??“上半年不賺錢也要拿地，下半年讓利也不投資”是2021年房企投資真實(shí)的縮影。2022年，謹(jǐn)慎投資預(yù)期難以大幅扭轉(zhuǎn)，投資結(jié)構(gòu)性回暖是大概率事件。

??榜單解讀

??前言：在“雙集中”供地新政、金融監(jiān)管加強(qiáng)等諸多因素共同影響下，今年房企投資經(jīng)歷了前所未有的挑戰(zhàn)，投資積極性、投資力度均明顯下降，百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比低至0.25，降至5年來(lái)最低點(diǎn)。

??“上半年不賺錢也要拿地，下半年讓利也不投資”是2021年房企投資真實(shí)的縮影。整體來(lái)看，七成房企2021年拿地金額同比下滑，其中三成企業(yè)在四季度投資幾乎停滯。隨著規(guī)模房企在首輪集中供地后集體“隱身”，國(guó)企、央企成為土地市場(chǎng)的“生力軍”。

??展望明年，我們認(rèn)為謹(jǐn)慎投資預(yù)期難以大幅扭轉(zhuǎn)，投資結(jié)構(gòu)性回暖是大概率事件。年末出臺(tái)的降準(zhǔn)、穩(wěn)健財(cái)政政策等組合拳雖然對(duì)房企融資而言是積極信號(hào)，但體現(xiàn)在投資上仍需3-6個(gè)月的修復(fù)期。

??01

??成交規(guī)模下降22%，土拍熱度前高后低

??截止到12月28日，全國(guó)300城土地市場(chǎng)成交建筑面積20.5億平方米，較2020年同期下降了22%。與土地成交規(guī)模變動(dòng)走勢(shì)一致，成交金額較去年同期也明顯收縮，全國(guó)土地總成交金額62494億元，同比去年同期下降了10%。

??受到集中供地以及融資收緊、市場(chǎng)下行等因素影響，全年土地市場(chǎng)熱度前高后低，上半年溢價(jià)率高企，核心城市土地遭“哄搶”，頻繁觸及限價(jià)，但進(jìn)入下半年，市場(chǎng)“冰火兩重天“，國(guó)企托底”和“流拍撤牌頻現(xiàn)”并存。

??02

??銷售前20占據(jù)五成新增貨值

??中下游房企生存空間持續(xù)遭擠壓

??2021年，新增貨值百?gòu)?qiáng)門檻為214.4億元，同比微降3%，新增土地價(jià)值、新增土地建面的百?gòu)?qiáng)門檻分別為83億元和152.8萬(wàn)平方米，其中金額同比上升13%，建面則降20%。新增土儲(chǔ)超過(guò)2000億的房企共有10家，較去年減少6家，可見(jiàn)在現(xiàn)金流持續(xù)吃緊的壓力下，企業(yè)投資力度明顯收緊。

??在新增貨值前5中，除碧桂園以超過(guò)5000億元位列榜首，其余均為國(guó)企、央企，萬(wàn)科、保利、中海等新增貨值也超過(guò)3000億元。綜合來(lái)看，新增貨值10強(qiáng)與銷售10強(qiáng)高度重合，強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局并為改變。

??在全行業(yè)面臨資金壓力、投資收縮的情況下，頭部房企的投資也有所放緩，但新增貨值的集中度依然維持在高位，十強(qiáng)房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)的35%，11-20強(qiáng)房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)的20%，百?gòu)?qiáng)新增貨值有一半以上被20強(qiáng)房企獨(dú)占，剩余80強(qiáng)房企僅能分食45%。

??03

??全年拿地銷售比降至0.25，創(chuàng)下近五年新低

??從歷年拿地銷售比變化來(lái)看，也足以顯示今年房企投資的謹(jǐn)慎程度：2021年百?gòu)?qiáng)房企新增土儲(chǔ)拿地銷售比僅為0.25，較去年下降0.12，與2017年的高峰相比則降幅超過(guò)50%，并創(chuàng)下近五年新低。

??具體到各季度，由于首輪集中供地的集中爆發(fā)，當(dāng)時(shí)房企的資金仍相對(duì)充裕，納儲(chǔ)態(tài)度相對(duì)積極，因此拿地銷售比在二季度達(dá)到全年高點(diǎn)，為0.38。第三季度后期以及第四季度，在連續(xù)出臺(tái)的金融監(jiān)管政策嚴(yán)控之下，房企陸續(xù)面臨較大的償債壓力和現(xiàn)金流壓力，拿地銷售比持續(xù)下降，四季度僅有0.12。

