??內容提要>>>

??? 10月業績環比降低2.6%，同比降幅較9月提升

??? 央國企略顯乏力，城投繼續“托底”

??? 房企融資總量環比大幅減少至近年較低水平

??? 國慶營銷價格優惠主導，雙十一造節營銷提前鋪排

??? 品牌房企高管離職潮未止，僅國央企仍在開展校招

??? 中交、信達聯合著手紓困類代建，碧桂園物管、商管勢頭正猛

??合約銷售

??10月業績環比降低2.6%

??同比降幅較9月提升

??核心觀點

??1、10月，百強房企整體銷售仍延續了相對低迷的表現。單月銷售操盤金額5560.7億元，環比降低2.6%，降幅高于往年平均。同比降幅較9月擴大3個百分點至28.4%。累計來看，百強房企1-10月銷售操盤金額的同比降幅仍保持在44%的較高水平。目前，行業下行壓力持續、市場信心及購買力缺失、觀望情緒也愈加濃厚，疊加國內多區域疫情影響，企業去化壓力仍在進一步加大。

??2、2022年1-10月，百強房企各梯隊銷售門檻較去年同期顯著降低，且均低于2020年同期。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻1452.6億元，較去年同期降低36.5%。TOP20和TOP30房企銷售操盤金額門檻分別為629.7億元和407.6億元，同比降幅較高達52.4%和54%。TOP100房企的銷售操盤金額門檻為98.4億元，較2021年同期的降幅也達到45.2%。

??3、10月，單月業績環比增長和環比降低的百強房企分別占到近半數。其中，TOP50房企表現優于行業整體，僅18家企業單月業績環比降低，且環比降幅多在30%以內。同時，10月中海、建發、華發的表現相對突出，單月業績環比增幅均高于30%。但從單月業績同比來看，目前規模房企整體仍深陷負增長困局，10月有逾6成百強房企的單月業績同比降低。

       企業拿地

??央國企略顯乏力

??城投繼續“托底”

??核心觀點

??1、10月盡管有7城集中供地，但受制于供應結構和城市熱度的影響，30家監測房企土地投資金額、面積環比均大幅下降。與9月份的上海、杭州等一線及準一線核心城市集中供地相比，10月房企參拍意愿顯著下滑。重點監測的30家典型房企新增土儲建面260萬平方米，環比下降45%；新增土地成交金額365億元，環比大降76%。受成交結構性影響，本月重點監測房企拿地樓板價僅為14016元/平方米，環比下降56%。

??2、50強拿地金額降同環比降幅超六成，投資意愿、力度降至谷底。10月，單月銷售50強房企拿地金額接近400億元，同環比分別下降64%和68%，拿地金額僅高于1月份，是年內次低。考慮到2022年1月臨近過年且集中供地幾乎尚未開啟，因此，當前土地市場的熱度以及房企拿地力度、意愿已經降至谷底。拿地企業來看，超過九成50強房企10月無投資，2022年投資“暫停”企業依舊超過30家。三季度拿地相對強勢的招商、華潤、建發等10月也大幅放緩投資腳步，僅有保利、龍湖等規模房企延續了三季度的投資力度。

??3、短期城投仍是維穩土地市場重要力量，民企繼續深陷自救泥潭。從今年的土地市場表現來看，城投公司已然成為土地市場的主力軍。前三季度，城投類公司在集中供地中拿地金額、幅數占比分別達到35%、46%。10月初，財政部發布《關于加強“三公”經費管理嚴控一般性支出的通知》，其中提及“不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入”，這一舉措對城投拿地并不會產生劇烈影響，只要拿地資金來源不屬于財政撥款或是分期返還等，城投依舊是土地市場維穩的背后“托手”，但長遠來看，城投拿地的空間在縮小。

??而對于其他類型的房企而言，實際投資態度并不會受到太大影響：大型國央企在自身資金實力雄厚的加持下，得以持續在核心城市增加核心土儲；而民企則依然大多沉浸在自救的泥淖中，對于投資大部分表現為“心有余而力不足”，拿地與否主要取決于資金和項目利潤預期。

??今年不少集中供地的城市供地輪次從3輪增加至4輪、5輪，預計11-12月還將有不少城市進行土拍，但市場整體也將維持10月份的低熱度，市場信心的重鑄需要較長的時間。

