??本月關注

??中央紓困政策“托而不舉”，江西、河南積極落實

??本月中央層面強調要妥善推動房地產企業風險處置，做好金融支持保交樓工作；而地方政府作為“保交樓”的責任主體，河南省政府提及重點盤活保租房、老舊廠房等閑置資產，推動地方政府和國企積極盤活存量資產等；而江西省住建局表示要做好“保交付”工作，繼續發展保租房，大力推進城市棚戶區改造。當前地方政府的紓困更多對階段性流動性問題的項目才有效，而對于市場上存在的大量資不抵債的項目現有方案無法落地，后續效果待觀察。

??中海宏洋、華發各發行10億并購債，信達入局中南紓困

??本月中海宏洋、華發合計發行20億并購債券，至10月底房地產行業累計發行并購債券160億元。本月月底中南建設公告稱，中國信達入局中南建設紓困，合作設立基金紓困海安春風里、泰州中南君啟，其中信達系出資占比52.4%，通過收購債權，對債務進行整體重組，并給予增量資金解決項目階段性流動性困難，來實現項目后期退出。

??中天城投89億出售終止，凱德35億兩次抄底

??本月重點監測房企共涉及46筆并購交易，披露交易金額的有26筆，總交易對價約355.6億，收并購熱度下滑。本月住宅項目交易熱度一般，多元化投資維持上月熱度，涉及28筆交易對應交易額130億，占到全部規模的36.5%。本月市場關注度高的并購交易，即中天城投100%股權出售給佳源事項終止，凱德35億先后收購北京博瑞大廈和杭州40畝住宅地塊，一改以往在華穩健的經營策略，憑資金優勢頻頻出手境內住宅和商辦收并購市場。

??01

??并購政策：

??中央紓困政策“托而不舉”

??江西河南積極落實

??中央層面，央行黨委、外匯局黨24日召開會議，強調加大力度助推“保交樓、穩民生”工作；30日央行官網披露的國務院關于金融工作情況報告中提到，妥善推動房地產企業風險處置，做好金融支持保交樓工作。中央層面偏向提供房地產金融支持的紓困措施，對房地產風險處置的態度仍“托而不舉”，僅當觸及系統性風險時才可能采取政府主導方式參與。

??而地方政府作為“保交樓”的責任主體，維護區域房地產市場穩定則更為積極。本月河南省政府發布《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的實施意見》，提及重點盤活保租房等規模大、有增長潛力的基礎設施項目、有序盤活老舊廠房等閑置資產，推動地方政府和國有企業積極盤活存量資產等；江西省住建局壓實“保交樓”的屬地責任，將繼續發展保租房，大力推進城市棚戶區改造。

??當前地方政府對房地產的紓困集中項目層面，處置方案不僅限于收并購、政府回購、棚改統貸統還和破產重整等方式，一定程度維護了購房者合法權益和信心，但后續紓困效果待觀察。現有的紓困政策更多對階段性流動性問題的項目才有效，而對于市場上存在的大量資不抵債的項目現有方案無法落地。比如，申請專項借款的被紓困項目必須是已售但建設逾期、后續現金流需覆蓋專項借款和前期開發貸的住宅項目。多數爛尾項目無法滿足，只有依靠破產重整和財政補貼的方式才可能完成續建及交付，將導致原就緊縮的地方財政進一步承壓。

??02

??并購金融：

??中海宏洋、華發發行10億并購債

??信達紓困中南

??從并購貸款融資的支持力度來看，據不完全統計，10月底典型房企年內共獲取1960億的銀行并購貸額度，5月以后市場上沒有房企再獲新增貸款額度。而本月上海銀行擬發行300億元金融債，其中30億元用于支持房地產并購項目，后續可能用于投放房企并購貸款。

??與此同時，本月中海宏洋、華發合計發行20億并購債券，其中22華發實業MTN003(并購)發行規模10億，其中3億用于收并購項目；而22宏洋01發行規模10億，將全部用于置換前期收購項目投入的資金。2022年至10月底，房地產行業累計發行并購債券160億元。值得注意的是，金茂、信達、綠城、建發、華潤置地、保利置業、中海宏洋、中交等房企已獲批尚未發行的并購債規模418.5億。此外，中海150億、保利發展99億、新希望地產27億、北京住總30億并購債券正在排隊申請，計劃注冊規模累計達306億。