??04

??三成房企拿地銷售比低于0.2

??部分中小房企投資幾乎停滯

??雖然房企下半年普遍收斂投資，但由于二季度積極拿地，導(dǎo)致企業(yè)全年拿地銷售比分化顯著。1-12月拿地銷售比低于0.2的房企占34%，投資態(tài)度極為謹(jǐn)慎，拿地銷售比在0.2-0.4的房企占43%。而拿地銷售比高于0.4的房企占23%，超過(guò)監(jiān)管要求的40%紅線，未來(lái)應(yīng)該收斂投資力度，或加強(qiáng)銷售力度。

??2021年全年拿地較為積極的房企中，主要有兩種類型：

??第一類以深耕長(zhǎng)三角的區(qū)域型房企為主，如大家、上坤、德信等。這些房企的新增貨值排名遠(yuǎn)高于銷售排名，主要是由于上半年長(zhǎng)三角熱點(diǎn)城市供地足夠充裕。第二類則是龍湖、金茂等財(cái)務(wù)相對(duì)穩(wěn)健的企業(yè)，拿地銷售比依然達(dá)到0.4以上的水平，投資態(tài)度相對(duì)積極。

??與此同時(shí)，還有超過(guò)三成房企拿地銷售低至0.2以下，既包括恒大、世茂等規(guī)模房企，也包括敏捷、禹洲、三盛等中小房企，這些企業(yè)投資也幾乎停滯，究其原因，一方面是受到企業(yè)自身財(cái)務(wù)壓力的影響，另一方面則是集中供地對(duì)這些房企的拿地策略也有一定影響。

??05

??全年先揚(yáng)后抑

??半數(shù)50強(qiáng)房企四季度未拿地

??從銷售50強(qiáng)房企單月投資力度的變化來(lái)看，全年呈現(xiàn)“先揚(yáng)后抑”的走勢(shì)。5-6月份是房企拿地的窗口期，在首輪集中供地的帶動(dòng)下，50強(qiáng)房企單月投資額最高達(dá)到5445億元，創(chuàng)2020年以來(lái)新高，也是全年投資力度最高峰。

??而隨著金融監(jiān)管的持續(xù)嚴(yán)格，以及第二、三輪集中供地對(duì)企業(yè)資質(zhì)、資金審查等方面的要求持續(xù)提高，房企投資力度持續(xù)收縮。第三季度投資50強(qiáng)房企拿地金額為4600億元，為僅為第二季度的三分之一。

??第四季度在12月集中供地密集開(kāi)拍之下，投資力度略有反彈，12月銷售50強(qiáng)房企單月投資金額超過(guò)1600億，回到今年2月份水平，但較5月份的高點(diǎn)下降70%。其中接近半數(shù)房企四季度投資幾乎暫停。

??06

??超六成企業(yè)拿地金額同比下降

??僅國(guó)企、央企投資保持穩(wěn)健

??縱觀2021年百?gòu)?qiáng)房企投資表現(xiàn)，由于集中供地帶來(lái)的資金壓力，以及融資持續(xù)收縮、市場(chǎng)下行等因素共同作用，有超過(guò)六成的百?gòu)?qiáng)房企拿地金額同比下降，近三成房企同比降幅高達(dá)50%。其中世茂、陽(yáng)光城等規(guī)模房企從8月份以來(lái)投資幾乎停滯，而三盛、陽(yáng)光大地等中小房企投資金額同比降幅超過(guò)70%。

??在整體表現(xiàn)低迷之下，仍有部分房企2021年投資保持相對(duì)積極、穩(wěn)健的態(tài)勢(shì)。主要以國(guó)企央企為主，百?gòu)?qiáng)中拿地金額同比上漲且全年金額超過(guò)250億的房企中，國(guó)企、央企占據(jù)半壁江山，其中萬(wàn)科、中海、招商、華潤(rùn)等均位列2021年新增拿地價(jià)值前10，而越秀、建發(fā)等在集中供地中表現(xiàn)突出，拿地金額較2020年增長(zhǎng)129和60%。此外，德信、大家、弘陽(yáng)等深耕長(zhǎng)三角的房企，在長(zhǎng)三角集中供地中斬獲頗豐。

??值得注意的是，拿地金額同比上漲的房企投資策略不盡相同。大部分房企如萬(wàn)科、金茂、建發(fā)、大家等拿地高峰主要集中在上半年，聚焦在第一次集中供地，其上半年拿地金額較全年占比均超過(guò)60%，而中海、武漢城建、大華等相對(duì)聚焦在二、三輪集中供地，其中中海下半年拿地金額占全年比例接近六成。

