??導(dǎo) 讀 

??未來，旭輝可以加大發(fā)揮長租公寓+商業(yè)的組合拳，互相補(bǔ)充，進(jìn)行差異化的發(fā)展，助力培育企業(yè)第二增長曲線。

??◎  作者 / 房玲、羊代紅

??2021年2月26日，旭輝聘請韓石擔(dān)任商業(yè)副總裁兼商管公司總裁，主持商管公司日常經(jīng)營管理工作，同時(shí)提出到2023年將布局50座商業(yè)綜合體，覆蓋中國主流城市。加上此前旭輝長租公寓品牌更名為“瓴寓”，在密集動(dòng)作的背后，旭輝究竟要打出怎樣的商業(yè)組合拳？

??01
??旭輝商業(yè)引入韓石
??規(guī)模快速增長積極打造第二增長極

??租金貢獻(xiàn)占比較小，規(guī)模加速2023年布局50座綜合體

??旭輝2010年開始涉足商業(yè)，到2016年才開始加大在商業(yè)上面的投入，但期間商業(yè)發(fā)展緩慢，到2019年才宣布成立旭輝集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)管理總部，原集團(tuán)商業(yè)管理部和旭美商業(yè)合并進(jìn)入旭輝商業(yè)，整體來看，旭輝商業(yè)起步較晚。

??截至2020年上半年底，旭輝開業(yè)18個(gè)投資項(xiàng)目，建面達(dá)到68.56萬方，而行業(yè)龍頭如龍湖2020年上半年已開業(yè)的項(xiàng)目面積已達(dá)到387萬平方米，旭輝商業(yè)規(guī)模在發(fā)展上離行業(yè)前列仍有一定的距離。相應(yīng)的，旭輝商業(yè)帶來的租金收益規(guī)模較小，2020上半年，旭輝的租金收入為約為2.2億元，同比增加25.1%，但僅占旭輝集團(tuán)2020年上半年收入230.2億元的1%不到。這與2019年林中提出“未來旭輝希望收入50%來自住宅開發(fā)，30%來自租金收入，另外20%來自其他業(yè)務(wù)”的愿景距離遙遠(yuǎn)。

??不過值得注意的是，旭輝在集團(tuán)成功跨越兩千億規(guī)模后，對(duì)商業(yè)部分的重視程度加大，近期商業(yè)項(xiàng)目獲取速度加快，2020年上半年末旭輝儲(chǔ)備投資物業(yè)建面為127.16萬方，到2021年2月26日已經(jīng)有超過237萬平方米的商業(yè)和寫字樓項(xiàng)目儲(chǔ)備；最后，2021年2月26日，旭輝聘請前中南商業(yè)總裁韓石加入，韓石具有大悅城、龍湖、中南的商業(yè)+公寓等方面管理的經(jīng)驗(yàn)，將對(duì)旭輝商業(yè)規(guī)模快速擴(kuò)張有諸多助益，助力旭輝實(shí)現(xiàn)2023年布局50個(gè)綜合體的目標(biāo)。

??積極合作降低風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)模提速考驗(yàn)企業(yè)運(yùn)營能力

??在項(xiàng)目擴(kuò)張上，由于在商業(yè)上的經(jīng)驗(yàn)不多，且近幾年專注于主業(yè)的發(fā)展，旭輝在商業(yè)上面的擴(kuò)張較為謹(jǐn)慎。一方面，旭輝力圖通過強(qiáng)化運(yùn)營能力，差異化打造小而美的社區(qū)商業(yè)。旭輝已開業(yè)投資項(xiàng)目加權(quán)平均的建面為3.80萬方，由此可以看到旭輝商業(yè)項(xiàng)目的面積相對(duì)較小，如上海布局的投資物業(yè)項(xiàng)目中，僅有LCM置匯旭輝廣場和環(huán)創(chuàng)商務(wù)中心建面超過10萬方，其余的如旭輝U天地、旭輝海上國際、LCMART洋涇市集、綠地旭輝E天地等建面不超過3萬方。

??另一方面，旭輝商業(yè)擴(kuò)張上選擇與其他企業(yè)進(jìn)行合作開發(fā)，減少開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及資金占用。特別是在一線城市，如在上海聯(lián)手老牌港資企業(yè)恒基、香港置地，先后開發(fā)了旭輝恒基中心、LCM置匯旭輝廣場等商業(yè)體，在北京與華熙國際投資集團(tuán)合作開發(fā)運(yùn)營北京五棵松商業(yè)項(xiàng)目。

在產(chǎn)品線上，截至2020年底，旭輝商業(yè)推出三條產(chǎn)品線，分別為旭輝廣場、旭輝里和旭輝市集，對(duì)應(yīng)8萬方以上的城市商業(yè)體驗(yàn)中心、3-5萬方的社區(qū)型商業(yè)綜合體、3萬方以下的社區(qū)市集商業(yè)，完成全齡層的客群的覆蓋。

??具體的產(chǎn)品打造上，通過如上海LCM置匯旭輝廣場等成功項(xiàng)目的開業(yè)運(yùn)營，2019年后旭輝更加明確了打造城市精品項(xiàng)目的方向，加大打造特色化街區(qū)或者體驗(yàn)式項(xiàng)目，配有OPEN HOUSE（融合景觀、藝術(shù)和休閑功能的無界空間）、童趣天地（營造沉浸式親子體驗(yàn)氛圍）、九巷日子（市集）三大特色街區(qū)，與主流的購物中心差異化發(fā)展。項(xiàng)目打造上并不局限于小體量的商業(yè)，截止2020年上半年未開業(yè)的7個(gè)項(xiàng)目的加權(quán)平均面積達(dá)到8.35萬方，遠(yuǎn)高于已開業(yè)的3.80萬方。不過值得注意的是，商業(yè)特色化發(fā)展需要長時(shí)間的摸索和培育，在目前旭輝商業(yè)規(guī)模快速提升的訴求下，將會(huì)對(duì)企業(yè)的開發(fā)及運(yùn)營能力提出較大的挑戰(zhàn)，旭輝商業(yè)的差異化發(fā)展還有很長的路要走。 

