??【受疫情影響，業績增長趨勢未能保持】2020年1-7月，奧園全口徑合約銷售金額604.2億元，同比微增0.2%，前7個月銷售目標完成率為46%。為實現銷售目標，奧園未來5個月銷售業績相較去年同期需增長25%，平均每月需銷售143.2億元。奧園需要加緊推盤去化、加大營銷力度，才能順利完成業績目標。 

??【發力收并購與舊改，拿地積極土儲充裕】2020年新增土地儲備面積695萬平方米，其中63%來自收并購，新增可售貨值約832億元，華南、華東和中西部是奧園投資的重點區域。截至2020年6月底，奧園全口徑總土地儲備為4874萬平方米，同比增長21.5%。奧園發揮收并購優勢，通過資產包拿地的創新模式，加強環渤海區域土地儲備；同時積極布局城市更新項目，額外增加規劃可售面積約1759萬平方米。

??【費用率上升,短期資金周轉壓力偏高】2020年上半年奧園實現毛利潤為82.8億元，同比增長17.5%；股東應占凈利潤為24.5億元，同比增長21%。歸母凈利率8.7%，同比下滑0.9個百分點；核心凈利率10.0%，同比下降0.5個百分點。公司通過收并購優勢獲得土地安全邊際，但是財務費用和管理費用增長較快，成本管控方面仍需加強。從長期趨勢看，公司盈利能力仍然穩定。公司現金短債比下降至1.46，長短期債務比下降至1.17，短期償債壓力持續提升，債務結構有待繼續優化。

??1銷售

??晉入千億后銷售降速

??實現全年銷售目標仍有壓力

??2020年上半年奧園實現全口徑合約銷售金額508.7億元，合約銷售面積511.1萬平方米，分別同比下降5.1%和3.9%；合約銷售均價9953元/平方米，較去年合約銷售均價10104元/平方米微降。奧園上半年業績降幅超過Top30房企1.3%的整體銷售金額降幅，表現不及同規模房企。在此情況下，奧園全口徑合約銷售金額行業排名相較2019年下降1個名次至第28名。

??奧園銷售業績下滑主要是受到新冠疫情的影響，今年前4個月單月銷售業績均不及去年同期，其中2月份業績下滑幅度高達65.2%。隨著疫情影響的逐步減弱，奧園的銷售業績逐漸恢復，5-7月單月銷售業績同比轉為正增長且漲幅逐漸增大， 1-7月累計銷售額604.2億元，今年以來首次同比轉正。

??2020年上半年奧園銷售金額權益比約79%，較2019年下降4個百分點，奧園對合作開發的依賴度上升，但是權益比例仍屬行業較高水平。

??從銷售金額的區域分布看，2020年上半年銷售占比最高的是中西部區域，為36%，相較于2019年全年增加了10個百分點；華東區域銷售占比也上升7個百分點至27%。長期業績貢獻最高的華南大本營，其銷售占比逐年遞減，由2017年的71%下降至2020年上半年的29%。奧園在華南區域銷售額下降，主要是因為過去幾年拿地策略由收并購升級為招拍掛、收并購、城市更新相結合的方式，土儲延續性受到一定影響，隨著拿地模式的逐漸成熟，未來銷售額有望回升。具體從省份層面看，廣東、江蘇和四川的業績貢獻度位居前三名。過去幾年在規模化擴張的同時，奧園的全國化布局效果明顯。

??受新冠疫情影響，2020年奧園業績目標的制定相對保守穩健，目標增幅為12%，相較2019年29.3%的增速大幅下降。上半年奧園完成1320億銷售目標的39%，相較去年同期47%的目標完成度明顯回落。計入7月合同銷售金額95.5億元，仍有715.8億元的缺口，這意味著公司未來5個月相較去年同期需達到25%的業績增長，平均每月需銷售143.2億元。奧園需要加緊推盤去化、加大營銷力度，才能順利完成業績目標。

      2土儲

??繼續發揮收并購優勢

??積極布局城市更新

??2020年上半年，奧園新增44個項目，新增土地儲備面積695萬平方米，較去年同期減少4.3%，其中收并購項目占比63%，新增可售貨值約832億元。雖然拿地建面略有下降，但是同期按面積口徑的拿地銷售比約為1.36，較2019年全年微降0.02。奧園長期保持積極的拿地態度，與每年增長的銷售目標相匹配，將在規模化擴張方面繼續發力。
區域分布方面，華南區域仍是奧園長期深耕的大本營，華東和中西部區域也將是其全國化拓展的重點區域，上半年新增拿地價格占比分別為28%、32%和31%。城市能級方面，奧園上半年新增拿地，一二線與國際城市的拿地價格占比60%，7-8月新增拿地80%位于二線城市，奧園也在逐步優化土地結構，重點布局一二線城市。充裕優質土地儲備的補充，為集團業績的持續增長提供了有力保障。拿地策略方面，收并購一直都是奧園的核心優勢之一。得益于此，奧園新增土地平均成本為3812元/平方米，較低的拿地成本有利于保證集團的后續盈利。奧園開創資產包拿地的新模式，2020年4月7日公告稱將以11.6億元收購京漢實業29.99%的股份，該收購目前已公告完成。京漢實業在北京、天津、重慶、成都、南京、太原、廣東省及河北省等地擁有約18個項目，可為奧園增加124萬平方米土儲。通過這一收購，奧園不僅能提升一二線土儲占比，更是在目前銷售占比較低的環渤海區域加強布局，有助于全國化戰略的進一步優化與均衡。截至2020年6月30日，奧園全口徑總土地儲備為4874萬平方米，同比增長21.5%；其中權益面積占比78%，較2019年底微降1個百分點。奧園在90個境內外城市擁有317個項目，總貨值約為5015億元。其中，華南地區、中西部核心區、華東區域、環渤海區域以及境外區域的貨值占比分別為38%、25%、20%、12%以及5%。從目前奧園的銷售規模與增長速度看，足以滿足未來三年的土地發展需求。