??企業融資

??房企融資總量環比大幅減少至近年較低水平

??核心觀點

??1、融資總量：2022年10月100家典型房企的融資總量為424億元，環比減少37.1%，同比減少12.9%。房企融資量環比大幅減少至近年的較低水平，房企融資難問題仍然較為突出。從融資結構來看，本月房企境內債權融資382.55億元，環比減少24.1%，同比增加28%；境外債權融資為0，近年來首次出現單月沒有房企進行境外債權融資的情況；資產證券化融資為41.48億元，環比減少33.3%，同比減少43.7%。

??2、融資成本：2022年1-10月100家典型房企新增債券類1融資成本4.27%，較2021年全年下降1.11個百分點，其中境外債券融資成本7.24%，較2021年全年上升0.12個百分點，境內債券融資成本3.34%，較2021年全年下降0.79個百分點。單月來看，10月房企融資成本為3.24%，環比下降0.95pct，同比下降2.64pct，主要是因為本月沒有境外發債，且境內發債主體仍然主要是招商蛇口、華潤置地等國企央企以及萬科這種財務狀況較好的民營房企。

??3、企業表現：本月融資總量最大的企業是招商蛇口，其融資總量達到了95.4億元，主要是因為企業在本月發行了兩筆共22.9億元的超短融以及兩筆共50億元的公司債，同時還獲得了多筆銀行貸款。從企業梯隊來看，2022年1-10月TOP10房企平均融資額達到了162.97億元，是所有梯隊中最多的；而TOP51+的房企融資規模同比減少40.73%，減少幅度最小。從融資成本來看，TOP10梯隊的房企融資成本最低，為3.11%，較2021年全年下降0.87pct，比融資成本最高的TOP11-30的房企低2.21pct；TOP11-30房企的融資成本較2021年全年下降0.15pct至5.32%，降幅最小。

??營銷策略

??國慶營銷價格優惠主導

??雙十一造節營銷提前鋪排

??核心觀點

??1、十月國慶期間房企積極營銷，折扣力度加大。十一黃金周房企加強營銷力度帶動一波走量，而后增長持續性不足，10月整體市場再次“探底”，30城環比再降14%，同比下降28%，1-10月累計同比跌幅達40%，當月成交創3年同期新低。營銷方面根據10月CRIC調研情況來看，十月營銷呈現出前高后低的現象，十一黃金周期間規模房企積極把握“國慶”假期提前鋪排供貨，加碼折扣及活動營銷的力度，營銷項目價格優惠是主導，企業普遍加大了折扣營銷，平均降價幅度在7-8折不等，部分可下探至6字頭。

??2、節假日營銷活動前置，國慶過后提前鋪排“雙十一”。國慶期間活動前置或者延后，戰線拉長，部分房企提前時間超過一個禮拜，其中招商蛇口更是將戰線延后至“雙十一”，國央企也在十一期間積極備戰，如遠洋集團、華潤置地、保利發展、招商蛇口等均加入戰場。營銷方式上集團或區域層面營銷活動展示出現“類表單化”，解決了以往集團或區域層面大范圍營銷表述不清，傳播力不強的劣勢。不少房企發布十一期間銷售戰報，其中如金地十一黃金周期間認購金額超過70億元，龍湖十一期間超過70億元銷售額，弘陽地產國慶期間成交超過1000套。此外雙十一也有房企提前營銷，如華潤置地、美的置業十月下旬已經發布相關活動。

??3、11月房企預計也會積極營銷。目前，行業下行壓力持續、市場信心及購買力缺失，居民購房信心不足觀望情緒也愈加濃厚。疊加國內多區域疫情的影響，房企正常供貨節奏被打亂、過半城市供應環比腰斬，企業整體的銷售去化壓力也在進一步加大。房企資金鏈近來愈加緊繃，銷售回款關乎房企資金命脈，年終業績沖刺勢必將加大營銷力度，分銷提傭、折扣力度加碼或是優先項。??

