??導(dǎo) 讀 

??1、百強(qiáng)房企4月環(huán)比下降16.2%

??2、企業(yè)整體融資規(guī)模保持低位 

??3、市場(chǎng)成交持續(xù)低位，企穩(wěn)要到三季度

??榜單解讀

??前言：2022年4月，市場(chǎng)整體表現(xiàn)保持低迷，疊加部分城市受疫情影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力加劇。30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積環(huán)比下降18%，同比跌幅擴(kuò)至58%。企業(yè)層面，百強(qiáng)房企1-4月累計(jì)業(yè)績(jī)規(guī)模同比大幅降低50.2%，降幅較一季度進(jìn)一步擴(kuò)大。4月單月業(yè)績(jī)同比降低58.6%，環(huán)比降低16.2%，環(huán)比降幅大于近年同期水平。

??4月，超40省市落地救市政策，但救市效果有限，在市場(chǎng)需求及購買力透支、市場(chǎng)信心缺失之下，短期內(nèi)實(shí)難扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行的頹勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)能否真正回穩(wěn)，尚有待更大力度的刺激性政策落地，以有效激活相對(duì)充裕的改善性購房消費(fèi)。預(yù)計(jì)核心城市市場(chǎng)有望在三季度觸底回穩(wěn)，三四線城市調(diào)整周期更長(zhǎng)，唯有等待一二線城市市場(chǎng)回穩(wěn)，三四線城市才有輪動(dòng)回穩(wěn)的可能性。

??4月環(huán)比降幅大于近年同期水平

??2022年4月，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力持續(xù)、市場(chǎng)整體表現(xiàn)保持低迷。疊加部分城市受疫情封控影響，TOP100房企4月單月僅實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4284.7億元，環(huán)比降低16.2%，降幅大于近年同期；同比降低58.6%，較3月降幅進(jìn)一步擴(kuò)大、且處于近年來單月業(yè)績(jī)同比降幅的最高水平。累計(jì)業(yè)績(jī)來看，百強(qiáng)房企1-4月的整體業(yè)績(jī)規(guī)模同比大幅降低50.2%，降幅較一季度進(jìn)一步擴(kuò)大。

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??企業(yè)整體融資規(guī)模保持低位

??流動(dòng)性壓力持續(xù)

??目前，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)尚未出清，市場(chǎng)持續(xù)低迷、仍處在深度調(diào)整期。從“三道紅線”情況來看，2021年在綠檔房企持續(xù)擴(kuò)容的同時(shí)，橙檔和紅檔房企的比重也有明顯回升，企業(yè)杠桿水平和融資能力分化加劇。

??2022年以來，為促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展和良性循環(huán)，中央多部委在房企融資、并購貸、預(yù)售資金監(jiān)管等多個(gè)層面釋放積極信號(hào)。但政策回暖的傳導(dǎo)落地尚需時(shí)間，短期內(nèi)企業(yè)融資未有明顯回暖，1-4月規(guī)模房企整體融資規(guī)模仍保持在低位，多數(shù)房企流動(dòng)性壓力持續(xù)。目前來看，抓銷售回款、提升自身造血能力，保證現(xiàn)金流安全、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、防范流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)保持財(cái)務(wù)定力及穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵。

??3

? “降本增效”穩(wěn)利潤(rùn)

??企業(yè)經(jīng)營(yíng)邏輯加速轉(zhuǎn)變

??房企2021年報(bào)基本披露完畢，從重點(diǎn)上市房企盈利水平來看，近年市場(chǎng)下行疊加前期部分高地價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算，房企利潤(rùn)空間持續(xù)受到擠壓。2021年行業(yè)整體盈利表現(xiàn)不佳，營(yíng)收增速放緩、利潤(rùn)規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)。企業(yè)利潤(rùn)率持續(xù)下行探底，各項(xiàng)利潤(rùn)率指標(biāo)均已降至歷史較低水平。近九成企業(yè)毛利率、歸母凈利率雙降，部分頭部房企毛利率低于20%。

??總體來看，短期內(nèi)企業(yè)盈利水平仍將繼續(xù)承壓。但隨著前期高價(jià)地逐步去化并完成結(jié)算，中長(zhǎng)期來看，行業(yè)利潤(rùn)率水平在觸底之后將會(huì)有所回升，毛利率有望維持在20%-25%的區(qū)間。目前行業(yè)盤整期下高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式無法持續(xù)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)邏輯正在加速轉(zhuǎn)變。審慎拿地、優(yōu)選項(xiàng)目，保證項(xiàng)目利潤(rùn)率水平；降本增效、戰(zhàn)略精簡(jiǎn)，向管理要效益；堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，在多元業(yè)務(wù)板塊擇優(yōu)發(fā)展、提升資產(chǎn)質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)效益；回歸產(chǎn)品、加強(qiáng)產(chǎn)品力打造，提高產(chǎn)品適銷性及產(chǎn)品溢價(jià)，都是目前企業(yè)穩(wěn)利潤(rùn)的關(guān)鍵。

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??4月疫情影響下

??樓市成交普遍慘淡

??2022年4月，受限于國(guó)內(nèi)疫情反彈，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力加劇，成交同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積環(huán)比下降18%，同比跌幅擴(kuò)至58%。一線城市成交環(huán)比下降19%，同比下降47%。26個(gè)二、三線城市市場(chǎng)愈加慘淡，成交環(huán)比下降18%，同比跌幅擴(kuò)至60%。