        除招拍掛與收并購以外，奧園也在城市更新方面積極推進，實現舊城、舊村、舊廠“三舊”改造的全覆蓋。2020年上半年，奧園先后成為珠海聯安舊村改造項目實施主體、廣州增城橫塱村改造合作企業，并簽約東莞清溪鎮大利社區荔枝村南商住更新單元的前期服務商，舊改項目規模大幅提升。集團擁有超過50個城市更新項目，總規劃建筑面積3058萬平方米，規劃可售面積約1759萬平方米，較2019年底增長108.2%；額外貢獻6587億元的可售貨值。奧園以粵港澳大灣區為城市更新深耕區域，區域可售貨值占比高達95%，大量的舊改儲備將在未來持續轉化為潛在的土地儲備，有助于奧園降低拿地成本，并在大本營華南區域保持優勢。在戰略布局上，奧園將加大對一二線及強三線城市的投資布局，聚焦深耕粵港澳大灣區、環渤海、長三角、中西部地區等四大核心區域，并加速推動對城市更新項目的轉化，以充裕的土地儲備保障企業未來的規模增長。

      3財務

??盈利能力穩定

??負債走高短期負債壓力大

??從收入水平看，2020年上半年奧園實現營業收入282.4億元，同比增長19.3%。其中，銷售物業273.4億人民幣，占營業收入96.8%；租金收入1.0億人民幣，占營業收入0.3%；其他收入（酒店經營、物業管理、銷售貨品）8.0億人民幣，占營業收入2.9%；收入的大幅增長主要源于交付物業面積增長拉動的物業銷售收入同比增長22%，而疫情影響下的其他收入同比下降31%。目前公司已簽未結轉的合同銷售約人民幣1800億元，將于2年內逐步確認，未來公司營收有望保持穩健。
從利潤水平看，奧園2020年上半年毛利潤為82.8億元，同比增長17.5%；股東應占凈利潤為24.5億元，同比增長7.8%。公司歸母凈利潤增速低于同期營業收入和毛利潤增速，主要是因為公司財務費用增長較快，營運規模擴大也產生更高的管理費用，集團營銷及管理費用率上升2.1個百分點至6.6%，在成本管控方面有待加強。從盈利性指標看，奧園毛利率同比微降0.5個百分點至29.3%，處于行業較高水平且長期穩定略有下降。歸母凈利率和核心凈利率也雙雙下滑，前者同比下降0.9個百分點至8.7%，后者同比下降0.5個百分點至10.0%。奧園能夠保持較高的毛利率，主要是因為通過收并購優勢獲得的土地成本相對較低。從長期趨勢看，公司盈利能力仍然穩定。

??債務結構方面，奧園正在調整融資結構，2020年以來公司融資渠道通暢，除2月發行1.88億美元363天4.8%境外優先票據以外，其余7月發行的4.6億美元四年期境外優先票據，上半年完成的2.8億美元三年期境外銀團貸款，以及境內2月和8月發行的合計62.6億人民幣的公司債，償還期限均較長。但是截至2020年6月底，公司長短期債務比為1.17，相較期初下降9.2%，一年內到期的債務占比仍在上升，債務結構有待繼續優化。此外，奧園持有現金694億元，相較期初增長2%；短期有息債務為475億元，相較期初增長13.5%；現金短債比為1.46，相較期初下降10.6%。公司現金短債比長期呈下降趨勢，短期資金周轉壓力持續提升。由于2020年下半年到期的貸款余額占比為38%，企業的償債壓力主要集中在明年上半年，集團需要提前做好再融資準備和外匯敞口應對措施，保持短期流動性充裕。

??4多元化

??多元化戰略逐步深化

        文旅板塊有望上市

??奧園堅持“一業為主，縱向發展”的多元化戰略，發展“地產、商業、科技、健康、文旅、金融、跨境電商、城市更新”八大產業板塊。旗下以物業管理、商業運營、健康產業為核心的奧園健康生活（3662.HK）2919年在港交所主板上市，業績增長穩健。2020年上半年實現營業收入5.5億元，同比增長39.5%；凈利潤約1.1億元，同比增長24%。奧園健康積極通過收購增加在管面積，為公司未來的業績增長提供有力保障。

        奧園其他產業板塊的資本運作也在加速。旗下另一家子公司中國文旅也于4月17日向港交所遞交了招股說明書，其主要業務板塊為銷售度假物業和文化旅游業務，通過打造“產業+文旅”的綜合旅游地產模式，繼續深化其“縱向發展”的戰略目標。未來，奧園有望繼續將其余業務板塊帶入資本市場，實現其在地產主業之外的多元化平衡發展。