海表示從跟蹤的18個重點城市供地計劃看，上半年供地僅占36%，更多投資機會將在下半年出現(xiàn)；此外近兩個月同行拿地表現(xiàn)更加理性，因此競爭程度有所降低，“所以下半年會更勤奮地參與公開市場的投資。”此外，中海將在收并購和城市更新方面進一步發(fā)力，上半年已推進城市更新項目北京中信城、上海建國東路項目，8月25日中海近13億從碧桂園手中收購廣州亞運城項目剩余26.67%權(quán)益。中海表示，未來在合作開發(fā)、收并購方面陸續(xù)會有進展公布，“有信心高質(zhì)量完成全年的投資任務(wù)”。

??從拿地結(jié)構(gòu)來看，2023上半年中海地產(chǎn)（含中海宏洋）于各區(qū)域拿地較為均衡，其中環(huán)渤海及珠三角新增土儲建面占比分別為33%及31%。從城市能級來看，中海地產(chǎn)（含中海宏洋）未于三四線獲取土地，二線城市新增土儲占比達72%；其中專注于三四線發(fā)展的中海宏洋同樣轉(zhuǎn)向高能級城市，上半年獲取3宗土地位于銀川與合肥。具體城市來看，深圳新增土儲建面42萬平米，在各城市中排名第一；此外合肥、青島同樣新增土儲較多，均超25萬平米。

??截至2023年6月末，中海地產(chǎn)（不含中海宏洋）擁有土地儲備3917萬平米（權(quán)益面積3295萬平米），較年初下降11%；其中于一線（含香港）和強二線城市的土儲2760萬平米，對應(yīng)貨值占比81%。中海宏洋擁有土地儲備為2179萬平方米（權(quán)益為1834萬平方米），較年初下降11%。中海地產(chǎn)系列公司合計擁有土地儲備6096萬平方米，對應(yīng)貨值約1.09萬億元，可支持未來三年銷售。未來中海有待進一步補充土儲，維持長期穩(wěn)定增長。

??03 盈利

??下半年集中結(jié)轉(zhuǎn)推動收入增長

       凈利率下降至約16%

??2023上半年中海地產(chǎn)營業(yè)收入為891.60億元，同比下降14%；主要是由于物業(yè)發(fā)展收入同比下滑15%至859.14億元。截至2023年6月末，中海地產(chǎn)已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額2942億元，較2022年底上升19.9%。中海表示，整體已售未結(jié)轉(zhuǎn)部分會有60%到70%在年底進行交付結(jié)轉(zhuǎn)，將對2023年中海收入和利潤鎖定產(chǎn)生積極作用。從利潤情況來看，毛利潤同比下降17%至201.55億元，毛利率同比下降了0.85個百分點至22.61%，但較2022年提高1.31個點。毛利率下降主要是結(jié)轉(zhuǎn)項目成本較高所致，上半年中海直接經(jīng)營成本690.05億元，同比降幅13.14%小于營收。

??凈利潤同比下降19%至142.11億元，凈利率同比下降了1個百分點至15.94%。凈利率下降一方面是由于費用率有所上升。期內(nèi)，行政費用微降至15.16億元，但分銷費用同比增長7.53%至18.71億元，使得兩項費用指標合計占營收比例升至3.8%，高于去年中期3.2%及去年底3.6%。

??事實上，自2021年開始中海的凈利潤規(guī)模就出現(xiàn)了不增反降的情況，2022年更是進一步出現(xiàn)下滑。2023年上半年中海無論是凈利潤率還是股東核心凈利潤率較2022年均有所修復(fù)。中海表示，“目前集團管理費、行政費占比3.8%；融資成本3.54%在行業(yè)最低區(qū)間；同時成本端和近期比也有相對上百元每平米的優(yōu)勢。這樣的優(yōu)勢在行業(yè)轉(zhuǎn)折期，讓我們在整體凈利潤率上持續(xù)保持領(lǐng)先。”

??04 償債

??加權(quán)平均融資利率3.54%

       財務(wù)穩(wěn)健擁有更多購地機會

??從現(xiàn)金流管理來看，2023上半年中海地產(chǎn)加強了銷售回款力度，同時積極償還債務(wù)。從經(jīng)營現(xiàn)金流來看，期內(nèi)，中海資本支出為655.4億元（其中土地成本為296.6億元，建安支出為358.8億元）；現(xiàn)金回款為1267.2億元（其中銷售回款為1202.7億元，其他經(jīng)營回款為64.5億元）。融資現(xiàn)金流來看，期內(nèi)境內(nèi)外債務(wù)資金流入合計364.5億元，提早或到期歸還債務(wù)582.4億元。截止2023年6月，中海地產(chǎn)銀行結(jié)余及現(xiàn)金為1142.1億元（包括受規(guī)管的物業(yè)預(yù)售所得款為345.2億元），較年初增長3.5%。扣除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比為1.67，長短期債務(wù)比4.26。截止2023年6月，中海地產(chǎn)未付地價為236.0億元；下半年到期歸還銀行及其他借貸、擔保票據(jù)及公司債券僅合共156.2億元，短期償債壓力不大。截止2023年6月，中海凈負債率同比下降約3個百分點至35.78%，歸屬股東凈負債率37.74%；資產(chǎn)負債率為58.32%，扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率為51.21%；加權(quán)平均融資成本3.54%，處于行業(yè)極低水平。穩(wěn)健的財務(wù)情況以及較低的杠桿率，能夠讓中海在當前環(huán)境下?lián)碛懈噘彽貦C遇，為未來加速擴張打下基礎(chǔ)。

??05 多元化

??商業(yè)收入增長11%

       下半年將有10個新項目入市

??2023年上半年，中海地產(chǎn)商業(yè)收入同比上升11.3%至29.5億元，剔除期內(nèi)減租影響，同比實際增長18.7%。若包含合營管理項目，上半年商業(yè)收入同比增長12.1%至32.5億元。其中，上半年寫字樓租金收入為16.5億元；成熟期項目出租率達到89.5%，毛利率72.5%。購物中心租金收入為7.0億元，成熟期項目出租率達到97.8%，期內(nèi)有4個新項目如期入市。酒店運營和其他商業(yè)物業(yè)的收入合共為5.2億元。截至2023年6月末，中海自持在營規(guī)模達732萬平米。上半年已有10個新項目開業(yè)，下半年仍有10個新項目計劃入市，全年預(yù)計142萬平米新項目投入運營，為收入穩(wěn)定增長提供保障。此外輕資產(chǎn)方面，上半年中海新簽約管理三個外部商業(yè)物業(yè)，涵蓋寫字樓、購物中心及長租公寓。截止2023年6月，累計管理外部商業(yè)物業(yè)115萬平方米，占整體管理規(guī)模的13.6%。新項目順利入市和輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)較快發(fā)展共同推動商業(yè)物業(yè)收入的增長。