??02
??長租公寓更名為瓴寓
??打造綜合租賃社區(qū)

??規(guī)模居行業(yè)前三，擁有覆蓋全周期的產(chǎn)品線

??旭輝在2016年主業(yè)快速增長的同時(shí)，除了加速在商業(yè)上的布局之外，也成立“領(lǐng)寓”品牌開始打造長租公寓，積極培育商業(yè)多元化業(yè)態(tài)。截至2020年12月31日，旭輝在長租公寓方面已布局18座城市，已拓房源超74400間，開業(yè)房源28730間，根據(jù)克而瑞《2020年度房企長租公寓規(guī)模排行榜》顯示，旭輝開業(yè)及管理規(guī)模均位列房企長租公寓TOP3，在涉足長租公寓的房企里面，旭輝已位居前列。

??在產(chǎn)品線上，旭輝已經(jīng)形成了覆蓋住戶全生命周期，滿足不同階段租住需求的三大產(chǎn)品線布局。其中柚米寓定位于中低端的青年公寓，柚米社區(qū)定位于中高端的白領(lǐng)及家庭公寓，而博樂詩則為面向商旅人群的高端服務(wù)式公寓。在規(guī)模布局上，基本以一線城市及二線核心城市為主。

??以綜合租賃社區(qū)為重點(diǎn)，積極打造居住生態(tài)圈

??2021年2月22日，旭輝將長租公寓品牌更名為在“瓴寓”，意味著旭輝在長租公寓上品牌的全新再出發(fā)，同時(shí)也體現(xiàn)了旭輝近段時(shí)間以來在長租公寓發(fā)展的兩點(diǎn)改變。

??其一，在產(chǎn)品打造上，由此前單棟長租公寓轉(zhuǎn)變成以綜合租賃社區(qū)為主的發(fā)展模式。主要在于旭輝瞄準(zhǔn)在“租售并舉”政策下，租賃客群變得多元，單棟公寓已經(jīng)無法更好匹配與滿足更廣年齡階段的居住，而綜合租賃社區(qū)集居住、辦公、商業(yè)、娛樂為一體，業(yè)態(tài)較全，社區(qū)內(nèi)可以形成有機(jī)生態(tài)圈，從而加強(qiáng)客戶粘度，各個(gè)業(yè)態(tài)之間相互賦能，可以實(shí)現(xiàn)增加溢價(jià)。

??2020年9月25日，上海浦江華僑城柚米社區(qū)開業(yè)，是旭輝首個(gè)成功落地的綜合型租賃社區(qū)，項(xiàng)目由8棟樓宇組成，包括2棟商辦樓、1棟獨(dú)立辦公樓及5棟公寓樓，旭輝自持其中5棟公寓樓，公寓總房源體量超1800套。不過值得注意的是，綜合租賃社區(qū)打造具有一定的難度，項(xiàng)目里面每一環(huán)的打造都是挑戰(zhàn)，對(duì)企業(yè)的運(yùn)營及協(xié)同能力都提出較大的要求，若其中一環(huán)打造效果的不足，整體鏈條的協(xié)調(diào)效果將大打折扣。

??其二，在擴(kuò)張方式上，旭輝主要通過合作的方式進(jìn)行擴(kuò)張。一方面旭輝積極和資本對(duì)接合作，通過股權(quán)模式、資管雙輪驅(qū)動(dòng)進(jìn)入，如旭輝與平安不動(dòng)產(chǎn)合作100億資金平臺(tái)，落地上海華僑城和北京通州臺(tái)湖項(xiàng)目；與新加坡政府投資公司（GIC）合作5.7億美金平臺(tái)，落地北京26街區(qū)和上海西區(qū)核心項(xiàng)目等。另一方面， 通過輸出服務(wù)及產(chǎn)品等進(jìn)行純輕資產(chǎn)輸出管理，與國企、開發(fā)商等合作，提前介入到租賃用地的開發(fā)與運(yùn)營。目前旭輝輕資產(chǎn)輸出方面已經(jīng)中標(biāo)張江智慧租賃社區(qū)、平湖人才公寓、南京毅達(dá)菁英社區(qū)等項(xiàng)目。

??總的來看，旭輝在主業(yè)規(guī)模突破兩千億元以后，在商業(yè)及長租公寓上發(fā)力，到2021年開始均有了全新的面貌。長租公寓方面明確重點(diǎn)發(fā)展綜合租賃社區(qū)的經(jīng)營戰(zhàn)略，更名瓴寓后企業(yè)品牌全新再出發(fā)；商業(yè)方面，組織架構(gòu)更新聚合，產(chǎn)品打造方向更加明確，儲(chǔ)備項(xiàng)目規(guī)模擴(kuò)張加速。但值得注意的是，綜合租賃社區(qū)及商業(yè)精品化項(xiàng)目的打造仍有一定的難度。其中，商業(yè)由于起步較晚，目前在行業(yè)內(nèi)未形成較大的影響力，對(duì)企業(yè)的貢獻(xiàn)力度也相對(duì)較小，未來仍需較多的時(shí)間和資金進(jìn)行培育。未來，旭輝可以加大發(fā)揮長租公寓+商業(yè)的組合拳，互相補(bǔ)充，進(jìn)行差異化的發(fā)展，助力培育企業(yè)第二增長曲線。