??組織動態

??品牌房企高管離職潮未止

??僅國央企仍在開展校招

??核心觀點

??1、10月，萬科地產、中交地產、復地集團、深業集團等房企開啟了2023年校招，在行業精簡優化的大趨勢下，僅有國央企等資金相對充裕的房企仍在“招兵買馬”。萬科邀請副總裁韓慧華、印力事業部總裁王海武等多位高管，為學生們獨家解碼集團的商業版圖，并在北京、上海、廣州、成都、西安等十多個城市開展線下宣講和面試，為集團未來的人才儲備添磚加瓦。據了解，萬科在1999年啟動新動力品牌后，將通過校招進入萬科的學生稱為“NP”（New Power）。萬科為這些新動力們制定了階梯型、系統化的培養模式，在走上工作崗位后，業績出色的員工還會被納入到另一個培訓計劃“大雁行動”中，接受新的培養和考驗。

??2、10月有多家知名房企出現高管變動，尤其是部分資金壓力較大、遭遇資本市場信譽危機的企業高管離職潮仍在繼續。此外，部分民企由于市場遲遲未出現向好信號，在高管調整上同樣劇烈波動，如吳亞軍辭任龍湖集團董事長、旭輝控股高級副總裁張海民離職。具體來看： 

??10月28日，龍湖集團控股有限公司發布人事變更公告。因個人年齡及身體原因，吳亞軍女士辭任公司執行董事、董事會主席、提名委員會主席、薪酬委員會委員、環境、社會及管治委員會委員、投資委員會主席及聯交所授權代表職務，自10月28日起生效。后續吳亞軍將擔任集團戰略發展顧問，在戰略發展及卓越運營方面提供指導意見。自同日始，公司執行董事及首席執行官陳序平先生將擔任董事會主席，同時擔任聯交所授權代表。而陳序平由此成為龍湖集團成立29年來第二位董事長，標志著龍湖的現代公司化治理進入一個全新階段，去家族化的背后，一定程度折射出當前民企在地產行業內的生存困境，市場信心、企業信心、投資人信心、資本市場信心均處在低谷。 

??10月19日，市場消息稱旭輝集團高級副總裁張海民將離開旭輝，隨后張海民確認了這一消息，并稱自己提前進入了退休生活。去年6月，張海民加盟旭輝，主要統領當時新成立的旭輝集團拓展中心，負責旭輝集團多元化拓展業務。結合旭輝近期的境外債延期來看，融資的卡脖子以及銷售的不通暢直接導致民企“時間換空間”的策略失敗，斷臂求生為了“活下去”，或有更多民企會采取“躺平”。 

??張海民離職或是旭輝集團調整的序幕。10月底，旭輝控股新一輪的組織架構調整逐步明朗。從旭輝的架構人員調整來看，本次旭輝組織調整的整體思路是向保交付、保經營為傾斜的。主要包括總部“中心級”組織機構降級，多個中心撤銷。值得注意的是，所有降級或裁撤的部門，都是與生產和銷售條線關系不大的部門，在本次調整后，旭輝總部還有200人左右，能夠保持有效的正常經營。

       戰略動態

??中交、信達聯合著手紓困類代建

??碧桂園物管、商管勢頭正猛

??核心觀點

??1、本月房企多元化熱度不減，尤其是商業管理和物業管理，在代建、城市更新、物流等方面遍地開花。商業管理較為活躍的依舊是碧桂園和龍湖，商業項目持續擴張。物管項目賽道逐漸白熱化，碧桂園取得8個項目，涉及普通住宅、重點保護歷史風貌建筑、醫院、學校等各種業態，中海、萬物梁行、建發等也都各有收獲。代建方面，中交與逐漸跑通“接管+代建”紓困模式的信達系達成合作，優勢互補。此外，城市更新領域，黃浦區也將攜手擁有豐富黃浦舊區改造與城市更新經驗的大悅城集團公司，簽訂戰略合作框架協議。

??2、中交、信達著眼于“紓困類代建項目”強強聯合，發揮各自優勢。10月18日，中交地產與信達地產于北京達成合作，為其處于起步階段的代建業務拉來了重要合作伙伴。信達地產背靠中國四大資管公司之一的信達資管，不僅如此，信達系接手的恒大安徽陽光半島、佳兆業廣州南沙悅伴灣相繼落地之后，其“接管+代建”紓困模式也逐漸跑通。

??3、碧桂園文商旅勢頭不減，先后在南通、惠州、雅安等城市連續簽約多個優質輕資產項目。“碧樂匯”先后落子于惠州和揚州，其中惠州博羅碧樂匯和揚州儀征碧樂匯將分別結合當地經濟發展與消費習慣在原有項目的基礎之上升級而成。此外，南通優家尤嘉新生活項目計劃于24年1月1日重新開業，這是今年碧桂園文商旅集團落子南通的第二個輕資產項目。而于四川雅安，碧桂園文商旅集團簽約的是廊橋商業街區，該項目是雅安市屬國有資產。截至目前，碧桂園在管商業項目總數超130個，合約面積超800萬平方米。