??值得關注的是，當前多數房企對并購持謹慎，即使發行并購債也將其作為借新還舊、補充自身流動性的工具，真正用于收購紓困項目的金額十分有限。據不完全統計，截至10月底重點房企已獲批并購債券的總注冊規模888.3億，募集書中明確約定其中130億用于收并購，僅占到全部注冊規模的14.6%。

??并購基金方面，8-9月各地密集設立紓困專項基金，地方政府紓困房地產處表態階段，而進入10月紓困基金開始參與到房企具體項目的落地中，9月底紹興穩保基金7億資金注入祥生諸暨項目，首個項目落地。

??具體房企層面，本月月底中南建設公告稱，全資子公司南通中南新世界中心開發有限公司（下稱南京新世界）及南通日禾房地產開發有限公司（下稱南通日禾）作為有限合伙人，與獨立第三方信達資本、中國信達合作設立南京信璟紓困產業投資合伙企業（有限合伙）進行房地產項目投資，目前紓困的2個項目分別對應海安春風里、泰州中南君啟。根據公告，新設立的基金合計出資12.71億，信達資本作為普通合伙人（GP）占比0.1%，中國信達作為優先級合伙人（LP1）出資占比52.3%，南京日禾、南京新世界作為劣后級有限合伙人（LP2及LP3）共計出資6.06億元，占比47.6%。中國信達入局中南建設紓困，通過收購債權，對債務進行整體重組，并給予增量資金解決項目階段性流動性困難，來實現項目后期退出。

??AMC紓困房地產項目，介于資金實力相對有限，更多對凈資產較高、短期流動性問題的項目進行債務重組和紓困，再加上短時間內很多法律并沒有突破，如AMC參與化債的過程中資產減值損失由誰來承擔、盤活資產后AMC的受償順序等問題，各方協商會帶來不確定。

??03

??行業并購：

??中天城投89億出售計劃終止

??凱德35億抄底

??根據CRIC監測，2022年10月重點監測房企共涉及46筆并購交易，披露交易金額的有26筆，總交易對價約355.6億人民幣，環比減少51%，單月交易規模低于前三月平均值484.6億元，披露的平均單筆并購交易規模13.7億，收并購活躍度較上月下滑顯著。

??從交易進展來看，本月有15筆交易處于掛牌狀態，其中披露交易額的10筆交易涉及價款110.2億；有2筆合計100億交易額的并購終止，分別是九毛九(09922.HK)終止11億收購碧桂園項目，中天金融終止89億出售中天城投予佳源；完成的23筆交易中披露交易額的有9筆，對應交易規模97.3億。此外，簽署轉讓協議、傳言交涉中的交易筆數分別5筆和1筆，其中招商蛇口正就深圳南山餅干廠舊改項目與恒大接洽。

??本月市場關注度高的并購交易，即中天金融終止89億出售中天城投100%股權予佳源創盛，并表示會在12個月內將佳源創盛已支付的第一期股權轉讓價款15.8億元無息退還。該筆交易源于2021年8月，而到2021年底交易價款從初定的100億折價至89億，近期隨著佳源國際流動性承壓，最終交易以終止收盤。

??從交易標的物業類型來看，本月恒大、富力、世茂、遠洋、龍光、朗詩和融僑等房企繼續出售資產、回籠資金，但住宅項目收并購熱度一般。本月46筆交易中13筆涉及開發項目股權，披露轉讓的住宅項目的并購規模約114.2億，占全部規模的比例降至32.1%，可能緣于當前擺上“貨架”的住宅多是2021上半年獲地，價格偏高、盈利測算不滿足并購方要求。

??相較于住宅項目，多元化投資維持上月熱度，本月28筆交易涉及多元化投資，對應交易額130億，占到全部規模的36.5%。尤其商辦交易，交易筆數從上月的12筆升至13筆，涉及交易對價115.7億，其中關注度較高的為龍湖4.99億出售龍湖光年雙子塔寫字樓，華僑城5.85億出售上海寶格麗公寓，遠洋2.33億出售北京中國人壽金融中心10%股權等。

??值得注意，本月AMC陸續將出險房企的不良債權掛牌，如華融掛牌陽光100合計9.86億本金及利息債權，最終交易結果尚不得而知。但過往月份中有許多不良債權都遭遇了流拍，當前市場化機構對涉房債權偏謹慎的態度給后續房地產債務風險的化解帶來不確定性。