??分區(qū)域來看，長(zhǎng)三角地區(qū)市場(chǎng)近乎全面熄火，受疫情影響，上海樓市進(jìn)入停擺狀態(tài)，封控時(shí)間過長(zhǎng)勢(shì)必將降低居民收入及消費(fèi)預(yù)期。杭州、寧波、合肥、南京等市場(chǎng)走弱，例如南京，案場(chǎng)客戶到訪量環(huán)比下滑，新盤平均去化率低至33%，熱點(diǎn)板塊出現(xiàn)開盤流搖現(xiàn)象，邊緣板塊折扣力度加大，最低9折。蘇北地區(qū)市場(chǎng)全面承壓，徐州、鹽城、淮安等特價(jià)房、工抵房等屢見不鮮，渠道傭金點(diǎn)位持續(xù)提升，但實(shí)際轉(zhuǎn)化效果較差。

??京津冀地區(qū)僅限于北京市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，新盤平均去化率穩(wěn)步提升至41%，核心地段高性價(jià)比樓盤銷售火爆，但遠(yuǎn)郊區(qū)域市場(chǎng)難言好轉(zhuǎn)，不少項(xiàng)目去化率仍低于10%。天津、河北市場(chǎng)觀望情緒依舊濃重，天津來訪、認(rèn)購量均同比下降約4成，新盤平均去化率仍處23%低位，渠道點(diǎn)位最高達(dá)5%。唐山、滄州、張家口等降價(jià)促銷，除核心地段品質(zhì)樓盤取得一定效果之外，其余項(xiàng)目成交依舊慘淡。

??大灣區(qū)市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)度弱于預(yù)期，廣州市場(chǎng)緩慢復(fù)蘇，新盤平均去化率低位回升至21%，中高端需求相對(duì)堅(jiān)挺，但剛需觀望情緒濃重，增城、南沙、花都等外圍區(qū)域庫存積壓，成交未見起色。深圳仍未扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)，新盤平均去化率小幅回落至32%，龍崗、龍華等關(guān)外區(qū)域去化普遍承壓，大鵬新區(qū)部分項(xiàng)目主動(dòng)降價(jià)，并賠償價(jià)差給老業(yè)主，但去化表現(xiàn)依舊不理想。佛山、東莞、惠州等市場(chǎng)繼續(xù)蟄伏，例如佛山新盤平均去化率低至12%，受限于缺乏廣州外溢客群，渠道帶客、成交轉(zhuǎn)化效果均較差。

??中西部地區(qū)市場(chǎng)褪色，武漢、成都、重慶等市場(chǎng)羸弱，例如武漢受累于庫存高位積壓，房企供貨信心嚴(yán)重缺失，不少項(xiàng)目不拿預(yù)售證、暫緩開盤，新盤平均去化率低至20%，不同板塊、不同項(xiàng)目分化加劇，遠(yuǎn)郊板塊營(yíng)銷力度不斷加大，部分項(xiàng)目渠道傭金點(diǎn)位上漲至10萬元/套。西安、鄭州等區(qū)域分化加劇，例如西安熱點(diǎn)板塊價(jià)格倒掛盤再現(xiàn)萬人搖，搖號(hào)人數(shù)歷史首次突破4萬人，但西咸新區(qū)市場(chǎng)慘淡，部分項(xiàng)目打8折促銷，去化率最高29%、最低2%。

??山東半島市場(chǎng)轉(zhuǎn)弱，濟(jì)南、青島等市場(chǎng)熱度下降，例如青島客戶到訪量持續(xù)低位運(yùn)行，熱點(diǎn)樓盤日均到訪超30組，近遠(yuǎn)郊樓盤日均到訪皆不足10組，多數(shù)項(xiàng)目折扣順銷，新盤去化率降至23%。濟(jì)寧、煙臺(tái)等市場(chǎng)繼續(xù)調(diào)整，例如濟(jì)寧嚴(yán)重依賴分銷導(dǎo)客，部分開盤項(xiàng)目去化率低至9%。

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??調(diào)控放松較難扭轉(zhuǎn)下行頹勢(shì)

??多數(shù)城市企穩(wěn)預(yù)計(jì)在三季度

??4月底政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，支持各地完善房地產(chǎn)政策、支持剛性和改善性住房需求。本月，超40省市落地救市政策，南京、蘇州等強(qiáng)二線城市跟進(jìn)放松限購，南寧、長(zhǎng)沙等弱二線及三四線城市財(cái)稅刺激托市。但救市效果有限，市場(chǎng)需求及購買力透支、市場(chǎng)信心缺失這些根本性問題仍未改善，實(shí)難扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行的頹勢(shì)。

??展望未來，房地產(chǎn)市場(chǎng)能否真正回穩(wěn)，關(guān)鍵在于更大力度的刺激性政策落地，尤其要下調(diào)核心城市二套房首付比例，才能有效激活相對(duì)充裕的改善性購房消費(fèi)。預(yù)計(jì)核心城市市場(chǎng)有望在三季度觸底回穩(wěn)，三四線城市調(diào)整周期更長(zhǎng)，唯有等待一二線城市市場(chǎng)回穩(wěn)，三四線城市才有輪動(dòng)回穩(wěn)的可能性。