??07

??一二線投資占比持續(xù)提升

??百?gòu)?qiáng)近一半投資額聚集長(zhǎng)三角

??今年在集中供地的影響下，一二線城市吸收了七成百?gòu)?qiáng)房企的投資額，較2020年提升接近10個(gè)百分點(diǎn)，尤其第二、三輪集中供地大部分集中在10月以后，導(dǎo)致第四季度投資金額高度聚焦一二線城市，金額占比合計(jì)高達(dá)70%，三四線城市占比僅有30%。

??可見(jiàn)在房企現(xiàn)金流整體收緊的情況下，核心城市、優(yōu)質(zhì)地塊的拿地優(yōu)先級(jí)進(jìn)一步提升，且由于集中供地對(duì)資金短期占有量高，不少房企為保證在集中供地拿地，放棄了部分三四線城市拿地的機(jī)會(huì)。

??區(qū)域?qū)用妫L(zhǎng)三角依然最受開(kāi)發(fā)商青睞，百?gòu)?qiáng)房企全年投資金額中有46%集中于長(zhǎng)三角，其次珠三角、中西部和環(huán)渤海各占17%-18%，整體形成了“一超三強(qiáng)”的格局。

??進(jìn)入拿地金額前20的城市中，有15個(gè)是集中供地的試點(diǎn)城市，可見(jiàn)百?gòu)?qiáng)房企的投資本就較為集中在部分熱點(diǎn)城市，而集中供地政策下，試點(diǎn)城市土地供應(yīng)增加，又吸引了更多房企投資，形成循環(huán)，未來(lái)城市間的市場(chǎng)分化也將更為明顯。

??除了22個(gè)集中供地的城市以外，溫州、佛山、金華、紹興和東莞也進(jìn)入拿地金額20強(qiáng)城市，在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)下，這幾個(gè)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)比部分二線城市熱度更高。

??08

??投資預(yù)期修復(fù)仍需3-6月

??關(guān)注第二輪集中供地機(jī)遇

??回顧今年企業(yè)拿地表現(xiàn)，大部分企業(yè)毫無(wú)疑問(wèn)正在經(jīng)歷“寒冬”。短期來(lái)看，“雙集中”供地的模式不會(huì)有所改變，雖然年末融資、供地等政策面釋放了一定的利好信號(hào)，但從當(dāng)前企業(yè)的銷售以及融資情況來(lái)看，依舊面臨較大的困難。所以短期市場(chǎng)觸底反彈的基礎(chǔ)并不牢靠，預(yù)計(jì)投資力度的修復(fù)仍需要經(jīng)過(guò)3-6個(gè)月的調(diào)整期。

??謹(jǐn)慎的態(tài)度仍是未來(lái)投資的主旋律。去杠桿大背景下，“促銷售、抓回款”，保證現(xiàn)金流仍是企業(yè)第一要?jiǎng)?wù)，只有“先活下去才能活的好”。

??2022年，集中供地的22個(gè)核心城市仍應(yīng)是房企關(guān)注的重點(diǎn)。從第三輪土拍的情況來(lái)看，在經(jīng)歷了第二輪的“冰點(diǎn)”之后，土拍政策上各城市均作出了讓步，盡管仍多是以底價(jià)成交，但市場(chǎng)人氣略有恢復(fù)。

??因此，我們認(rèn)為，在三穩(wěn)的預(yù)期下，未來(lái)各城地價(jià)仍有下調(diào)空間，如果明年第一輪集中供地仍然熱度低迷，不排除第二輪集中供地將持續(xù)降地價(jià)的可能性，因此建議房企關(guān)注第二輪集中供地的機(jī)會(huì)，投資時(shí)嚴(yán)格把控風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也關(guān)注大量城投公司拿地后的合作開(kāi)發(fā)訴求。

       對(duì)于三四線城市的投資，從今年“集中供地帶來(lái)的擠壓效應(yīng)，再到下半年與集中供地一損俱損”的走勢(shì)看，大部分普通三四線投資價(jià)值并不高，應(yīng)保持謹(jǐn)慎態(tài)勢(shì)，需求透支、購(gòu)買力不足是這些城市潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。而城市群內(nèi)的核心三四線，在政策、產(chǎn)業(yè)、人口、經(jīng)濟(jì)等強(qiáng)支撐之下，仍可以看高一線。