??榜單解讀

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??入榜門檻

??一季度TOP20內房企租金收入同比上升7%

??2022年一季度內房企和外資房企運營收入TOP10入榜門檻分別為13.5億元和2.5億元，內房企的運營收入TOP10門檻比外資房企高出了約11億元。此外內房企運營收入TOP20入榜門檻為6.0億元，遠遠超出外資房企TOP10的運營收入門檻。可以看出，與外資房企相比，內房企的商業拓展速度更快。此外，2022年一季度TOP20內房企的總租金收入同比2020年一季度上漲了7%，整體商業租金規模保持穩定。

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??收入結構

??外資房企租金收入占比超內房企達93.1%

??總體而言，內房企以及外資企業中，租金收入都占據到了運營收入較大比例，其中內房企該比例達86.2%，而外資房企則為93.1%。

       大多數的企業都以租金收入為主要收入來源，也有部分公司的運營收入以酒店運營為主。例如富力、金茂、碧桂園、綠地等房企，其中2021年綠地的酒店運營占比達到了56%。此外部分企業在長租公寓領域布局加大，其中如龍湖冠寓于2021年底已在全國30余個城市開業10.6萬間，規模居行業前二，實現租金22億元，同比增長23%。

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??存量時代下

??內資、外資房企均加大輕資產布局

??近期，不少房企運營商都加快了商業輕資產布局。2021年3月龍湖宣布全面啟動輕資產模式，向購物中心提供涵蓋定位和設計咨詢、招商、運營管理、租戶管理、品牌輸出和消費者服務等全流程的支持。據悉，截止2021年底，龍湖商業開業及儲備項目達到128個，建面達到1220萬平方米，當前已經儲備的8個輕資產項目建面占比為2%。除龍湖外，金科商業也加大了輕資產布局。如3月15日，金科商業正式簽約四川營山華邦“時代天薈”輕資產項目，是繼長沙、濟南、重慶等地后，獲取的又一輕資產項目。金科商業表示，未來還會迎來多個項目的陸續簽約，輕資產服務將進入爆發期。

??值得注意的是，除了內資房企運營商，外資房企新世界發展也嘗試從自持向輕資產模式改變。3月16日，K11集團宣布投得上海金橋地鐵上蓋項目商業部分管理服務項目，標志著K11集團正式進入輕資產管理市場。K11表示，將以此為起點，把輕資產業務延伸至全國各個城市，K11計劃2023年底商業管理輕資產項目將增至10個。

       由此可見，當前商業地產從運營持有的重資產模式向輸出服務的輕資產模式轉型已成為必然趨勢。一方面，輕資產模式對于項目所需要投入的資金更少，獲取項目方式和風險更低；另一方面，輕資產模式能更快拓展企業商業品牌，從而形成規模效應。但與此同時，輕資產模式也對房企運營商的運營能力提出了新的要求，若運營能力不足，輕資產模式也更容易受制于合作方，具有一定的不確定性。此外也要避免項目的簡單快速復制，要更多融合當地文化、風土人情，發展出自身項目的特性。

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??部分企業加快商業布局

??警惕疫情帶來的不確定性

??2022年3月在年報季期間，部分企業公布了2022年及未來的商業規劃，其中發展速度較快的包括有龍湖、中海、招商蛇口、寶龍等。

??3月22日，中海地產公告稱，旗下中海環宇商業將在2022年實現6座商業項目的開業，聚焦環宇城、環宇坊、環宇薈產品線，落地沈陽、濟南、北京、蘇州及成都等地。龍湖集團方面也表示，2022年將有13個重資產商場在上海、北京、成都、重慶等城市亮相，同時還有5個輕資產項目落地。此外招商蛇口則規劃在2025年前，開業主要集中商業項目27個，寫字樓10個，長租公寓19個，酒店15個。

??值得警惕的是，當前新冠疫情不斷反復，雖然中國境內總體可控，但由于病毒不斷變異，存在零星爆發的現象，如2022年一季度的香港、吉林、深圳及上海等地均有疫情出現。在此背景下，深圳印發30條應對疫情助市場主體紓困措施，涉及餐飲業、批發零售業等。此外上海部分商場也出臺了抗疫扶持措施，如月星集團旗下的上海環球港及常州江南環球港就出臺了減免半個月租金、半個月物管費及半個月能耗費的措施。但短期來看，疫情的不確定性仍會給房企的商業運營及發展帶來一定沖擊。在此背景下，房企運營商更應做好防疫防控，做好租戶的接洽及扶持等工作，將疫情的影響降至最低。