??從交易雙方來看，本月7筆交易是并購方收購合作項目的剩余股權，如龍光出售廣州項目給合作方中鐵建，世茂17.5億轉讓南京項目予五礦信托等；另有1筆交易的交易雙方屬于關聯關系。值得關注，本月凱德一改以往在華穩健的經營策略，憑資金優勢頻頻出手境內住宅和商辦收并購市場，先以20.37億成功拍得北京朝陽區博瑞大廈，后再以15億收購杭州40畝住宅地塊。其余如黑石、鐵獅門、大和房屋、博楓等境外資本也于近期市場底部時頻頻“抄底”，“低吸高拋”境內價格合適的優質資產進行投資。

??附：10月重點并購事件詳情

??一、上市公司股權的收并購

??1、中天金融：終止89億出售中天城投予佳源交易事項

??出售方：中天金融

??收購方：佳源創盛

??交易標的：中天城投100%股權

??交易總價值：89 億人民幣

??交易進展：終止

??事件描述：10月27日晚間，中天金融發布了關于簽署《股權轉讓及質押協議之解除協議》的公告。根據協議，中天金融終止了出售中天城投集團100%股權事項。中天金融方面表示，因外部市場環境變化等原因，繼續履行交易協議，已不符合目前的公司利益，并表示會在12個月內將佳源創盛已支付的第一期股權轉讓價款15.8億元無息退還。

??交易源于2021年8月，中天金融為中天城投找到了潛在買家佳源創盛，最初披露的交易價款為180億元。而到了2021年12月1日，經過“交易各方以資產估值協商確定”，中天城投被壓價到89億元，折減了91億。

??二、開發項目的收并購

??1、融僑轉讓子公司股權及3.21億元債權至首開股份 對價款5.71億元

??出售方：融僑集團

??收購方：首開股份

??交易標的：福州首融灃澤置業100%股權及債權

??交易總價值：5.71億人民幣

??交易進展：完成

??事件描述：10月25日融僑集團公告稱，為盤活存量資產，改善現金流，將持有的福州首融灃澤置業100%股權及對首融灃澤享有的債權轉讓給首開股份，標的股權交易價格24,984萬元，標的債權交易價格32,100萬元。首開股份需支付對價款57,084萬元，其中27,982萬元收購意向金以債務抵銷方式結算，剩余29,103萬元價款首開股份以現金支付。截至本公告日，上述交易對價已經完成支付，標的股權轉讓已經完成工商變更登記。

??2、凱德15億元收購杭州錢塘區40畝住宅地塊

??出售方：大江東

??收購方：凱德地產

??交易標的：杭州前潮100%

??股權交易總價值：14.68億人民幣

??交易進展：完成

??事件描述：10月24日凱德地產（中國）以15億元成功收購杭州錢塘區約40畝住宅地塊據悉，該地塊為杭政儲出[2022]15號地塊，由杭州大江東地產開發有限公司2022年6月30日以總價141577萬元競得，成交樓面價21508元/㎡，新房精裝均價38300元/㎡（裝修標準4000元/㎡）。本次凱德競得價格比大江東摘地價高5223萬，該地塊總建面65825㎡，其中須配套配建社區用房及嬰幼兒照護場所不小于530㎡、凈菜超市3000㎡，容積率2.5。

??3、龍光出售廣州西派云峰項目給合作方中鐵建

??出售方：龍光集團

??收購方：中鐵建地產

??交易標的：廣州西派云峰51%

??股權交易總價值：未披露

??交易進展：完成

??事件描述：10月14日，有市場消息稱中鐵房地產集團華南有限公司正式收購廣州西派云峰項目51%股權，實現對西派云峰項目的全資控股，項目品牌正式更名為“中國鐵建·西派云峰”。該項目由龍光2020年5月以29.76億元競得，溢價率31.92%，折合樓面價4.31萬/平，成為廣州白云區第二高樓面價地塊；于同年6月引入中鐵建持有項目49%的股權。

??4、五礦信托再度接盤 世茂揮售南京項目回血17.5億

??出售方：世茂集團

??收購方：五礦信托、中國信達

??交易標的：南京萬智源置業45%股權及銷售債權

??交易總價值：17.5億人民幣

??交易進展：簽署轉讓協議

??事件描述：10月14日世茂集團公告稱，旗下兩家間接全資附屬公司已與蕪湖信思達投資合伙企業（有限合伙）訂立協議，同意向蕪湖信思達投資出售南京萬智源置業45%注冊資本及銷售債權，總代價約17.5億元。其中，銷售股份部分的代價為3.07億元，債權銷售代價14.43億元。企查查顯示，買方普通合伙人為信達資本，有限合伙人為信達資產及五礦信托。該標的項目公司旗下主要資產為蘇寧世茂·璀璨云著，位于南京棲霞區堯化街道興智科技城，緊鄰南京地鐵6號線興智路站。早在7月29日，五礦信托便接盤了該項目蘇寧置業持有的55%股權，此次二度出手，收購剩余由世茂持有的45%股權后，蘇寧世茂·璀璨云著將徹底易主，由五礦信托、信達接手。

