??導 讀 

??新希望地產(chǎn)成功跨入千億陣營，持續(xù)高能級城市深耕策略。

??◎  作者 / 房玲、羊代紅

??近期，新希望地產(chǎn)公布其公司債2020年債券年報。2020年新希望地產(chǎn)全口徑銷售規(guī)模突破千億，排名躍升至行業(yè)40強，規(guī)模擴張迅速。此外，新希望地產(chǎn)在償債能力方面持續(xù)改善，三條紅線指標穩(wěn)居綠檔水平，未來新希望地產(chǎn)有望借助優(yōu)秀的財務(wù)維持規(guī)模的穩(wěn)健擴張力度。

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成功跨入千億陣營

??持續(xù)高能級城市深耕策略2020年新希望地產(chǎn)表現(xiàn)出較強的增長韌性，根據(jù)克而瑞2020年房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜，新希望地產(chǎn)2020年實現(xiàn)全口徑銷售金額1031億元億元，首次進軍千億陣營，銷售金額同比增長40.1%，明顯優(yōu)于百強房企的增速，同時四年復合增長率82%，企業(yè)規(guī)模擴張表現(xiàn)出較快的增長曲線，也將為未來的營業(yè)收入的增長打下較好的基礎(chǔ)。

??新希望地產(chǎn)銷售規(guī)模的增長，一方面得益于其城市深耕、區(qū)域聚焦策略。2020年銷售業(yè)績的接近90%來源于華東和西南的9個城市，城市深耕策略顯著，其中，杭州、南京、溫州、成都4城的銷售金額貢獻超過100億元以上。截至2020年底，新希望地產(chǎn)在售項目主要集中在15個高能級城市中，主要分布在長三角城市群、西南核心城市和粵港澳大灣區(qū)三大核心城市群，這些城市普遍市政配套較為完善、居民擁有較強的購買力,使得抗風險能力較強，為新希望貢獻穩(wěn)定的銷售。

??另一方面，銷售的增長還得益于新希望地產(chǎn)自2018年以來在拿地方面比較積極，且持續(xù)加大與其他房企的合作。2020年新希望地產(chǎn)新增土地總價的73%都在二線城市，在蘇州、南京、杭州等城市積極補充土儲。與此同時，新希望地產(chǎn)的合作力度持續(xù)較大，與萬科、融創(chuàng)、保利、融信等大型房企，建立了長期的合作關(guān)系，可以通過多元合作拿地從而實現(xiàn)風險分散，同時學習這些大型房企的產(chǎn)品打造及運營管理經(jīng)驗，2020年新希望銷售金額權(quán)益比為52%。同時可以看到，2020年新希望的長期股權(quán)投資152.92億元，同比增長233.0%，四年復合增長率達到191%，通過合作開發(fā)，在降低拿地風險的同時，也促進新希望地產(chǎn)銷售規(guī)模實現(xiàn)較大的飛躍。

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營收大幅增長

??盈利能力有待提升2020年新希望地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入304.96億元，同比增長67%，近3年營業(yè)收入復合增長率達到71.28%。此外，截止2020年末，新希望的預收賬款為469.94億元，同比增長38%，預收賬款/營業(yè)收入覆蓋率只有1.54，未來仍需加強。

??2020年新希望地產(chǎn)毛利潤77.27億元，同比增長54.1%；凈利潤28.42億元，同比增長16.7%；利潤的增幅下降主要在于企業(yè)規(guī)模增長帶來的管理費用、銷售費用、財務(wù)費用的上漲；歸母凈利潤14.65億元，同比下降5.7%，且歸母凈利潤占凈利潤51.5%，同比下降12個百分點，未來應(yīng)警惕合作項目增多帶來的盈利不確定性對歸母凈利潤的侵蝕。2020年新希望地產(chǎn)毛利率25.3%、凈利率9.3%、歸母凈利率4.8%，分別同比下降了2.1、4.0、3.7個百分點。主要在于新希望重點深耕一二線城市，這些城市的限價政策對新希望地產(chǎn)項目利潤造成一定的擠壓，加上合作項目的增多，對項目的成本管控方面存在一定的不確定性，對利潤率造成一定的影響。

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三條紅線指標持續(xù)優(yōu)化

??穩(wěn)居綠檔水平在融資能力方面，新希望地產(chǎn)具有較為優(yōu)秀的表現(xiàn)。一方面，新希望地產(chǎn)持續(xù)提升銀行授信額度，2019年末的銀行授信總額度為323.80 億元，2020年新增103.20億元至427.00 億元；另一方面，得益于信用債的使用豐富了公司的融資渠道，降低融資成本，目前新希望地產(chǎn)存續(xù)期公司債有3筆，最低的融資成本可達到3.85%。截止2020年，新希望地產(chǎn)計算加權(quán)融資成本為6.12%，同比下降了0.39個百分點。

??2020年新希望地產(chǎn)持續(xù)保證較高的回款率，銷售回款率達到90%，得益于此，2020年末，新希望地產(chǎn)持有現(xiàn)金150.91億元，同比上升14.2%，現(xiàn)金短債比1.98，短期內(nèi)償債壓力較小；長短債比3.78，同比增長0.5，債務(wù)結(jié)構(gòu)健康。此外，在“三條紅線”表現(xiàn)上，新希望地產(chǎn)2020年末剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為66.5%、凈負債率66.0%、非受限現(xiàn)金短債比1.96，分別同比下降2.0個百分點、下降16.9個百分點和上升0.46。由此，2020年末新希望地產(chǎn)的三項指標均同比均屬于綠檔，且同比有所改善，財務(wù)表現(xiàn)健康穩(wěn)健，在當前調(diào)控下未來發(fā)展具有優(yōu)勢。

??總的來看，新希望近幾年銷售規(guī)模增長迅速，2020年規(guī)模更進一階踏入千億陣營，主要得益于“精耕新一線、強二線”發(fā)展戰(zhàn)略聚焦購買力較強的城市，同時持續(xù)保持與大型房企合作也是規(guī)模上漲的重要因素。但值得應(yīng)警惕高能級城市限價不松動對企業(yè)項目利潤的侵蝕，未來應(yīng)在高能級城市做好口碑之后穩(wěn)步推動全國化城市布局，同時持續(xù)打造自有項目產(chǎn)品力，提高盈利增長點。