??三、投資物業等多元化業務的收并購

??1、龍湖集團4.99億售出龍湖光年雙子塔寫字樓

??出售方：龍湖集團

??收購方：未披露（有消息稱國企）

??交易標的：龍湖光年雙子塔寫字樓的半棟樓

??交易總價值：4.99億人民幣

??交易進展：完成

??事件描述：10月21日有市場消息指出，一知名國企豪擲4.99億元，包攬下龍湖光年雙子塔寫字樓的半棟樓。這筆交易刷新了重慶樓市的單筆交易金額紀錄。項目位于重慶沙坪壩，是國內首個商圈高鐵TOD城市綜合體，180米雙子塔樓與金沙天街、SOHO公寓塔樓共同構成區域一站式綜合消費地。龍湖光年被稱為“中國首個TOD垂直城市樣本”，其地面最高41層，地下7層，地上總建筑體量約48萬平方米，有天街、寫字樓、公寓等。

??2、遠洋集團2.33億出售持有的北京中國人壽金融中心10%股權

??出售方：遠洋集團

??收購方：中國人壽

??交易標的：北京中國人壽金融中心10%股權

??交易總價值：2.33億人民幣

??交易進展：簽署轉讓協議

??事件描述：10月17日，遠洋集團公告稱，有關出售一間全資附屬公司全部股權關連交易。遠洋集團全資附屬公司作為轉讓方，與第一承讓人國壽啟航壹期（天津）股權投資基金合伙企業（有限合伙）及第二承讓人國壽置業投資管理有限公司訂立第一份股權轉讓協議及第二份股權轉讓協議。第一承讓人及第二承讓人已同意分別收購目標公司99.9%及0.1%股權，合共相當于其全部股權，出售事項總代價人民幣2.33億元（上限為2.43億元）。

??標的項目公司即北京萬洋世紀創業投資管理有限公司，為遠洋集團全資附屬公司，主要持有北京中國人壽金融中心10%股權，剩余90%股權由中國人壽持有。

??3、北京朝陽區博瑞大廈20.37億成功拍出 競買人為凱德商用旗下公司

??出售方：廈門國際銀行

??收購方：凱德商用

??交易標的：北京朝陽區博瑞大廈

??交易總價值：20.37億人民幣

??交易進展：完成

??事件描述：10月17日，凱德商用以20.37億元競拍北京朝陽區東三環內的博瑞大廈。據悉，該項目的評估價約為29.1億元，被凱德商用以低于項目評估價8.73億元的起拍價拍下。項目位于北京CBD商務區與燕莎商圈之間，即朝陽區東三環路與姚家園路交匯處，北側緊鄰姚家園路，東側與北京青年報社（即建宏大廈）相鄰，南側與北京市燈泡二廠相鄰，總建面8萬平方米，包括甲級寫字樓和商業配套，大廈4F-25F為寫字樓，B1F-3F為商業，B2F-B4F為停車場。

??4、華僑城5.85億擬出售上海寶格麗公寓等項目

??出售方：華僑城

??收購方：暫未尋得競得人

??交易標的：上海寶格麗公寓51%股權

??交易總價值：不低于5.85億人民幣交易進展：掛牌中

??事件描述：10月6日華僑城（亞洲）公告稱，間接非全資附屬公司華僑城上海置地計劃在北京產權交易所，通過公開掛牌出售目標公司上海首馳企業管理有限公司51%股權（即銷售權益），價格將不低于5.85億元。出售前，目標公司由華僑城全資持有，擁有的物業包括位于中國上海山西北路108弄的133套公寓及相應土地使用權，建筑面積約24937.36平方米，持有的物業中包括中國首家寶格麗公寓。從財務情況來看，標的公司截至2020年末、2021年末以及截至2022年8月末，除所得稅后虧損分別為3695.3萬元、5235.1萬元和5071.9萬元，已經連續虧損至少兩年。